6. Financieel

Beleidswaarde

De beleidswaarde is kortgezegd de marktwaarde gecorrigeerd voor het beleid van Domesta. De marktwaarde heeft als belangrijkste kenmerk dat het gericht is op marktconform handelen. Het beleid van de corporatie is hier niet op gericht. Het doel van de beleidswaarde is om duidelijk te maken wat de maatschappelijke bijdrage is van een corporatie. Dit doen we door op 4 voorgeschreven aspecten de marktwaarde in verhuurde staat aan te passen.

De 4 stappen zijn:

• Beschikbaarheid
• Betaalbaarheid
• Kwaliteit
• Beheer

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt voor een flink deel beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder gaat dit over de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde) is geen exacte wetenschap. Ook is dit de grootste post waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening. 

Per 31 december 2022 is € 423 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2021: € 351 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed bepalen we in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen.

Daarmee voldoen we aan de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten die gelden tijdens het maken van de jaarverslaggeving. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Domesta. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt. Dit komt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurhuizen.

Ons doel is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die dit zelf niet kunnen. Daarom verkopen we maar een paar huizen. Daarnaast verhogen we bij mutatie van het huis alleen in uitzonderingssituaties de huur tot de maximale huur. Ook zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van Domesta.

Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst zal worden gerealiseerd. Het bestuur van Domesta heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of pas op zeer lange termijn realiseerbaar is.

Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 404 miljoen.

Vanaf 2021 gebruiken we de nieuwe interne signaleringsnorm op basis van het duurzaam bedrijfsmodel. Dit model is onderdeel van het financieel reglement en beheer (artikel 55a van de Woningwet). 

In het reglement staat dat we de normen van de Aw en het WSW hanteren als minimale / maximale waarden voor de beoordeling van onze financiële positie en dat we een systematiek hanteren om binnen de gestelde normen te kunnen blijven. We hanteren interne signaleringsnormen om enige ruimte te houden tot de externe normen. Daarmee vangen we onverwachte economische ontwikkelingen op. In 2018 is onze financieringsstrategie vastgesteld, in 2023 gaan we deze herzien. Hiermee hebben we de signaleringsnormen vastgesteld voor de DAEB-tak. Voor de niet-DAEB sluiten we aan bij het toezichtkader.

De Aw ziet erop toe dat woningcorporaties zich concentreren op hun kerntaak: zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. Nu en in de toekomst. Zij houdt toezicht op het gedrag van woningcorporaties en op hun financiële beheer.

Op 28 november 2022 ontvingen wij van de Aw de beoordeling rechtmatigheid verslagjaar 2021. Hieruit zijn geen bevindingen gekomen. 

Het WSW is hét onafhankelijke instituut dat optimale financiering van vastgoed in de publieke sector mogelijk maakt voor aangesloten instellingen. De corporaties die deelnemen aan het WSW staan voor elkaar in via de obligoverplichting. Een obligo is een voorwaardelijke verplichting van de deelnemer om aan het WSW een bepaald bedrag over te maken. De hoogte van dat bedrag is afhankelijk van het bedrag aan geborgde leningen.

Door de obligoverplichting staan deelnemers onderling garant voor elkaar. Deze verplichting is voorwaardelijk: zolang de borgstellingsreserve van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting.

Na invoering van de Woningwet is het WSW gemandateerd voor het uitvoeren van de saneringstaak. In 2022 betaalden we geen saneringsheffing. De komende jaren houden we geen rekening met een dergelijke heffing in verband met financiële problemen bij andere corporaties.

Het saneringskader is in 2022 niet aangepast. In de huidige voorstellen wordt saneringssteun een uiterst redmiddel. Allereerst zullen corporaties in de betreffende woningmarktregio worden aangesproken om “noodzakelijk DAEB” over te nemen tegen marktwaarde in verhuurde staat. 

Periodiek informeren we, zoals gevraagd, het WSW over onze derivatenpositie. Hieruit zijn geen bijzonderheden gebleken. Per ultimo 2022 hebben we geen derivaten.

Het WSW gebruikt het begrip ‘borgingsplafond’ om de maximale omvang van de leningen die zij wil borgen, te bepalen. Dit borgingsplafond is gebaseerd op de laatst beoordeelde Prospectieve informatie (dPi) en Verantwoordingsinformatie (dVi).

Het WSW stelt het borgingsplafond vast op basis van onze financieringsbehoefte voor onze DAEB-activiteiten zoals deze blijkt uit onze investerings- en herfinancieringsprognose voor de jaren 2022 tot en met 2024 conform de dPi 2021. De risicobeoordeling weegt mee bij de vaststelling van het borgingsplafond.

Het borgingsplafond is voor 2021 en 2022 verhoogd met de gevraagde financieringsbehoefte. 

Met ons financieringsbeleid willen we de renterisico’s en rentelasten beheersen door ze evenwichtig over de jaren te spreiden. Dit beleid ligt vast in ons treasurystatuut. Deze is in 2020 vastgesteld en wordt in 2023 herzien. De bandbreedte voor de risico's geven we aan in het treasuryjaarplan. Daarin bepalen we ook jaarlijks het gedeelte dat maximaal variabel rentend gefinancierd mag worden.

Overfinanciering vermijden we door alleen financiering aan te trekken op grond van de opgestelde kasstroom- en liquiditeitsprognoses. We streven naar een liquiditeitssaldo van maximaal 10% van de huuropbrengsten.

In 2022 sloten we twee nieuwe financieringsovereenkomsten af. De twee nieuwe overeenkomsten in 2022 hebben een nominale waarde van € 17,5 miljoen.

De roll-over leningen in 2022 hebben een hoofdsom van € 20 miljoen. Hiervan is ultimo 2022 € 7 miljoen opgenomen.

Per 31 december 2022 heeft Domesta een leningenportefeuille met een schuldrestant van € 332,1 miljoen.

De marktwaarde van de leningenportefeuille bedraagt € 345,6 miljoen inclusief oplopende rente (2021: € 464,5 miljoen inclusief oplopende rente). De marktwaarde is gedaald als gevolg van de gestegen rente op de kapitaalmarkt. Ultimo 2022 bedraagt het gemiddelde rentepercentage op de rentetypische lange leningen in de portefeuille 2,53% (2021: 2,51%). Als we alleen kijken naar de leningenportefeuille (inclusief de rentetypische korte leningen) dan bedraagt de gemiddelde rentevoet ultimo 2022 uit langlopende financiering 2,49% (2021: 2,43%).

Op bestaande leningen is € 12,8 miljoen afgelost (2021: € 20,7 miljoen), waarin begrepen één eindaflossing ter waarde van € 10 miljoen (2021: € 10 miljoen). Op de roll-over leningen is € 2 miljoen teruggestort. De reguliere jaarlijkse aflossing bedroeg € 765.000 (2021: € 725.000). 

In totaal is voor € 17,5 miljoen aan financiering opgenomen en voor € 12,8 miljoen afgelost. De leningenportefeuille is daardoor toegenomen met € 4,6 miljoen van € 327,5 miljoen naar € 332,1 miljoen.

Onze leningenportefeuille bevat voor € 50 miljoen basisrenteleningen. De embedded swap in de basisrenteleningen hoeft op grond van de RJ (Raad voor de Jaarverslaggeving) uiting 2013-15 niet in de waardering en het resultaat van de financiering te worden afgesplitst. Buiten de basisrenteleningen bevat de leningenportefeuille van Domesta geen extendible leningen (recht op verlening).

Het eventueel aangaan van nieuwe financieringsovereenkomsten en nieuwe derivatenconstructies wordt door de Treasurycommissie voorgesteld en ter goedkeuring aan het bestuur van Domesta voorgelegd. We trekken geen nieuwe leningen en derivaten aan zonder mandatering van de RvC. 

De vastgoedstrategie van Domesta op basis van de huidige plannen kenmerkt zich door investeringen in bestaand bezit en is stabiel qua aantallen vhe. Gezien de gezonde financiële positie, de stabiele operationele kasstroom en de beperkte verkoopafhankelijkheid, is de ambitie financieel realiseerbaar en bestaat er ruimte voor nieuwbouw en verduurzaming. Hier gaan we nader op in bij de toekomstparagraaf.

Punt van aandacht is dat de voorspelkracht van de investeringen van jaar op jaar gemiddeld is. Hierdoor bestaat het risico dat Domesta onverwacht voor een financieringsvraag komt te staan en daar niet snel aan kan voldoen. Domesta werkt daarom aan de verbetering van deze voorspelkracht. Door voldoende flexibiliteit in de leningenportefeuille te creëren kan Domesta beter inspelen op de veranderende omstandigheden en wordt de kans op overfinanciering c.q. overliquiditeit verkleind. De keerzijde van meer flexibiliteit in de leningenportefeuille is dat de renterisico’s in de leningenportefeuille toenemen.

Gezien de financiële positie van Domesta is de verwachting dat zij hogere renterisico’s kan dragen.

Domesta beoordeelt of ze voldoende liquiditeit heeft om te voldoen aan haar verplichtingen.

Dit doet ze door te sturen op de periodieke liquiditeitsprognoses en door een realistische begroting te maken. Belangrijke aandachtspunten bij de liquiditeitsprognoses zijn de verwachtingen voor het onderhoud, de investeringen in bestaand bezit en nieuwbouw.

Het AW en WSW beoordelen vervolgens ook op de volgende criteria:

Kwalitatief:

• De mate waarin sprake is van onverwachte verzoeken aan het WSW voor aanvullend borgingsplafond.
• De corporatie heeft een goede onderbouwing van de opgenomen belastingverplichting.
• Voor zover van toepassing: het trackrecord van de corporatie met betrekking tot het voldoen aan de wettelijke normstelling voor aan te houden liquiditeitsbuffers uit hoofde van derivaten.
• Voor zover van toepassing: de beschikbaarheid en kwaliteit van eventuele breakplannen van derivaten en de mate waarin de corporatie in staat is te voldoen aan de wettelijke vereisten omtrent de op te bouwen liquiditeitsbuffer.
• Opmerkingen van de accountant over mogelijke liquiditeitsrisico’s.
• De corporatie maakt periodiek liquiditeitsprognoses en er zijn geen redenen om aan de kwaliteit daarvan te twijfelen.

Kwantitatief:

• Belastingdruk: de gemiddelde belastingdruk, berekend als gemiddelde belastingkasstroom gedurende de prognoseperiode gedeeld door de gemiddelde operationele kasstroom (gecorrigeerd voor belastingen) gedurende de prognoseperiode. Indien de gemiddelde belastingdruk kleiner dan 10% is, wordt verdiepend onderzoek gedaan.

Domesta heeft geen derivaten meer en heeft in 2022 niet om aanvullend borgingsplafond hoeven vragen en verwacht dit de komende vijf jaar niet te hoeven doen. De gemiddelde belastingdruk bedraagt binnen de horizon van vijf jaar circa 25%.

Herfinancieringsrisico is het risico dat er geen financiering kan worden aangetrokken op het moment dat dit nodig is c.q. dat de corporatie geen aflossingen kan doen op het moment dat dit gewenst is. Beoordeling vindt plaats op basis van cumulatieve criteria over een periode van tien jaar. Hiermee scoort Domesta voor het herfinancieringsrisico een risicoclassificatie ‘laag’ (per jaar ≤ 15% en per 2 jaar ≥ 5%).

Risico uit contracten 
Financiële kasstromen zijn naar hun aard hard te noemen. Hierdoor is het mogelijk om de risico’s uit de contracten voor lange termijn in kaart te brengen. Dit is vooral van belang voor het verkrijgen van een verantwoorde spreiding van de renterisico’s die uit hoofde van de leningenportefeuille gelopen worden.

Domesta hanteert een norm voor renterisico van maximaal 15% van de leningenportefeuille ultimo voorgaand boekjaar (2021). Het grootste deel van dit risico wordt veroorzaakt door de aflossingen. In de financieringsstrategie van Domesta is opgenomen dat jaarlijks een maximale looptijd voor nieuwe financiering wordt vastgesteld. Dit wordt gedaan met behulp van een scenarioanalyse van het investeringsvolume.

In het gezamenlijk beoordelingskader beoordelen AW en WSW het renterisico zowel per jaar als in blokken van vijf jaar en voor een periode van tien jaar. Omdat sommige financiële producten in meer dan één jaar risico veroorzaken, zijn de uitkomsten voor het risico per vijf jaar hierbij voor dubbeltelling gecorrigeerd. Een dubbeltelling kan bijvoorbeeld ontstaan doordat een roll-over zowel een renteconversie op basis van de onbekende Euribor heeft, als een aflossing binnen een periode van 5 jaar.

We realiseren ons dat bij onze werkzaamheden risico’s horen en vinden het belangrijk om de risico’s te kennen die onze doelstellingen kunnen bedreigen. Wat komt er op ons af? Welke wet- en regelgeving is belangrijk en met welke demografische ontwikkelingen moeten we rekening houden? Wanneer komen we in actie en wanneer niet? De cultuur is van groot belang voor de risicobeheersing. De beheersing van risico’s is een continu proces, waarbij verschillende factoren ervoor kunnen zorgen dat nieuwe risico’s zich voordoen, of zich juist niet meer voordoen.

De term ‘compliance’ gaat over wet- en regelgeving. Het gaat om controleren en beheersen, maar ook om toetsen. Houden we ons aan de in- en extern geldende regels en normen?

In 2022 hebben we een herstart gemaakt met risicomanagement. Ten eerste inventariseerden we waar de rollen en verantwoordelijkheden liggen en hebben we intern de controlfunctie versterkt. Met deze versterking zijn we in staat risicomanagement een goede plek te geven in de organisatie. Risicomanagement is belangrijk om de organisatiedoelen ook daadwerkelijk te kunnen behalen. Om intern de risico's te beheersen hebben we de rollen en verantwoordelijkheden gestructureerd vanuit het "Three Lines”-model.

De eerste lijn bestaat uit het management en de medewerkers die verantwoordelijk zijn voor de interne processen en beheersingsmaatregelen binnen hun verantwoordelijkheidsgebied.

De tweede lijn bestaat uit functies die zich richten op de ondersteuning van de eerste lijn bij het geven van invulling aan de beheersing van risico's. In de praktijk liggen deze rollen vooral bij de business-, financial- en procescontroller (complianceteam). Zij voeren ook interne controles uit om vast te stellen of de vastgestelde processen en beheersingsmaatregelen in de organisatie goed uitgevoerd worden.

De derde lijn is de onafhankelijke auditfunctie. Deze rol wordt vervuld door de concerncontroller en de controller Governance & Compliance. Zij vervullen de rol van interne auditor. De auditfunctie geeft een objectief onafhankelijk oordeel over de interne risicobeheersing en het controlesysteem.

Risicomanagement heeft niet tot doel om alle risico’s te mitigeren. Het gaat immers om die risico’s die het realiseren van onze doelstellingen in gevaar brengen. Naast het bepalen van de strategische risico’s dient ook de mate van risicobereidheid te worden bepaald. Hierbij gaat het om de mate van risico dat Domesta wil accepteren (risicotolerantie) en de mate van risico dat Domesta kan dragen (risicocapaciteit). De risicobereidheid is per thema uit het ondernemingsplan inzichtelijk gemaakt zodat deze als basis kan dienen voor de onderliggende risico’s en beheersmaatregelen.

In 2022 hebben wij onze strategische risico’s herijkt en de risicobereidheid opnieuw vastgesteld. In een gezamenlijke sessie met RvC, bestuur en managementteam zijn de strategische risico’s bepaald. De risicofilosofie en risicobereidheid zijn besproken in een sessie met bestuur en managementteam.

In onderstaande tabel zijn de belangrijkste strategische risico’s weergegeven in relatie tot de kernthema’s uit ons ondernemingsplan. De risicofilosofie van Domesta is neutraal, wat wil zeggen dat we de risico’s en kansen tegen elkaar afwegen en het beleid is gericht op beheersing van het risico. Afhankelijk van de situatie en beheersbaarheid willen we meer kansen benutten. Daarbij is comfort hebben en houden belangrijk.

De risicobereidheid geeft uitdrukking aan de aard en omvang van de risico’s die Domesta bereid is aan te gaan bij het realiseren van haar doelstellingen. Hoe belangrijker de doelstelling, hoe lager de risicobereidheid. De betaalbaarheid voor de huurder staat voorop, waarbij een versnelling in de verduurzaming (energiezuinig wonen) een belangrijke bijdrage kan leveren. 

Naast strategische risico’s richten wij ons ook op de beheersing van operationele risico’s. Hierbij gaat het naast risico’s gericht op onze interne beheersing ook op risico’s op fraude, corruptie en ICT gerelateerde risico’s.

In 2022 is een team Control opgericht, onder meer om het risicobewustzijn te vergroten en tevens interne audits te houden. Het risicobewustzijn bij Domesta is aanwezig en daar wordt naar gehandeld. Er is in mindere mate sprake van een structurele aanpak en vastlegging ten aanzien van risico en de bijbehorende maatregelen. In 2023 wordt dit verder uitgewerkt door het beschrijven van processen en het houden van een risicomanagementsessies met teams.

Er is een interne gedragscode waaraan alle medewerkers geacht worden te voldoen. Medewerkers kennen de gedragscode en bespreken bij twijfel hun manager of de controller Governance & Compliance.

In 2022 zijn geen nieuwe systemen in gebruik genomen en deze worden voldoende geüpdatet en beschermd. Voor 2023/2024 staat een update van het primaire systeem op het programma. Dit zal veel tijd en capaciteit vragen van de medewerkers. Dit besef is aanwezig en hier wordt rekening mee gehouden.

De arbeidsmarkt is op een aantal functiegebieden erg krap te noemen. Functies zijn moeilijker in te vullen en de uitstroom van medewerkers neemt toe. Dit heeft mogelijk effect op de uitvoerbaarheid van de ambities of de kosten om deze alsnog te realiseren.

Het risico in de betalingsorganisatie is dat ten onrechte gelden aan de organisatie worden onttrokken. Door functiescheiding en zichtbare interne controles wordt dit risico gemitigeerd.

Bij inkopen en aanbestedingen bestaat het risico dat niet tegen een marktconforme prijzen wordt ingekocht. Het inkoopbeleid wordt door vertaald in inkoopplannen waarin concreet wordt aangeven op welke wijze een transparant en goed gedocumenteerd proces wordt doorlopen.  Voor instandhoudingsonderhoud is dit in 2022 gerealiseerd. In 2023 worden de inkoopplannen voor onderhoud zorgcomplexen en aanbesteding van projectmatige renovatie/verduurzaming/onderhoud opgesteld. Nieuwbouwprojecten worden via meervoudige aanbesteding op de markt gezet met een vastgelegde besluitvorming en toetsing aan het investeringsstatuut.

Verder toetsen we of de toewijzings- en verkoopregels worden nageleefd.

Domesta kent een gezonde financiële positie en is in staat de komende jaren het programma van onderhoud, verbeteringen en nieuwbouw te financieren met eigen middelen of vreemd vermogen.  Onzeker en van invloed op de positie zijn de ontwikkelingen van de prijzen (inflatie) en van de rente. Met name een verdere stijging van de rente zal de mogelijkheid tot financieren en dus het uitvoeren van de ambitie bemoeilijken.

De jaarrekening van Domesta kent een hoge mate van complexiteit. De complexiteit komt voort uit de bepaling van markt- en beleidswaarde van het vastgoed, de marktwaarde van leningen en de fiscaliteit. Om de complexiteit te beheersen maakt Domesta gebruik van externe deskundigheid op de meeste van bovenstaande zaken. Hiermee zijn de risico’s beheersbaar en op een acceptabel niveau.

Een van de risicogevoelige onderdelen van een woningcorporatie volgens het risicomodel van de Aw is het hebben van zorgvastgoed. In 2021 is de risicoanalyse zorgvastgoed uitgevoerd in de context van enorme veranderingen in het zorglandschap gecombineerd met demografische ontwikkelingen. Voor het bestendigen van ons (zorg)vastgoed is het van belang de ontwikkelingen, zowel maatschappelijk, demografisch als beleidsmatig, te volgen en daar proactief op te anticiperen. Met deze analyse hebben we meer dan eens inzicht in de transitie en ontwikkelingen in de zorgsector, de financiële en organisatorische risico’s van zorginstellingen waar Domesta vastgoed aan verhuurd en de gevolgen van  een ‘ stormscenario’ bij een verdere scheiding van wonen en zorg. In 2022 is een zorgrating opgesteld die ons zicht geeft op hoe de zorgaanbieders zich ontwikkelen. De rating in combinatie met de risicoanalyse zorgvastgoed en de opvolging van de analyse daarin laat zien dat Domesta met haar zorgvastgoed portefeuille in control is.