3. Thema's

In ons Leefbaarheidsfonds zit € 250.000. Wat we hiermee gingen doen, vulden we niet al van tevoren in. We hoopten daar samen met bewoners, samenwerkingspartners en andere partijen achter te komen. We gaven € 131.600 uit. Daarbij keken we wat waar nodig is. Het grootste deel gaven we uit aan het aanleggen van glasvezel voor 322 huizen in 1 van de buitendorpen. Door Corona was het verder soms lastig om iets te organiseren. We hopen in 2022 weer meer kansen te krijgen.

Ook was er de mooie samenwerking met Wijkbedrijf Buurtservice in Emmen. Daarbij zijn mensen, ook vaak onze huurders, met een afstand tot de arbeidsmarkt betrokken. Zij helpen kwetsbare huurders om de tuin op orde te krijgen als dit nodig is. Onze wijkbeheerder legt het contact. Via Wijkbedrijf Buurtservice zijn er zelfs al tuinabonnementen afgesloten met huurders. Hebben huurders geen geld voor zo'n tuinabonnement? Dan kijken we wat wij kunnen doen. Wel staat hier altijd iets tegenover. Een wederdienst, met inzet van onze bespaarcoaches.

Het wijkbedrijf kon al iemand met afstand tot de arbeidsmarkt in dienst nemen die in de bijstand zat. Dit kon omdat wij het wijkbedrijf vast inhuren voor een aantal uren per week. Hij is nu meewerkend voorman en ontwikkelt zich heel goed. De groep komt nu met eigen ideeën en initiatieven. Een mooie ontwikkeling! 

In het voorjaar van 2022 kijken we wat dit proefproject ons gebracht heeft. We weten al dat we het project met een half jaar verlengen. Het 1e half jaar ging het vooral over: kunnen we elkaar vertrouwen, komen ze afspraken na en wat is de kwaliteit van het werk? Dit is geslaagd. In het 2e half jaar gaat het vooral om het afsluiten van tuinabonnementen en door- of uitstromen naar opleiding en werk. Ook maken we dan opnieuw de keuze of we hiermee doorgaan. 

Ook werken we samen met RENN4 school. Zij bieden mensen uit de wijk een opleiding op niveau 1 aan. Als ruil krijgen zij op-maat-stageplekken bij onze samenwerkingspartners van regisserend opdrachtgeverschap. In deze contracten spraken we een component over social return af. Ook de VIP vrijwilligers van Sedna zijn aangesloten. Zo kunnen we voor iedereen een passende wederdienst zoeken. 

Voorkomen is beter dan genezen. Dat geldt ook voor de leefbaarheid in een buurt. Daarom willen we aan de voorkant de goede dingen doen. Onze inzet van wijkbeheerders en huismeesters is zo’n goed ding. Zij zijn veel in de wijk en gaan in een vroeg stadium al in gesprek met bewoners. Dit zorgt ervoor dat iets wat klein is, ook klein blijft en niet uitgroeit tot een groot probleem. In 2021 gingen de wijkconsulenten en wijkbeheerders ruim 1.500 keer op huisbezoek. 

Daarnaast zorgen de wijkconsulenten ervoor dat bewoners steeds vaker op een laagdrempelige manier met elkaar in contact komen. Ze organiseren bijeenkomsten waar ontmoeting centraal staat. Doel is dat bewoners weten wie hun buurman is. Want bewoners die elkaar kennen, stappen sneller op hun buren af als er iets is.

Hieronder staan een paar mooie voorbeelden van bijeenkomsten of andere manieren om in contact te komen:

Iedere 3 jaar maken we wijkanalyses voor al ‘onze’ wijken en dorpen. Daarmee bepalen we waar we de komende jaren extra op gaan inzetten. In 2021 kregen deze wijken extra aandacht van ons: Lootuinen, Tuindorp, Eendrachtwijk,  Bargeres, Wolfsbos en De Aak/De Plecht.

We hoopten Lootuinen in 2021 af te ronden, maar dat is niet gelukt. Het Gezondheidsfonds in Coevorden schakelde het ZIF in (Zorg Innovatie Forum). Zij wilden iets met gezondheid doen in Coevorden en kwamen daarbij uit op de Eendrachtwijk en Lootuinen. Ze begonnen in Lootuinen. Daar vroeg men aan de bewoners wat zij nodig hebben voor een gezonde buurt. Met alle input ging een architect aan de slag en maakte een ontwerp van de wijk. Dit is gepresenteerd aan de wijkvereniging. Zij zijn heel enthousiast en willen ermee verder.

In Coevorden is sowieso volop ingezet op gezondheid en sport. Zo waren daar de buurtsportcoaches die allerlei activiteiten organiseerden.

We werkten voor Tuindorp samen met de gemeente, MWC én bewoners aan een gebiedsagenda. In de Eendrachtwijk zijn we bezig met de voorbereiding van een wijkontwikkelplan. In 2021 is de Wijkvisie voor Bargeres opgeleverd. In Wolfsbos zijn buiten De Arend geen initiatieven meer. We blijven deze wijk nu op afstand volgen. De Aak/De Plecht kwam in de plaats van Wolfsbos als wijk die extra aandacht krijgt.    

Naast de wijkanalyses maken we ook buurtanalyses van buurten, een straat of een woongebouw. Dit jaar maakten we 4 buurtanalyses: Binnenvree, omgeving Boomvalk/Torenvalk, omgeving Fazant en Eendrachtwijk.

Een paar dingen vielen op:

• Soms lijkt er een mis-match te zijn tussen bewoners en hun tuin. Dit zagen we vooral in de omgeving Boomvalk/Torenvalk.
• In de Fazant zijn bewoners erg tevreden met hun huis en de wijk waarin ze wonen.
• In de Eendrachtwijk gingen we met de bakfiets op pad. Zo namen we de vragenlijst persoonlijk door. Het was goed om ook op die manier met bewoners in gesprek te zijn. 
• Bewoners verwachten steeds meer van ons en andere organisaties, zoals bijvoorbeeld de politie. Maar zij hebben ook zelf een rol en zijn ook zelf verantwoordelijk voor de leefbaarheid in de buurt. Daarin is het belangrijk om de balans te blijven zoeken. Knelpunten hierin zijn dat bewoners angstig zijn om het te melden (door ondermijning). Maar ook te weinig mankracht bij bijvoorbeeld politie en te veel aanmeldingen bij GGZ (door onder meer Corona) zorgen ervoor dat bewoners niet snel die stap zetten.

We weten steeds meer over de samenstelling van onze wijken: inkomen, leeftijd en gezinssamenstelling. Daarbij valt het op dat de samenstelling echt wel anders is dan jaren geleden. We gebruikten dit jaar ook steeds vaker dezelfde data op verschillende plekken in de organisatie. Maar die data is ook nog volop in ontwikkeling. Belangrijk is wel dat we data altijd aanvullen met menselijke analyses.

We (h)erkennen dat lang niet iedereen de gang naar zelfstandig wonen ook helemaal alleen kan maken. Dat zal altijd zo blijven. Daarin zoeken we steeds weer de balans. Waar kun je iemand vragen om z’n eigen verantwoordelijkheid te nemen? En waar is het niet reëel om die vraag te stellen? We blijven helpen als dat nodig is.

Een nette buurt zorgt ervoor dat mensen het prettiger vinden om daar te wonen. En dat heeft ook meestal direct invloed op de leefbaarheid. Het onderhoud van tuinen hoort daar ook bij. Veel bewoners willen best hun tuin onderhouden. Maar ze kunnen het soms niet (meer). Daarom bieden we soms een basistuin aan. We zien dit wel als uiterste middel. In 2021 legden we geen basistuin aan. Wel kregen we heel veel vragen van andere organisaties uit het hele land.

Verder staan we er open voor om eerder verkochte huizen weer terug te kopen. Dit doen we bijvoorbeeld als de bewoner erom vraagt. Het gebeurt namelijk wel eens dat de bewoners geen geld hebben om hun gekochte huis te onderhouden. Dit zorgt ervoor dat het in die straat minder netjes is. En dit heeft weer invloed op de leefbaarheid. In 2021 kochten we geen huizen terug.

Toen de coronacrisis begon, dachten we dat veel huurders geldproblemen zouden krijgen. Na bijna 2 jaar Corona kunnen we gerust zeggen dat deze zorg niet terecht was. De huurachterstanden blijven ongeveer gelijk. Dat komt doordat de grootste groep huurders een vrij constant inkomen heeft (door een uitkering).

Wel ontstond er in 2021 een nieuwe zorg: de stijgende energieprijzen. Op die prijzen hebben we geen invloed. (We proberen wel de warmtevraag te verlagen door onze huizen goed te isoleren.) Vanaf 1 januari 2021 moeten we huurachterstanden doorgeven aan de gemeenten. Dit moeten de leveranciers van gas, water, elektriciteit en de zorgverzekeraar ook doen. Het doel is om betaalproblemen vroeg te herkennen om zo grote schulden te voorkomen.

We doen veel om het wonen betaalbaar te houden. Er is veel standaard. Maar ook maatwerk. Dit maatwerk is vaak 1-op-1. We willen – daar waar het kan – toe naar groepsmaatwerk. Ideeën haalden we op bij medewerkers. En bij onze netwerkpartners controleerden we of die ideeën ook haalbaar en nuttig zijn. Zo ontstond ons betaalbaarheidsbeleid. In 2022 gaan we ermee aan de slag.

In 2014 en 2018 hielden we een woonlastenonderzoek. Dit deden we samen met de andere Drentse corporaties. In 2022 willen we dit onderzoek misschien herhalen. We wilden op voorhand al nadenken over welke informatie we uit dit onderzoek willen halen. Zo konden we in 2018 niet zien of de (lichte) verbetering in de woonquote kwam door de maatregelen die we hadden genomen. Helaas is dit niet op gang gekomen. We zijn nog in overleg met onze collega-corporaties over hoe zij aankijken tegen een nieuw gezamenlijk woonlastenonderzoek. 

Ieder jaar zit er € 250.000 in dit fonds. In 2021 gaven we ruim € 121.000 uit. Dit ging vooral naar bijdragen in de samenwerking met andere organisaties. Denk hierbij aan de VoorzieningenWijzer en de samenwerking daarin met de gemeenten. Maar ook de samenwerking om huurachterstanden te voorkomen. Een deel ging naar maatwerk voor huurders. Bijvoorbeeld naar het kwijtschelden van een maand huur of de 1^e verhuurnota. Ook wilden we een deel van het budget gebruiken voor huurders om energiebesparende maatregelen te treffen. Huurders konden dan met een bon voor een bepaald bedrag energiebesparende spullen kopen. Maar toen gingen de winkels dicht door de lockdown. Wel denken we alvast na wat we in de volgende winter willen doen.

In de begroting hielden we rekening met een inflatievolgende huurverhoging. Maar het kabinet besloot eerder dit jaar om de huren van alle sociale huurhuizen in 2021 te bevriezen.

Daarnaast kregen huurders met een hoge huur en een laag inkomen eenmalig een huurverlaging. Dit was ook wettelijk geregeld. Via de Belastingdienst kregen we door om wie dat ging. Daarnaast deden we een oproep. In totaal kregen 401 huurders een eenmalige huurverlaging. 

Onze bespaarcoaches gingen weer in gesprek met huurders. We hadden graag meer gesprekken willen voeren, maar Corona zat ons in de weg. Huurders maken zich vooral zorgen over hun financiën als er iets verandert in hun persoonlijke situatie. Gelukkig kunnen we ze vaak gerust stellen en bieden we als extra controle de VoorzieningenWijzer aan. 

We zetten de VoorzieningenWijzer al jaren in. En nog altijd met succes:

We doen dit volgens de normen. 85% van onze huizen is goedkoop of betaalbaar. Door passend toe te wijzen zien we dat bij nieuwe huurders de woonquote positiever is geworden. Als het nodig was, pasten we de huur aan.

Ook bij Thuiskompas speelde het passend toewijzen een belangrijke rol. Met de woonlasten­rekenmachine zien huurders meteen wat hun verwachte maandlasten zijn. Wel kijken we naar mogelijkheden om de stijgende energieprijzen een plek te geven in de woonlastenrekenmachine.

In mei was de oplevering van het nieuwe woonzorggebouw aan de Alteveerstraat in Hoogeveen. Het zijn 36 appartementen voor mensen met een verstandelijke beperking. De bewoners krijgen begeleiding van Stichting Philadelphia Zorg. Met de nieuwbouw gaat een jarenlange wens van ouders en bewoners in vervulling.

Samen met Zorggroep Tangenborgh sloegen we de handen ineen om ervoor te zorgen dat de huizen van de Eendrachtshof (voorheen De Voorde) in Coevorden klaar zijn voor de toekomst. We sloopten 56 verouderde aanleunwoningen. Zo kwam er plek voor 51 nieuwe, levensloopgeschikte huizen die we bouwen rondom 3 hofjes. De 1^e 2 hofjes met 38 huizen werden in 2021 opgeleverd. Deze zijn allemaal verhuurd. De bouw van het laatste hofje met 13 nieuwe huizen is al gestart. Deze zijn in het voorjaar van 2022 klaar. Op de begane grond van het gebouw met appartementen komt een buurthuis. Dat is de laatste fase van het project.

De zussen mevrouw Torenbosch-Turien en mevrouw Turien tekenden eind april 2021 het huurcontract voor een huisje in de Eendrachtshof. 

Aan de Lomanlaan 123 in Hoogeveen staat een oude school. De gemeente wil het pand houden als gezichtsbepalend gebouw. In 2021 waren we druk met het maken van plannen. Deze zijn ook besproken met de gemeente. Inmiddels weten we dat dit plan doorgaat. We ontwikkelen er een bijzondere woonvorm voor een aantal jonge gezinnen, alleenstaande ouderen en jongeren met een rugzakje. Deze nieuwe vorm van wonen maakt het mogelijk om zelfstandig te wonen door elkaars talenten te gebruiken.

Samen met Verslavingszorg Noord Nederland en het Leger des Heils willen we tiny houses plaatsen in een parkachtige omgeving. De bewoners die er komen, krijgen begeleiding. Het project staat in de startblokken. We wachten alleen nog op een geschikte locatie. Daarbij is de gemeente aan zet.

In 2021 maakten we weer een compleet nieuwe risicoanalyse van ons zorgvastgoed. Dit doen we elke 2 jaar. Het gaat om ongeveer 2.100 huizen. Het is belangrijk te weten waar de risico’s zitten. Alleen zo kunnen we op tijd inspelen op ontwikkelingen. Als vervolg op de analyse gaan we nog scenario’s beschrijven. Dit pakken we in 2022 op. 

In Emmen lieten we 3 appartementen bouwen aan de Wilhelminastraat. Dit ging om de verbouwing van een bestaand winkelpand. 2 appartementen hebben 2 slaapkamers en 1 appartement heeft 1 slaapkamer.

En in Oosterhesselen bouwden we in totaal 12 levensloopbestendige huizen. De laatste 4 waren klaar in 2021. Deze huizen zijn niet alleen gasloos. Infraroodverwarming zorgt ervoor dat het lekker warm wordt in huis. En zonnepanelen en zonneboilers wekken zonne-energie op.

Onze visie op het (ver)bouwen van huizen scherpten we aan. We willen namelijk toe naar meer circulair bouwen. Dit zorgde ervoor dat een aantal projecten vertraagd zijn. Soms lagen er al plannen klaar. Maar deze bleven liggen omdat we met een andere ‘circulaire bril’ kijken. Zo waren we druk met de plannen voor de Sallandsestraat in Coevorden. Maar ook in Nieuwlande, Noordescheschut en Hoogeveen. In 2022 verwachten we de plannen weer op te pakken.

Eind 2020 namen we het definitieve besluit dat we De Arend gaan slopen. In 2021 waren we druk met het uitwerken van plannen voor nieuwe huizen. Het idee is nu om ze te bouwen naast de huidige flat. De bedoeling is om De Arend pas te slopen als de nieuwe flat klaar is. We willen het hele gebied rondom De Arend verder ontwikkelen. Daarbij kijken we wat er in het woonprogramma van de gemeente en ons huizenplan past. Maar we beginnen met De Arend. 

Deze visie gaat uit van inclusie, ertoe doen en meedoen. Bij het maken van deze visie hebben we de visies van alle samenwerkingspartijen tegen het licht gehouden. Onze visie sluit heel erg aan op die van alle partijen en de gemeenten. Eigenlijk willen we allemaal hetzelfde. Deze nieuwe visie is de opmaat naar bijzondere woonvormen zoals de Lomanlaan. De visie werd in 2021 vastgesteld.

In Emmermeer kochten we van een collega-corporatie 10.000 m² grond aan de Valtherlaan. We hebben mooie plannen om hier zo’n 60 tot 80 huizen te bouwen. Mogelijk ook in combinatie met zorg. In overleg met de gemeente kijken we wat er mogelijk is.

Met de gemeente Hoogeveen kijken we naar een geschikte locatie om 20 tot 30 kleine huizen voor spoedzoekers neer te zetten. Daarbij denken we aan tiny houses, containerwoningen enzovoort. Ook onderzoeken we of er subsidiepotjes zijn om dit deels van te betalen.

In Emmen zijn we begonnen met het maken van plannen om een oude school om te bouwen tot een gebouw waar gewerkt, gewoond en ontmoet wordt. Idee is om hier een prijsvraag van te maken. Het beste plan is dan de winnaar. In 2021 zijn er al heel wat gesprekken geweest. In 2022 gaan we verder met de plannen.

Ruim de helft van onze huurders is 65+. We vinden dat het huis voor niemand een belemmering moet zijn om prettig oud te worden. Ook als je ouder wordt of je op een andere manier minder goed zelf kunt redden, blijft je huis een thuis bij Domesta. Onze medewerker Langer Thuis Wonen helpt huurders daarbij. Ook in 2021 ging hij weer bij huurders op bezoek.

Op 31 december 2021 hadden we 10.934 eenheden in bezit. Deze zijn als volgt verdeeld over de gemeenten.

Onderhoud en investeringen

In 2021 voerden we op verschillende plaatsen mooie projecten uit. Projecten voor het noodzakelijke onderhoud. Maar ook projecten waar we de huizen verduurzaamden. 

Om ervoor te zorgen dat onze huurders prettig wonen, steken we veel tijd en energie in onze huizen. Naast tevreden huurders en het verbeteren van de kwaliteit leidde dit ook tot een verdere daling van de energie-index, waardoor de huizen energiezuiniger werden.

Natuurlijk werken we ook samen met onze partners in de bouw. En met de huurders bij het maken en uitvoeren van de plannen. Dit zorgt voor een beter resultaat.

Corona had zeker invloed op onze projecten. Maar ondanks dat haalden we ook in 2021 mooie resultaten.

Aan onderhoud en investeringen gaven we in totaal € 26,3 miljoen uit:

• Planmatig onderhoud en investeringen € 19,1 miljoen
• Dagelijks onderhoud € 7,2 miljoen

Van de investeringen gaven we € 2,4 miljoen uit aan zonnepanelen en energiebesparende maatregelen.

Onder het dagelijks onderhoud vallen het klachtenonderhoud (reparaties) en het mutatieonderhoud.

Klachtenonderhoud

Huurders geven meldingen en klachten door. Dit noemen we ook wel reparatieverzoeken. Als het kan, handelt ons eigen team deze meldingen af. Kan dat niet? Dan gaat de melding naar een aannemer waarmee we een contract hebben. Ons eigen team bestaat op dit moment uit 9 vaklieden. In 2021 is 1 vakman als opzichter binnen Domesta doorgestroomd. Voor hem is een vakman aangetrokken van buiten onze organisatie. We hebben met 7 aannemers een contract, die samen de werkzaamheden uitvoeren.

In 2021 kwamen er bijna 29.650 meldingen binnen. Daarvan is 96,5% afgehandeld en afgerond.

Door de coronamaatregelen verliepen de reparaties ook dit jaar anders dan anders. Tijdens de periodes van lockdown voerden we vooral spoedreparaties uit. En door maatwerk ook andere reparaties. In de rest van het jaar voerden we de reparaties uit zoals altijd.  

Mutatieonderhoud

Nadat een huurder een huis verlaat, voeren we het zogenaamde mutatieonderhoud uit. Zo zorgen we ervoor dat het huis voor de volgende huurder weer geschikt is om in te wonen. In 2021 is mutatieonderhoud uitgevoerd in bijna 800 huizen.

Zonnepanelen

Ook in 2021 plaatsten we weer gratis zonnepanelen. Dit deden we bij geplande onderhouds- en renovatiewerkzaamheden. Maar ook als huurders erom vroegen. Aan het eind van 2021 hebben 5.662 huizen zonnepanelen. Het aantal huizen waar nog panelen geplaatst worden, neemt sterk af. De meeste huizen waar het mogelijk is om zonnepanelen te plaatsen, hebben ze al.

Opgeleverde huizen

In 2021 bouwden we in totaal 89 huurhuizen:

In ons duurzaamheidsplan met routekaart staat concreet hoe we onze huizen de komende jaren gaan verduurzamen. De routekaart helpt ons de juiste stappen te zetten. Daarom is de routekaart nu volop in gebruik. We konden ons hiermee goed voorbereiden op het werk dat we in 2022 oppakken.

Dit experiment gebruikten we om erachter te komen welke manier(en) van verwarmen voor al onze huizen geschikt zijn. En dat is gelukt. We weten nu wat de resultaten zijn van de aangebrachte veranderingen in de huizen van de duurzame verkenners. Zo weten we dat als je een huis maximaal isoleert, je met een warmtepomp een comfortabel huis hebt. Ook is de energierekening dan wat lager dan met gas. We zien dat het haalbaar is. Wel zijn er ook serieuze aandachtspunten:

• het goed ingeregeld krijgen van de installaties;
• de installateurs weten nog niet alles van de nieuwe installaties;
• huurders moeten echt wennen aan een nieuw systeem;
• en wij zelf moet ook erg wennen: meer uitleg aan een nieuwe huurder en onze eigen kennis moeten we vergroten.

In het project Drenthe woont circulair  draait het om het slim gebruiken van grondstoffen, producten en goederen, zodat we deze oneindig opnieuw kunnen gebruiken. In 2021 zetten we goede stappen op het gebied van circulair bouwen. Mooi van dit project is dat we gaandeweg steeds meer leren. Zo leerden we dat als je biobased bouwt dat dit bijdraagt aan de klimaatdoelen. We zitten nu in de fase dat we bekijken of dit alles financieel haalbaar is.

We willen dat bewoners van hoogbouw ook voordeel hebben van zonne-energie. In 2021 zijn een paar proefprojecten gestart met het plaatsen van zonnepanelen op een woongebouw. Met succes. De richting is bepaald: bewoners van hoogbouw krijgen hun ‘eigen’ set zonnepanelen. Zo profiteren ze er het meeste van. En wij hebben geen last van ingewikkeldere constructies zoals bijvoorbeeld de postcoderoos.  

Een passiefhuis is een zeer energiezuinig huis. Zo’n huis heeft bijna geen energie nodig om te verwarmen. We weten nu wat het ongeveer kost om een huis om te bouwen tot passief huis. Dit lijkt gunstig. Maar dat is niet genoeg. We willen ook weten wat het kost als we zo’n huis 40 jaar laten staan. Dit gaan we in 2022 verder doorrekenen. We hopen dat het haalbaar en betaalbaar is om verder te gaan met passiefhuizen. Dit past namelijk heel goed bij onze ideeën en uitgangspunten over energiezuinig wonen. De tijd zal het leren.

In dit hoofdstuk blikken we terug op 2021 en wat we toen deden op het gebied van energiezuinig wonen. Dat doen we met mooie aansprekende successen, projecten, proefprojecten enzovoort. Maar ook in hoofdstuk 3.3 staan mooie voorbeelden van projecten waar we onze huizen hebben verduurzaamd.