3. Thema's

Als een buurt er niet verzorgd en netjes uitziet, dan doet dat iets met de bewoners. Het gaat ten koste van de leefbaarheid. Het onderhoud van de tuin is daarbij een belangrijk punt. In 2022 begonnen we in Emmen met het tuinabonnement. Dit is voor huurders die zelf geen tuinman kunnen betalen. Wij sluiten dit tuinabonnement niet af. Huurders regelen dit rechtstreeks met het Wijkbedrijf Buurtservice in Emmen. Het is een succes! In 2022 sloten zo’n 30 huurders een abonnement af. Een abonnement kost tussen € 20 en € 30 per keer. Dit ligt aan de grootte van de tuin. De huurder spreekt zelf met het Wijkbedrijf af hoe vaak ze per jaar mogen komen.

Soms overzien huurders het onderhoud van de tuin niet meer. Wij vragen het Wijkbedrijf dan om de tuin helemaal netjes te maken, waarna de huurder het onderhoud weer oppakt. Dit gebeurde ongeveer 130 keer in 2022. Wel staat hier altijd iets tegenover. De bewoner levert een tegenprestatie en/of helpt mee als het Wijkbedrijf bezig is in de tuin. Soms is dit het moment dat de bewoner ervoor kiest om aansluitend een tuinabonnement af te sluiten.

In Hoogeveen en Coevorden willen we dit ook gaan aanbieden. We hopen dat dit in 2023 op gang komt. 

Een tuinabonnement lost niet altijd de ‘problemen’ met een tuin op. Soms zit het ook in een (te) grote tuin. En daar zitten mensen niet altijd op te wachten. Ze vinden de plek van het huis belangrijker. In Coevorden haalden we eerder al een stuk van de té grote tuin af. Natuurlijk ging dit in overleg met de bewoners. Als het nodig is, blijven we dit doen. 

Ook in 2022 zat er € 250.000 in ons Leefbaarheidsfonds. Daarmee betaalden we onder meer de samenwerking met Wijkbedrijf Buurtservice en de kosten voor het ontwerpteam in de wijk Bargeres in Emmen. Ook de bewonersverhalen die we ophaalden bij De Arend en de Molukse wijk betaalden we uit dit fonds.

Het werkt prettig dat er altijd een potje is voor het geval dat er een mooie kans voorbij komt. We merken dat het ons helpt om gemakkelijker beslissingen te nemen of een keer iets uit te proberen. 

We stimuleren ontmoeting tussen bewoners. Daarom organiseerden we weer veel activiteiten in onze buurten en woongebouwen. Dit deden we samen met bewoners en samenwerkingspartners. Zo organiseerden we een klusjesdag in Ossehaar (Coevorden), bakten we kniepertjes in de Ravelijn (Coevorden), deden we mee met de opschoondag in Hollandscheveld, was er van alles te doen tijdens Burendag en NLdoet… en heel veel meer. Met alle activiteiten zorgen we voor meer verbinding in de wijk, straat of buurt. Bewoners voelen zich gehoord en gewaardeerd.

We staan hieronder kort stil bij een paar mooie bijeenkomsten:

Dit beleid is in concept klaar. Daarin staat wat we al doen en wat we willen doen. Maar ook welke nieuwe kansen we zien. Doen we nog de goede dingen? Wat kan anders? Om het leefbaarheidsbeleid definitief te maken, wachten we op een nieuw ondernemingsplan. Deze eindigde in 2022. In 2023 komt er een nieuw of vernieuwd ondernemingsplan. Daarbij gaan we kijken of onze visie nog past bij wie we willen zijn. Daarna kijken we of ons concept leefbaarheidsbeleid past bij het nieuwe ondernemingsplan. Of dat we het toch nog wat willen aanpassen.

Iedere dag tekenen mensen bij ons een huurcontract voor hun nieuwe huis. Dit jaar waren dit er 665. En soms zijn dit ook mensen die ‘nieuw zijn op de huizenmarkt’. Het is belangrijk om deze nieuwkomers meteen bewust te maken van de verantwoordelijkheid die ze krijgen als ze op zichzelf gaan wonen. Ze hebben te maken met de buren, buurt en wijk. Een stagiaire onderzocht voor ons hoe we dit het beste kunnen doen. Belangrijkste advies: besteedt er aandacht aan. Het is best een serieus maar ook blij moment. We gaan met iemand een contract aan. Hij of zij gaat (voor het eerst) een huis van ons huren. Laat merken dat je blij bent met deze nieuwe huurder!

We willen jongeren vertellen wat ‘wonen’ betekent. Dat je je container buiten moet zetten bijvoorbeeld. En dat je je geluid niet te hard zet bij het gamen. Maar ook dat je te maken krijgt met allerlei kosten. Wij pakken hierin onze rol op het gebied van wonen. Andere (welzijns)organisaties weten weer meer van andere dingen af. Daarom blijven we de samenwerking zoeken. Om van elkaar te leren en de jongeren beter op weg te helpen. In 2022 was er volop contact met verschillende organisaties voor jongeren, maar het kwam nog niet tot een presentatie. 

De gemeenten Aa en Hunze, Borger-Odoorn, Coevorden en Emmen ontvingen samen ruim € 28 miljoen uit het Volkshuisvestingsfonds. Voor ons gaat het onder meer om het verbeteren van het wijkhart van Bargeres in Emmen. Achter de schermen zijn we druk met het verder uitwerken van de plannen. Daarnaast is het de bedoeling om in het voorjaar van 2023 een intentieverklaring te hebben met de gemeente Emmen. Zo leggen we onze gezamenlijke plannen officieel vast.

In het Volkshuisvestingsfonds zit ook een bedrag voor het project Rolderbrink. Het gaat om het verduurzamen van de koophuizen. Maar daarnaast komt er voor elk huis ook een bedrag om in te zetten in de directe leefomgeving. Dit is voor ons van belang omdat we veel huizen aan de Rolderbrink hebben. 

Iedere 3 jaar maken we wijkanalyses voor al ‘onze’ wijken en dorpen. Daarmee bepalen we waar we de komende jaren extra op gaan inzetten. In 2022 kregen een paar wijken extra aandacht van ons: Lootuinen, Eendrachtwijk, Bargeres, Wolfsbos en De Aak/De Plecht. Hieronder staat een overzicht van de stand van zaken. We zouden ook in Tuindorp aan de slag. Maar het maken van de gebiedsagenda kwam door allerlei verschillende omstandigheden niet van de grond.  

Niet alleen wij doen veel op het gebied van leefbaarheid. Heel veel corporaties zijn hier druk mee. Met mooie en inspirerende initiatieven en geslaagde projecten. Maar soms zijn er ook briljante mislukkingen. Zo ontstond de Tour du Nord. Om van elkaar te leren. Een tour met 5 verschillende etappes die door Groningen, Friesland en Drenthe voerde. Georganiseerd voor en door woningcorporaties. Eind november kwamen bijna 30 corporatiecollega’s naar Domesta. Deze etappe ging over de basistuin, het inzetten van het Wijkbedrijf én de Bosvlinder: het oude UWV-kantoor dat we ombouwden tot een gebouw met appartementen. Het was een zeer geslaagde middag. 

We doen veel om het wonen betaalbaar te houden, zo ook in 2022. We brachten woonlasten naar beneden door huizen goed te isoleren en zonnepanelen op het dak te leggen. De bespaarcoaches gingen op pad en we hielden de huur betaalbaar voor iedereen. Maar ook bleven we de VoorzieningenWijzer en de huurprijscheck aanbieden. Daar waar het moest, keken we of maatwerk een oplossing was voor een huurder die geldzorgen had.  

De enorm gestegen energieprijzen en inflatie hebben impact op onze huurders. We willen helpen waar het echt nodig is. Daarom lieten we in 2022 onderzoeken hoe groot de impact van die gestegen energieprijzen en inflatie is. En waar deze het grootst is. Het onderzoeksbureau gebruikte haar eigen data, onze data en openbare data. Op basis daarvan ontwikkelde zij een model dat het inkomen van onze huurders en hun energieverbruik voorspelt. En zo konden we berekenen of er in een huishouden sprake is van energiearmoede en/of betaalbaarheidsrisico. Natuurlijk hielden we ons daarbij aan alle privacyregels. De uitkomsten zijn niet te herleiden naar specifieke personen omdat we deze samengevat per groep van minimaal 10 huizen van het onderzoeksbureau kregen. 

Kort samengevat zijn dit de uitkomsten:

1. Gezinnen zijn het vaakst energiearm. Zij wonen meestal in een groter huis en met meer personen, waardoor ze meer energie verbruiken. Daarna is de groep ouderen het vaakst energiearm. 
2. Er is meer energiearmoede bij huurders van eengezinshuizen dan van appartementen. 
3. Het betaalbaarheidsrisico is sinds eind 2020 gestegen naar 28%, met een gemiddeld tekort van € 254. Dit was 22%, met een gemiddeld tekort van € 175. 

Nu we dit weten, kunnen we gerichte acties inzetten om dit probleem op te lossen. Daar zijn we in 2022 al mee begonnen door het uitdelen van energiebesparende maatregelen (zie hierna bij het kopje 'Mooie actie voor de huurders'). Maar we kijken ook hoe we (soms versneld) de woonlasten kunnen verlagen door het energiezuinig maken van huizen. 

We kunnen niet al onze huizen in 1 keer verduurzamen. Toch wilden we iets doen voor alle huurders. En zo ontstond het idee om energiebesparende spullen uit te delen tijdens de Domesta Doe Dag. Donderdag 8 december stonden we op 60 verschillende plekken in de gemeenten Hoogeveen, Emmen en Coevorden. Elke huurder kreeg 20 punten. Deze konden ze inruilen voor bijvoorbeeld led-lampen, tochtstoppers, radiatorfolie of een waterbesparende douchekop. Waren ze 8 december niet thuis? Dan was er nog een extra moment waarop ze de spullen konden ophalen op 1 van onze kantoren. Uiteindelijk kwamen zo’n 4.500 huurders spullen ophalen. We kregen veel blije en dankbare reacties. 

Dit beleid gaat over 4 onderdelen: huurbeleid, servicekostenbeleid, maatwerkbeleid en incassobeleid. Er hoort ook een uitvoeringsprogramma bij. Daarin staan alle acties, experimenten en onderzoeken die we wilden oppakken. Zo gingen we aan de slag met het inzetten van een ervaringsdeskundige op het gebied van overerfbare armoede. Doel is om onze dienstverlening te verbeteren. Ook is het tuinabonnement ingezet; lees meer hierover bij het thema ‘Leefbare buurten’. En we zijn begonnen met ‘maatwerk in communicatie’. Welke type mensen herkennen we en hoe kunnen we die het beste benaderen? Het ging vooral nog om het bepalen van de richting. In 2023 gaan we hier verder mee. 

Minimaal 85% van onze huizen blijft goedkoop of betaalbaar. Dit verandert niet. Wel willen we meer de ruimte pakken die we daarin hebben. Zo wilden we in 2022 inkomensafhankelijk de huur verhogen. En ook bij het isoleren van een huis wilden we de huur verhogen. Dat laatste mag niet meer. Het kabinet heeft deze mogelijkheid gestopt, juist met het oog op de hoge energieprijzen. En de inkomensafhankelijke huurverhoging hebben we niet gedaan. Het gaat om een kleine groep die misschien nu al buiten de boot valt bij allerlei regels. Daarom kozen we ervoor om dit niet te doen. Ook zagen we af van een huurverhoging bij slechte energielabels. 

Elk jaar doen we mee aan de Aedes benchmark. We scoorden dit jaar heel goed op het onderdeel Betaalbaar en daar zijn we trots op. Zo zijn onze huizen energiezuiniger vergeleken met het landelijk gemiddelde. Verder blijkt dat de huur van onze huizen lager is dan gemiddeld. Daarnaast zorgen energiezuinige huizen ook voor lagere woonlasten omdat de energiekosten lager zijn. In deze lastige financiële tijden waarin alles zo duur is, vinden we het fijn dat we op deze onderdelen goed scoren. Maar ook op de uitkomsten van de andere onderdelen van de benchmark zijn we natuurlijk trots! 

We sluiten bewust (steeds) meer aan bij initiatieven van anderen. Zo doen we mee met:

• Alliantie van Kracht
• Regiodeal Zuid- en Oost-Drenthe
• Kansrijk Opgroeien

In 2022 zijn we betrokken bij de werkplaats energiearmoede gemeente Emmen. Dit is een initiatief van de gemeente. Samen met veel netwerkpartners kijken we hoe we mensen kunnen helpen die in de problemen komen of dreigen te komen door de hoge energieprijzen. Ook kijken we hoe we kunnen helpen om de energievraag te verlagen. We willen op veel plekken vindbaar zijn: van de school tot de breiclub van oma. Met de werkplaats ‘Schouders eronder’ zorgen we ervoor dat het niet alleen bij praten blijft.

In 2014 en 2018 hielden we een woonlastenonderzoek. Dit deden we samen met de andere Drentse corporaties. In 2022 wilden we dit onderzoek herhalen, maar dat is niet gelukt. Wel zijn we begonnen met de voorbereidingen. We werken hierin weer samen met de huurdersorganisaties en de corporaties Woonservice, Lefier, Woonborg, Actium, Woonconcept, SEW, de Volmacht en Wetland Wonen. 

Studenten van Stenden onderzochten voor ons wat we doen met het Betaalbaarheidsfonds. We gebruiken het fonds vooral voor het inzetten van de gratis budgetcursussen en het niet betalen van de 1^e verhuurnota. Dit laatste bieden we alleen aan als het echt een oplossing is voor een probleem. Het onderzoek ging vooral over de maatschappelijke impact van onze inzet van het Betaalbaarheidsfonds. Helaas was er te weinig respons om hier echt iets over te kunnen zeggen.

De organisatie van de VoorzieningenWijzer liet zelf onderzoeken wat het oplevert. Daaruit blijkt dat niet alleen de financiële maar ook de maatschappelijke opbrengsten hoger zijn dan de kosten. Zo gaan mensen die meedoen met de VoorzieningenWijzer eerder de schuldsanering in. Dat klinkt negatief, maar dat is het niet. Ze bouwen namelijk minder lang een schuld op en dit kost uiteindelijk minder. Ook vinden deelnemers gemiddeld 3 maanden eerder een baan. En hebben daardoor dus minder lang een uitkering. 

Onze bespaarcoaches gingen weer in gesprek met huurders. Huurders maken zich vooral zorgen over hun financiën als er iets verandert in hun persoonlijke situatie. Gelukkig kunnen we ze vaak gerust stellen en bieden we als extra controle de VoorzieningenWijzer aan. 

We zetten de VoorzieningenWijzer al jaren in. Ook in 2022 haalden we ook weer mooie resultaten. Het gaat niet alleen om een financieel voordeel. Uit onderzoek blijkt ook dat deelnemers zelfstandiger zijn, meer mentale rust hebben en dat er meer mogelijkheden zijn voor kinderen om mee te doen aan activiteiten. Al met al een bevestiging dat de VoorzieningenWijzer een goed instrument is om in te blijven zetten. 

Het regelen van geldzaken kan ingewikkeld zijn. En rondkomen soms ook. Ook krijgen veel mensen te maken met gebeurtenissen die gevolgen kunnen hebben voor het inkomen. Zoals een scheiding, met pensioen gaan, het krijgen van een kind of het verlies van een baan. 

Kortom: steeds meer mensen hebben vragen over geldzaken. Daarom sloegen Domesta, Sedna, Stichting Knip en gemeente Emmen de handen ineen en openden in 2022 het Geldloket Emmen. Alle inwoners in de gemeente Emmen kunnen daar terecht. Ook Domesta zorgt voor bezetting van het loket. De bespaarcoaches zijn daar regelmatig te vinden. 

In 2022 werden we geconfronteerd met de oorlog in Oekraïne. Zo kwam een vluchtelingenstroom op gang die ook onze regio bereikte. Dit raakte ons en we vroegen ons af wat we hiervoor konden doen. Zo realiseerden we – in samenwerking met de gemeente Coevorden – 80 woonunits en een voorzieningengebouw in Ossehaar. Daar kunnen ongeveer 120 mensen wonen.

In de gemeente Hoogeveen stelden we ons oude kantoor aan de Kortewijkstraat beschikbaar aan de gemeente. Zij bouwde dit om tot een locatie voor noodopvang. Daar kunnen ongeveer 70 mensen terecht.

Beide opvanglocaties zijn voorlopig beschikbaar tot het voorjaar 2024. Hoe het daarna gaat, weten we in de loop van 2023. Het realiseren van beide opvanglocaties kostte ons veel tijd en energie. Het gooide geplande werkzaamheden soms overhoop. Maar we zijn blij dat we zo iets konden doen voor de mensen uit Oekraïne.   

We willen niet langer ‘stenen stapelen met cement ertussen’. Onze visie op nieuwbouw is veranderd. Duurzaam, circulair en bio-based bouwen staat nu altijd bovenaan onze lijst. Als het kan, maken we alleen nog circulaire plannen. Het krijgt in ieder geval altijd een plek in de selectie van een concept. Dit kost wel meer tijd en geld, wat er soms voor zorgde dat het maken of uitvoeren van plannen wat langer duurde dan we dachten. 

Het geplande onderhoud dat we ook echt uitvoerden, lag dit jaar een stuk hoger dan afgelopen jaren. Iets om trots op te zijn! Zo zetten we belangrijke stappen in de verbetering van onze huizen. En daar hebben de huurders weer voordeel van. 

In ons Huizenplan (portefeuilleplan) staat welke ontwikkelingen we verwachten en welke keuzes we moeten maken. Over het algemeen hebben we genoeg huizen, maar niet genoeg passende huizen. Dit betekent dat we onze huizen moeten aanpassen. Dit noemen we onze transformatieopgave. We krijgen steeds beter in beeld hoe we dit moeten doen. Denk daarbij aan het aanpassen van flats zonder lift naar flats met lift. Of eengezinshuizen aanpassen naar eengezinshuizen die levensloopgeschikt(1) zijn. Maar we kunnen ook huizen slopen en op dezelfde plek iets terugbouwen dat voldoet aan de vraag voor de toekomst.

De vraag naar (passende) huizen is groot. Flexwonen[2] kan hier een stukje van de puzzel zijn. We staan in de startblokken, maar zijn afhankelijk van locaties om aan de slag te gaan. Bij de gemeenten zagen we dit jaar gelukkig een groeiende vraag naar flexwonen. De eerste geluiden zijn positief. We hopen dan ook dat we in 2023 met ons eerste project met flexwonen kunnen beginnen.

Ruim de helft van onze huurders is 65+. We vinden dat het huis voor niemand een belemmering moet zijn om prettig oud te worden. Ook als je ouder wordt of je op een andere manier minder goed zelf kunt redden, blijft je huis een thuis bij Domesta. Onze medewerker Langer Thuis Wonen helpt huurders daarbij. Ook in 2022 ging hij weer bij huurders op bezoek.

In 2022 waren we druk met het maken of uitvoeren van onze plannen voor mooie (zorg)projecten. We staan stil bij een aantal van die (zorg)projecten:

Valtherlaan

In 2022 waren we bezig met het maken van plannen voor het stuk grond aan de Valtherlaan. We zitten nu in de stedenbouwkundige ontwerpfase en voeren gesprekken met de gemeente. Er is hier ook aandacht voor nieuwe woonvormen. In het hele gebied is ruimte voor ongeveer 88 huizen. Hiervan verhuren we er 24 aan een zorgpartij. De rest gaan we zelf verhuren.

Eisenhowerstraat

Aan de Eisenhowerstraat staat een zorggebouw met 102 appartementen in het hoofdgebouw en 9 appartementen in de zusterflat. In 2022 gingen alle partijen akkoord met de plannen voor het moderniseren van dit zorggebouw. Op het moment van schrijven is het alleen nog wachten op besluitvorming van het College Sanering Zorgvastgoed.

Ossehaar

Dit gebied is nu nog ingericht als opvang voor vluchtelingen uit Oekraïne. Daarna wil de gemeente dit gebied inrichten als woonwijk met ongeveer 80 huizen. Het gaat om 40 koop- en 40 huurhuizen. Wij gaan de 40 huurhuizen bouwen. Samen met de gemeente zijn we in 2022 al ver gekomen met de planvorming. Onderdeel is ook dat we de omwonenden bij de plannen betrekken.  

In onze plannen voor 2022 dachten we in Hoogeveen 5 nieuwe woonwagens te bouwen. Dit is niet gelukt. We blijven in gesprek met de gemeente, maar zij heeft (nog) geen locatie voor deze woonwagens. 

In 2022 besloten we om Weideheem te kopen van een andere corporatie. Het gaat om 100 appartementen in de categorie ‘betaalbaar laag’. We zijn blij dat we deze 100 sociale huurhuizen voor Hoogeveen kunnen behouden. De overdracht staat gepland rond eind maart 2023.

Spoed via Thuiskompas

De urgentiecommissie van Thuiskompas had het druk. In 2022 kwamen 1.043 aanvragen voor urgentie binnen. Daarvan kregen 101 woningzoekenden urgentie. Domesta bood in 2022 aan 27 woningzoekenden met urgentie een huis aan. 

Op 31 december 2022 hadden we 10.917 eenheden in bezit. Deze zijn als volgt verdeeld over de gemeenten.

Onderhoud en investeringen

In 2022 voerden we op verschillende plaatsen mooie projecten uit. Projecten voor het noodzakelijke onderhoud. Maar ook projecten waar we de huizen verduurzaamden. 

Om ervoor te zorgen dat onze huurders prettig wonen, steken we veel tijd en energie in onze huizen. Naast tevreden huurders en het verbeteren van de kwaliteit leidde dit ook tot een verdere daling van de energie-index, waardoor de huizen energiezuiniger werden.

Natuurlijk werken we ook samen met onze partners in de bouw. En met de huurders bij het maken en uitvoeren van de plannen. Dit zorgt voor een beter resultaat.

Aan planmatig onderhoud en investeringen gaven we in totaal € 20,8 miljoen uit. Hiervan gaven we ruim € 8 miljoen uit aan energiebesparende maatregelen, verdeeld over 375 huizen.

Onder het dagelijks onderhoud vallen het klachtenonderhoud (reparaties) en het mutatieonderhoud.

Klachtenonderhoud

Huurders geven meldingen en klachten door. Dit noemen we ook wel reparatieverzoeken. Als het kan, handelt ons eigen team deze meldingen af. Kan dat niet? Dan gaat de melding naar een aannemer waarmee we een contract hebben. Ons eigen team bestaat uit 9 vaklieden. We hebben met 7 aannemers een contract, die samen de werkzaamheden uitvoeren.

In 2022 kwamen er 29.325 meldingen binnen. Daarvan is 96,95% afgehandeld en afgerond.

Mutatieonderhoud

Nadat een huurder een huis verlaat, voeren we het zogenaamde mutatieonderhoud uit. Zo zorgen we ervoor dat het huis voor de volgende huurder weer geschikt is om in te wonen. In 2022 is mutatieonderhoud uitgevoerd in 762 huizen.

In 2022 plaatsten we op 36 huizen gratis zonnepanelen. Dit deden we bij geplande onderhouds- en renovatiewerkzaamheden. Maar ook als huurders erom vroegen. Het aantal huizen waar nog panelen geplaatst worden, neemt sterk af. De meeste huizen waar het mogelijk is om zonnepanelen te plaatsen, hebben ze al.

Voor keukens, badkamers en toiletten kennen we het klant gestuurd onderhoud. Dit wil zeggen, dat we op verzoek van huurders keukens, badkamers en toiletten vervangen. Badkamers en toiletten na 30 jaar en keukens na 20 jaar. Deze vervanging is in principe gratis. We bespreken de wensen en mogelijkheden en als het kan voeren we het uit. Voor maatwerk en andere wensen betaalt de huurder wel.

Dit zijn de cijfers over 2022:

Vanaf 1 juli 2022 moeten in al onze huizen rookmelders hangen. We nemen deze verantwoordelijkheid serieus. De veiligheid van het wonen wordt vergroot als de bewoner op tijd gewaarschuwd wordt bij brand. Begin 2023 zijn wij nog bij de laatste huizen aan het werk. 3 installateurs hebben het werk uitgevoerd. De overige adressen voeren we uit tijdens het mutatieproces, onderhoudsproces en heel misschien gaan we een rechtszaak (kort geding) beginnen. 

De uitslag van de overgebleven weigeraars is nog niet bekend. Maar er blijven uiteindelijk minder dan 100 huizen over. Dit is 1% van ons hele bezit.

Opgeleverde huizen

In 2022 bouwden we in totaal 13 huurhuizen bij de Eendrachtshof in Coevorden. Daarnaast plaatsten we in Coevorden (Ossehaar) 34 woonunits en 1 voorzieningengebouw voor vluchtelingen uit Oekraïne. Ook kwam er 1 woonunit aan de Hesselterbrink voor extra tijdelijke huisvesting in Emmen. 

Bij het maken van onze plannen voor 2022 wisten we nog niet dat dit jaar in het teken zou staan van de oorlog in Oekraïne, hoge energieprijzen, energiearmoede en inflatie. We kunnen niet al onze huizen tegelijk energiezuinig maken. Daarom gingen we op 8 december aan de slag voor de huurders. Dat doen we natuurlijk elke dag, maar die dag gingen we de wijken in. We stonden op ruim 50 locaties en deelden energiebesparende materialen uit aan onze huurders. En konden mensen niet op die dag langskomen? Dan was er op 21 december nog een extra moment om de spullen op te halen bij 1 van onze kantoren. De actie was een groot succes: ongeveer 4.500 huurders kwamen langs. 

Door de hoge energieprijzen rijst de energierekening de pan uit. Dit kan ervoor zorgen dat huurders in de knel komen. In die gevallen kijken we wat we kunnen doen om de energierekening te verlagen. Bijvoorbeeld door het plaatsen van een warmtepomp. Dit is maatwerk. 

In onze routekaart staat concreet hoe we onze huizen de komende jaren gaan verduurzamen. Het helpt ons de juiste stappen te zetten. Daarom is het nu een vast onderdeel van onze onderhoudsplannen. We verduurzaamden altijd op de natuurlijke momenten. Maar we weten nu in welke wijken de kans op energiearmoede het grootste is. Dit blijkt namelijk uit het onderzoek dat Springco[1] in 2022 voor ons deed. Daarom kijken we vanaf nu of we die wijken naar voren kunnen halen in onze planning om te verduurzamen.

In onze begroting voor 2022 dachten we ruim € 5 miljoen uit te geven aan het verduurzamen van onze huizen. In werkelijkheid is dit € 8 miljoen geworden. Een mooi resultaat, waar we trots op zijn. Dit komt vooral doordat we de huizen extra isoleerden en meer geld uitgaven aan duurzame installaties. Maar ook isoleerden we meer daken aan de buitenkant. 

Met de duurzame verkenners hebben we nog steeds contact, maar veel minder vaak dan in de afgelopen jaren. We zien het als ‘normaal huurderscontact’. Met de waardevolle uitkomsten van dit experiment maakten we ons beleid hoe we verder gaan met het verduurzamen van onze huizen.

In 2022 waren we vooral bezig met het verzamelen van data. Daarvoor gebruikten we een monitoringssysteem. Zodra er een storing is, komt er een melding binnen. Aandachtspunt is wel dat het oppakken van de melding niet altijd (op tijd) gebeurt.

Verder is duidelijk dat we onze medewerkers én (nieuwe) huurders goed moeten blijven uitleggen hoe nieuwe technieken zoals bijvoorbeeld een warmtepomp werken. Dit vraagt iets van ons en de huurders. 

Gaan we aan de slag met een huis? Dan gaan we altijd goed isoleren, kieren afdichten en het ventilatiesysteem in orde maken. We doen dit om de netto warmtevraag van een huis of woongebouw te verlagen. De warmtevraag geeft aan hoeveel energie het kost om een huis warm te houden. We leren continu van de techniek en hoe dit in de praktijk uitpakt. Zo kwamen we er dit jaar achter dat het soms beter is om een decentrale WTW-installatie[1] te gebruiken. In huis willen mensen boven wel graag een raam openzetten. Dit is een natuurlijke manier van ventileren en ontregelt eigenlijk de werking van een WTW-installatie. Voor de benedenverdieping zien we wel de voordelen van een WTW-installatie. Daarom onderzoeken we nu altijd eerst wat het beste is om te doen. Het gebouw of het huis bepaalt daarbij wat er kan.

Aan de Eikenlaan in Hoogeveen plaatsten we vacuümglas. Dit is ultradun glas met een hele hoge isolatiewaarde. Dit was ons eerste project waarbij we de netto warmtevraag als uitgangspunt namen. De eerste resultaten van het vacuümglas zijn positief: bewoners zijn heel tevreden. Ook hebben ze minder last van geluid van buiten. Het plaatsen van vacuümglas is niet iets wat we standaard doen, maar we weten nu wel dat de resultaten positief zijn. 

We willen dat iedereen voordeel heeft van zonne-energie. Ook bewoners van hoogbouw. In 2021 zijn een paar proefprojecten gestart met het plaatsen van zonnepanelen op een woongebouw. Hiermee is de richting bepaald. In 2022 hadden we dit willen aanbesteden voor al onze hoogbouw. Door omstandigheden liep dit vertraging op. We gaan dit in 2023 alsnog oppakken. Bij het plaatsen van zonnepanelen zijn we wel ook afhankelijk van de beschikbare materialen. 

Dit project was een samenwerking met alle corporaties in Drenthe. Het draaide om het slim gebruiken van grondstoffen, producten en goederen, zodat we deze oneindig opnieuw kunnen gebruiken. We hebben heel veel geleerd van dit project. Vooral dat we écht iets zien in circulair (ver)bouwen en biobased[1] materialen gebruiken bij nieuwbouw.

Wel verder met circulaire (ver)bouw

De samenwerking in de proeftuin van DWC is in 2022 gestopt. Net als de samenwerking met de partijen die eraan verbonden waren. Maar we zijn dus niet gestopt met onze circulaire plannen. Zo maakten we plannen om in Nieuwlande 8 huizen te bouwen met biobased materialen. En ook in Schoonebeek verwachten we passiefhuizen te bouwen van biobased materiaal. Kortom: we omarmen de circulaire (ver)bouw.

Een passiefhuis is een zeer energiezuinig huis. Zo’n huis heeft bijna geen energie nodig om te verwarmen. Uit ons haalbaarheidsonderzoek blijkt dat het bouwen van passiefhuizen haalbaar én betaalbaar is. Wel moeten we soms wat water bij de wijn doen. We kunnen niet altijd voor 100% biobased materialen gaan. In die gevallen kijken we wat het beste alternatief is. Soms moeten we wat toegeven om de beweging wel in gang te zetten. Maar zoals je hiervoor al kon lezen: we hopen binnenkort onze eerste passiefhuizen te bouwen! 

In dit hoofdstuk blikken we terug op 2022 en wat we toen deden op het gebied van energiezuinig wonen. Dat doen we met mooie aansprekende successen, projecten, proefprojecten enzovoort. Maar ook in hoofdstuk 3.3 staan mooie voorbeelden van projecten waar we onze huizen hebben verduurzaamd.