De disconteringsvoet is door de taxateur ingeschat op basis van risico's die voor de complexen en locaties van toepassing zijn zoals bouwjaar, uitstraling en locatie.

De markthuur is door de taxateur ingeschat, gebaseerd op de huurprijs per m per jaar die wordt betaald voor vergelijkbaar vastgoed in ons werkgebied.

De leegwaarde bepaalde de taxateur als een resultante van het verhuurbaar vloeroppervlak, de markthuur en de disconteringsvoet, teruggerekend naar kosten koper.

Contractuele verplichtingen

Er is geen sprake van contractuele verplichtingen.

Woningen bestemd voor de verkoop 

Het aantal woningen behorend tot het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie, welke zijn geclassificeerd voor de verkoop bedraagt 810. Het aantal woningen dat naar verwachting komend jaar verkocht zal worden, bedraagt 6 gesplitst in 6 DAEB- en 0 niet-DAEB-woningen. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt € 1.284.000; de boekwaarde van deze woningen bedraagt € 904.000.

Achterstallig onderhoud 

We beschouwen asbest veilig maken van ons bezit als achterstallig onderhoud. Dit is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Deze kosten worden meegenomen bij het waarderen van het bezit. De kosten voor het achterstallig onderhoud zijn € 3,7 miljoen en zijn verdeeld over 68 complexen.

Hypothecaire zekerheden 

Het DAEB-vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is voor € 0 gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is toelicht in de paragraaf 'Obligoverplichting Waarborgfonds sociale Woningbouw' onder Niet in de de balans opgenomen activa en verplichtingen. 

Beleidswaarde

Per 31 december 2022 is in totaal € 423 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2021: € 351 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. 

De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Domesta. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren, zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurhuizen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. 

Daarnaast zal bij mutatie van het huis slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie. Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst zal worden gerealiseerd. 

Het bestuur van Domesta heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 404 miljoen. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2022 bestaat uit de volgende onderdelen:

Het aantal huizen verkocht onder voorwaarden bedraagt ultimo 2022: 31 (2021: 32). In 2022 is een verplichting afgekocht. 

In de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn alle posten van de exploitatie begrepen welke juridisch en economisch in vrije eigendom van Domesta zijn.

De op contante waarde van de gewaardeerde latentie afschrijvingspotentieel is berekend tegen 1,76% en heeft een looptijd van 10 jaar. De nominale waarde van deze latenties bedraagt € 31,4 miljoen. De post heeft betrekking op het fiscaal afschrijvingspotentieel.

Domesta kan als gevolg van de beperking van de renteaftrek (ATAD) sinds 2019 een deel van de rentelasten niet fiscaal in mindering brengen op de winst. In totaal is hierdoor voor € 7,7 miljoen (belastinglast € 1,924 miljoen) aan rentelasten fiscaal niet verrekend. Over 2022 heeft Domesta voor een bedrag van € 3,1 miljoen (last: € 775.000) niet kunnen verrekenen. Domesta voorziet geen mogelijkheid tot verrekening en waardeert dit verschil om die reden niet in de jaarrekening. Overigens is het saldo van de niet aftrekbare rente oneindig voorwaarts verrekenbaar.

Domesta voert in duurzaamheid haar beleid als toegelaten instelling uit, gericht op het beheren en verhuren van woningen en daarmee het in stand houden van (de omvang van) haar vastgoedportefeuille. Domesta heeft aan het einde van de levensduur de intentie tot sloop, gevolgd door (vervangende) nieuwbouw. Op basis van de huidige fiscale bepalingen (VSO2) zal daarbij sprake zijn van het doorschuiven van de aanwezige fiscale boekwaarde en zal er geen fiscale afwikkeling volgen in de vorm van fiscaal afwaarderen van de complexen. Het bijbehorende verschil tussen de fiscale waardering van het vastgoed en commerciële waardering bedraagt circa € 186 miljoen. Dit betekent dat het einde van de levensduur ‘doorrolt’ en bij waardering tegen contante waarde sprake is van een ‘nihil’ waardering.

Het tijdelijke verschil inzake het vastgoed in exploitatie waarvan wordt verwacht dat het verkocht wordt vanuit de balansposten DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie, dan wel vanuit de balanspost Vastgoed bestemd voor de verkoop, bedraagt € 458.000. Dit betreft de woningen in de verkoopvijver die naar verwachting worden verkocht met een hogere/lagere fiscale waarde (€ 3,2 miljoen) dan de commerciële waarde (€ 2,7 miljoen). Domesta heeft de intentie om gebruik te maken van de fiscale faciliteit van de herinvesteringsreserve en leidt een verkoop niet tot directe afwikkeling. Dit betekent dat het einde van de levensduur ‘doorrolt’ en bij waardering tegen contante waarde sprake is van een ‘nihil’waardering.

In de jaarrekening 2022 is een fiscaal resultaat van € 13,8 miljoen berekend. Domesta heeft geen compensabele verliezen meer.

De post overige vorderingen bestaat uit uitgestelde betalingen op verkochte huizen en verstrekte startersleningen. Naar verwachting heeft het gehele bedrag een looptijd langer dan 1 jaar.

Grond- en ontwikkelposities betreft de grondlocatie ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelingsprojecten die nog niet in realisatie zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De opbrengstwaarde is gebaseerd op de extern dan wel intern uitgevoerde toetsing van de waardering van gronden ultimo boekjaar. Deze interne toetsing is gebaseerd op de kennis van de lokale markt alsmede van de lokale ontwikkelmogelijkheden (waaronder bestemmingswijzigingen, etc.).

Onder de vorderingen zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.

Liquide middelen staan ter vrije beschikking.

Desinvestering betreft het gerealiseerde deel van de herwaardering gedurende het boekjaar en bestaat uit realisatie uit verkoop € 573.000 (2021: € 1.452.000) realisatie uit sloop € 748.000 (2021: € 626.000). 

Herwaardering betreft het positieve verschil tussen de marktwaarde van activa en de historische kostprijs en leidt tot een herwaarderingsreserve in het eigen vermogen. Wanneer er sprake is van een negatief verschil tussen de marktwaarde van activa en de historische kostprijs wordt dit ORT genoemd en komt ten laste van de overige reserve in het eigen vermogen.

Voor de toelichting inzake de resultaatbestemming verwijzen we naar hoofdstuk 10.1 Statutaire bepalingen inzake het resultaat. 

De jubileumvoorziening heeft betrekking op uitkeringen aan medewerkers op basis van de duur van het dienstverband. De voorziening betreft het geschatte bedrag van de in de toekomst uit te keren jubileumuitkeringen. Van de voorzieningen is een bedrag van € 310.000 (2021: € 304.000) als langlopend (langer dan een 5 jaar) aan te merken. Dit betreft een deel van de voorziening voor jubileumuitkeringen.

Per 31 december 2022 heeft Domesta een leningenportefeuille met een schuldrestant van € 332,1 miljoen. De marktwaarde van de leningenportefeuille bedraagt € 345,6 miljoen. Domesta beschikt over 4 variabele hoofdsomleningen van totaal € 20 miljoen. Van dit saldo is € 7 miljoen opgenomen en is de overige € 13 miljoen vrij op te nemen. De leningenportefeuille bestaat voor € 801.000 uit niet door het WSW geborgde financiering. Deze lening is verstrekt door de BNG Bank onder gemeentegarantie van de gemeente Hoogeveen. 

Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille, zonder het effect van afgeleide financiële rente-instrumenten, bedraagt 2,49% (2021: 2,43%).

Van de opgenomen vastrentende leningen is de gewogen gemiddelde rente 2,35%. 

De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd 5 jaar bedraagt. Na 5 jaar dient een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overeengekomen te worden. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 0,12% en 0,18%. Voor een overzicht van de renteherzieningsmomenten van de leningen wordt verwezen naar de risicoparagraaf Renterisico van de toelichting Financiële instrumenten. De variabel rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) dragen een variabel rentepercentage op de 1-maands Euribor-notering met een gewogen gemiddelde opslag van 0,26%.

Het totaal van door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen bedraagt € 339,3 miljoen (2021: 332,5 miljoen). 

Het agio ruillening Vestia is in de winst- en verliesrekening 2021 verantwoord als volkshuisvestelijke bijdrage onder de overige organisatiekosten. Het agio valt in 40 jaar (2022 tot en met 2061) volgens het amortisatieschema vrij ten gunste van de overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten. De vrijval komend boekjaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. 

De ING bank heeft tevens een rekening-courantkrediet verstrekt. De kredietfaciliteit in rekening-courant bij de ING bedraagt per 31 december 2022 € 1,5 miljoen (2021: € 1,5 miljoen) en de rente Euribor plus 1,4 % (2021: 1,55%). 

De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2022 19 jaar (2021: 18,45 jaar). 

Domesta heeft ultimo 2022 uit hoofde van de regeling Verkoop onder voorwaarden een terugkoopverplichting voor 31 woningen (2021: 32 woningen). De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichtingen. Bij jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkeling van onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden. 

De waardeverandering van de huizen verkocht onder voorwaarden en terugkoopverplichting wordt jaarlijks in de winst- en verliesrekening verantwoord. 

De waarborgsommen bestaan uit de ontvangen waarborgsommen uit hoofde van zakelijke huurovereenkomsten. De waarborgsommen hebben een looptijd langer dan 1 jaar.

De kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan 1 jaar.