6. Financieel

Ons vastgoed waarderen we op marktwaarde in verhuurde staat. Het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (BTIV) geeft in artikel 31 nadere uitwerking aan de verplichte waardering. In dit besluit is het ‘handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ opgenomen oftewel het waarderings­handboek. Om er zeker van te zijn dat het waarderingshandboek leidt tot een ‘aannemelijke marktwaarde’ wordt het handboek jaarlijks geactualiseerd en op juistheid gecontroleerd. De actualisatie bestaat uit jaarlijkse aanpassingen van de normen en parameters in het handboek. Bij het valideren van het handboek wordt gecontroleerd of de verkregen marktwaardes leiden tot een logische en herkenbare marktwaarde voor alle corporaties in alle provincies en voor alle typen vastgoed.

Het handboek kent 2 waarderingsvarianten: de basisversie en de full-versie. Wij gebruiken de basisversie van het handboek voor eengezinswoningen, meergezinswoningen en parkeergelegenheden. De full-versie gebruiken we voor studenteneenheden, woonwagens en standplaatsen, bedrijfsmatig onroerend goed, maatschappelijk onroerend goed en intramuraal en extramuraal zorgvastgoed. Dit type vastgoed is onderling moeilijk vergelijkbaar en daarom is de basisversie minder geschikt. Om tot een ‘aannemelijke marktwaarde’ te komen van dit type vastgoed, is het inschakelen van een taxateur noodzakelijk.

De beleidswaarde is kortgezegd de marktwaarde gecorrigeerd voor het beleid van Domesta. De marktwaarde heeft als belangrijkste kenmerk dat het gericht is op marktconform handelen. Het beleid van de corporatie is hier niet op gericht. Het doel van de beleidswaarde is om duidelijk te maken wat de maatschappelijke bijdrage is van een corporatie. Dit doen we door op 4 voorgeschreven aspecten de marktwaarde in verhuurde staat aan te passen.

De 4 stappen zijn:

• Beschikbaarheid
• Betaalbaarheid
• Kwaliteit
• Beheer

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt voor een flink deel beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder gaat dit over de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde) is geen exacte wetenschap. Ook is dit de grootste post waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

Per 31 december 2021 is € 351 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2020: € 322 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed bepalen we in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen. Daarmee voldoen we aan de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten die gelden tijdens het maken van de jaarverslaggeving. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Domesta. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt. Dit komt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurhuizen.

Ons doel is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die dit zelf niet kunnen. Daarom verkopen we maar een paar huizen. Daarnaast verhogen we bij mutatie van het huis alleen in uitzonderingssituaties de huur tot de maximale huur. Ook zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van Domesta.

Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst zal worden gerealiseerd. Het bestuur van Domesta heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 499 miljoen.

In juli 2019 is de notitie Definities onderhoud en beheer ten behoeve van verantwoording en prognose door het BZK in samenwerking met AW en WSW gepubliceerd en per 2020 opgenomen in art. 14a RTIV. Het onderscheid tussen onderhoud en investeringen was niet altijd even duidelijk. Met de introductie van beleidswaarde is dit onderscheid steeds belangrijker geworden.

In 2021 kwam er aanvullende notitie Toelichting: Onderhoud in meerjarenbegroting en beleidswaarde. Hierin wordt een nader voorschrift gegeven over het toerekenen van onderhoudsuitgaven aan de beleidswaarde. In de begroting 2022 en in de jaarrekening 2021 rekenen we met deze uitgangpunten.

Vanaf 2021 gebruiken we de nieuwe interne signaleringsnorm op basis van het duurzaam bedrijfsmodel. Dit model is onderdeel van het financieel reglement en beheer (artikel 55a van de Woningwet). De Aw heeft de aangepaste versie inmiddels goedgekeurd.

In het reglement staat dat we vooralsnog de normen van de Aw en het WSW hanteren als minimale / maximale waarden voor de beoordeling van onze financiële positie, maar dat we een systematiek zouden ontwikkelen om binnen de gestelde normen te kunnen blijven. In 2018 is onze financieringsstrategie vastgesteld. Hiermee hebben we de signaleringsnormen vastgesteld voor de DAEB-tak. Voor de niet-DAEB sluiten we aan bij het toezichtskader.

Met ons financieringsbeleid willen we de renterisico’s en rentelasten beheersen door ze evenwichtig over de jaren te spreiden. Dit beleid ligt vast in ons treasurystatuut. In 2020 hebben we ons treasurystatuut herzien. Hierin zijn met name de organisatorische aanpassingen gedaan. De bandbreedten voor de risico's geven we aan in het treasury-jaarplan. Daarin bepalen we ook jaarlijks het gedeelte dat maximaal variabel rentend gefinancierd mag worden.

Overfinanciering vermijden we door alleen financiering aan te trekken op grond van de opgestelde kasstroom- en liquiditeitsprognoses. We streefden naar een liquiditeitensaldo van 10% van de huuropbrengsten. Door de lage rentestanden moeten we nu 0,5% rente betalen over tegoeden op de rekening courant. Door meer flexibiliteit in onze leningenportefeuille in te bouwen proberen we ons saldo op de rekening courant te minimaliseren. Dit hebben we gedaan door het aantrekken van een extra roll-over lening met variabele hoofdsom.

In december 2020 hebben we een lening van € 5 miljoen aangetrokken waarvan de storting in 2021 heeft plaatsgevonden. In 2021 sloten we vijf nieuwe financieringsovereenkomsten af. De vijf nieuwe overeenkomsten in 2021 hebben een nominale waarde van € 33,4 miljoen. Van deze nieuwe overeenkomsten is € 28,3 miljoen gestort. De overige € 5,1 miljoen betreft agio op de Vestia-lening.

Daarnaast is een obligolening afgesloten om de verplichtingen tegenover het WSW te kunnen blijven voldoen uit hoofde van artikel 18 van het Reglement van Deelneming. Deze heeft een nominale waarde van € 8,5 miljoen. Hierop heeft geen storting plaatsgevonden.

Van de roll-over leningen in 2021 per saldo hebben een hoofdsom van € 20 miljoen. Hiervan is €  9 miljoen opgenomen. 

Per 31 december 2021 heeft Domesta een leningenportefeuille met een schuldrestant van € 327,3 miljoen. 

De marktwaarde van de leningenportefeuille bedraagt € 464,5 miljoen inclusief lopende rente (2020: € 494,8 miljoen inclusief lopende rente). De marktwaarde is gedaald als gevolg van de gedaalde rente op de kapitaalmarkt. Ultimo 2021 bedraagt het gemiddelde rentepercentage op de rente typische lange leningen in de portefeuille 2,51% (2020: 2,74% inclusief derivaten). Als we alleen kijken naar de leningenportefeuille (inclusief de rente typische korte leningen) dan bedraagt de gemiddelde rentevoet ultimo 2021 uit langlopende financiering 2,43% (2020: 2,63%).

Op bestaande leningen is € 20,7 miljoen afgelost (2020: € 26,1 miljoen), waarin begrepen drie eindaflossingen ter waarde van € 20 miljoen (2020: € 25 miljoen). De reguliere jaarlijkse aflossing bedroeg € 725.000 (2020: € 1,1 miljoen).

In totaal is voor € 20,3 miljoen aan financiering opgenomen en voor € 20,7 miljoen afgelost. De leningenportefeuille is daardoor afgenomen met € 400.000 van € 322,6 miljoen naar € 322,2 miljoen.

Onze leningenportefeuille bevat voor € 50 miljoen basisrenteleningen. De embedded swap in de basisrenteleningen hoeft op grond van RJ (Raad voor de Jaarverslaggeving) uiting 2013-15 niet in de waardering en het resultaat van de financiering te worden afgesplitst. Buiten de basisrenteleningen bevat de leningenportefeuille van Domesta geen extendible leningen (recht op verlenging).

Het eventueel aangaan van nieuwe financieringsovereenkomsten en nieuwe derivatenconstructies wordt door de Treasurycommissie voorgesteld en ter goedkeuring aan het bestuur van Domesta voorgelegd. We trekken geen nieuwe leningen en derivaten aan zonder mandatering van de RvC. 

De vastgoedstrategie van Domesta op basis van de huidige plannen kenmerkt zich door investeringen in bestaand bezit en is stabiel qua aantallen VHE. Gezien de gezonde financiële positie, de stabiele operationele kasstroom en de beperkte verkoopafhankelijkheid, is de ambitie financieel realiseerbaar en bestaat er ruimte overname en verduurzaming. Hier gaan we nader op in bij de toekomstparagraaf.

Punt van aandacht is dat de voorspelkracht van de investeringen van jaar op jaar gemiddeld is. Hierdoor bestaat het risico dat Domesta onverwacht voor een financieringsvraag komt te staan en daar niet snel aan kan voldoen. Domesta werkt daarom ook aan de verbetering van deze voorspelkracht. Door voldoende flexibiliteit in de leningenportefeuille te creëren kan Domesta beter inspelen op de veranderende omstandigheden en wordt de kans op overfinanciering c.q. overliquiditeit verkleind. De keerzijde van meer flexibiliteit in de leningenportefeuille is dat de renterisico’s in de leningenportefeuille toenemen.

Gezien de financiële positie van Domesta is de verwachting dat zij hogere renterisico’s kan dragen.

Domesta beoordeelt of ze voldoende liquiditeit heeft om te voldoen aan haar verplichtingen. Aandachtspunten vormen bijvoorbeeld VoV, stijgende inflatie-, energie-, bouwkosten en fiscaliteit. Beoordeling vindt plaatst op basis van de volgende criteria:

Kwalitatief:

• De mate waarin sprake is van onverwachte verzoeken aan WSW voor aanvullend borgingsplafond.
• De corporatie heeft een goede onderbouwing van de opgenomen belastingverplichting.
• Voor zover van toepassing: het track record van de corporatie met betrekking tot het voldoen aan de wettelijke normstelling voor aan te houden liquiditeitsbuffers uit hoofde van derivaten.
• Voor zover van toepassing: de beschikbaarheid en kwaliteit van eventuele breakplannen van derivaten en de mate waarin de corporatie in staat is te voldoen aan de wettelijke vereisten omtrent de op te bouwen liquiditeitsbuffer.
• Opmerkingen van de accountant over mogelijke liquiditeitsrisico’s.
• De corporatie maakt periodiek liquiditeitsprognoses en er zijn geen redenen om aan de kwaliteit daarvan te twijfelen.

Kwantitatief:

• Belastingdruk: de gemiddelde belastingdruk, berekend als gemiddelde belastingkasstroom gedurende de prognoseperiode gedeeld door de gemiddelde operationele kasstroom (gecorrigeerd voor belastingen) gedurende de prognoseperiode. Indien de gemiddelde belastingdruk kleiner dan 10% is, wordt verdiepend onderzoek gedaan.

Domesta heeft geen derivaten meer en heeft in 2021 niet om aanvullend borgingsplafond hoeven vragen en verwacht dit de komende vijf jaar niet te hoeven doen. De gemiddelde belastingdruk bedraagt binnen de horizon van vijf jaar circa 25%.

Herfinancieringsrisico

Herfinancieringsrisico is het risico dat er geen financiering kan aantrekken op het moment dat dit nodig is c.q. dat de corporatie geen aflossingen kan doen op het moment dat dit gewenst is. Beoordeling vindt plaatst op basis van cumulatieve criteria over een periode van tien jaar.

Hiermee scoort Domesta voor het herfinancieringsrisico een risicoclassificatie ‘laag’ (per jaar ≤15% en per 2 jaar ≥5%).

Renterisico

Risico uit contracten
Financiële kasstromen zijn naar hun aard hard te noemen. Hierdoor is het mogelijk om de risico’s uit de contracten voor lange termijn in kaart te brengen. Dit is vooral van belang voor het verkrijgen van een verantwoorde spreiding van de renterisico’s die uit hoofde van de leningenportefeuille gelopen worden.
Domesta hanteert een norm van 15% van de leningenportefeuille ultimo voorgaand boekjaar (2020). Het grootste deel van dit risico wordt veroorzaakt door de aflossingen.

In de financieringsstrategie van Domesta is opgenomen dat jaarlijks een maximale looptijd voor nieuwe financiering wordt vastgesteld. Dit wordt gedaan met behulp van een scenario-analyse van het investeringsvolume.

Renterisico per jaar en per 5 jaar (WSW methodiek)

In het gezamenlijk beoordelingskader beoordelen AW en WSW het renterisico zowel per jaar als in blokken van vijf jaar, voor een periode van tien jaar. Omdat sommige financiële producten in meer dan één jaar risico veroorzaken, zijn de uitkomsten voor het risico per vijf jaar hierbij voor dubbeltelling gecorrigeerd. Een dubbeltelling kan bijvoorbeeld ontstaan doordat een roll-over zowel een renteconversie o.b.v. de onbekende Euribor heeft, als een aflossing binnen een periode van 5 jaar.

In juni 2021 voerde de Autoriteit woningcorporaties (Aw) een governance-inspectie uit bij Domesta. Deze inspectie had als doel te toetsen of Domesta voldoet aan de criteria die de Aw stelt aan een goede governance. De criteria die de Aw stelt aan een goede governance zijn terug te vinden in het gezamenlijke beoordelingskader Aw/WSW. Een corporatie moet volgens dit kader voldoen aan een aantal wettelijke eisen op het terrein van governance. Waar nodig maakt de Aw hier opmerkingen over. Voor veel aspecten van een goede governance is het niet zo zeer een kwestie van hard oordelen in termen van goed en fout, maar is het vooral een basis om met elkaar de dialoog aan te gaan om verder te verbeteren.

Op basis van de aangereikte stukken en de gevoerde gesprekken concludeerde de Aw naar aanleiding van deze governance-inspectie dat Domesta niet alleen aan de opzet van de criteria voor good governance voldoet, maar dat ook de werking van de governance bij Domesta als positief beoordeeld is. De risico inschatting op basis van het gezamenlijke beoordelingskader Aw/WSW is laag op alle onderdelen van het beoordelingskader.

In 2020 hebben we aandacht geschonken aan de risicocultuur bij Domesta. We hebben toen geconstateerd dat er meer aandacht mag worden geschonken aan het oppakken van verantwoordelijkheid, zichtbaarheid van risico’s in beleidsstukken en memo’s en er meer tijd voor mag zijn. Risicomanagement is door de controller op “de kaart” gezet, maar bewustwording moet groter worden. In 2021 hebben we hier verder invulling aan willen geven. Met name de aantoonbaarheid van beheersmaatregelen en het borgen van kennis en vaardigheden van het Compliance Team waren hierbij aandachtspunten. Toch hebben we eind 2021 met elkaar geconstateerd dat de regievoering op het onderwerp risicomanagement in 2022 meer focus moet krijgen. Hierbij kijken we naar de praktische toepasbaarheid van Fully in Control, als systeem voor risicomanagement, zonder dat risicomanagement hiermee te instrumenteel wordt.

Risicomanagement heeft niet tot doel om alle risico’s te mitigeren. Het gaat immers om die risico’s die het realiseren van onze doelstellingen in gevaar brengen. Naast het bepalen van de strategische risico’s dient ook de mate van risicobereidheid te worden bepaald. Hierbij gaat het om de mate van risico dat Domesta wil accepteren (risicotolerantie) en de mate van risico dat Domesta kan dragen (risicocapaciteit). De risicobereidheid is per thema uit het ondernemingsplan inzichtelijk gemaakt zodat deze als basis kan dienen voor de onderliggende risico’s en beheersmaatregelen.

Strategische risico's 

1. Het risico van een cumulatie van kwetsbare groepen in de wijken (leefbaarheid). De woningwet maakte ons werkveld kleiner, terwijl ontwikkelingen als de toename van personen met verward gedrag onze opgave vergrootten. De afgelopen jaren verslechterde de leefbaarheid daardoor overal.

Beheersmaatregelen: Leefbaarheidsfonds, actief in de buurten aanwezig zijn, omslag van repressief  naar preventief werken, samenwerking met andere partijen zoals gemeenten, welzijns- en zorgorganisaties, een verzorgde en nette buurt.

2. Het risico dat de betaalbaarheid voor de huurder onder druk komt te staan.

Beheersmaatregelen: maatwerk in betaalbaarheid: nieuw betaalbaarheidsbeleid, betaalbare huizen, een betere match tussen inkomen en woonlasten

3. Het risico dat Domesta niet in staat is om voldoende passende huizen te realiseren (beschikbaarheid)

Beheersmaatregelen: ontwikkeling sociale huurvoorraad, passende huizen voor de doelgroep, maatwerk bij langer zelfstandig thuis wonen, toekomstbestendig zorgvastgoed, vraag gericht bouwen

4. Het risico dat Domesta de beoogde duurzaamheidsambities niet kan realiseren

Beheersmaatregelen: energiezuinige woningvoorraad (bijvoorbeeld zonnepanelen), routekaart: energietransitieplan, isolatie is onze eerste grootschalige stap, streven naar schaalvoordeel, bewustwording huurders van hun energieverbruik, bespaarcoach

5. Het risico dat onvoldoende verjonging (vernieuwing) in personeelsbestand een negatieve invloed kan hebben op de kwaliteit van processen/producten en diensten

Beheersmaatregelen: realiseren van ons strategisch personeelsplan.

Operationele risico’s

Naast strategische risico’s richten wij ons ook op de beheersing van operationele risico’s. hierbij gaat het naast risico’s gericht op onze interne beheersing ook op risico’s op fraude, corruptie en ICT gerelateerde risico’s.

Fraude risico’s

Het risico in de betalingsorganisatie is dat ten onrechte gelden aan de organisatie worden onttrokken. Door functiescheiding en zichtbare interne controles wordt dit risico gemitigeerd.

Bij inkopen en aanbestedingen bestaat het risico dat niet tegen een marktconforme prijzen wordt ingekocht. Het inkoopbeleid wordt door vertaald in inkoopplannen waarin concreet wordt aangeven op welke wijze een transparant en goed gedocumenteerd proces wordt doorlopen.  Voor instandhoudingsonderhoud is dit in 2021 gerealiseerd. In 2022 worden de inkoopplannen voor onderhoud zorgcomplexen en aanbesteding van projectmatige renovatie/verduurzaming/onderhoud opgesteld. Nieuwbouwprojecten worden via meervoudige aanbesteding op de markt gezet met een vastgelegde besluitvorming en toetsing aan het investeringsstatuut.

Verder toetsen we of de toewijzings- en verkoopregels worden nageleefd.

Volgens het risicomodel van de Aw is het hebben van zorgvastgoed 1 van de risicogevoelige onderdelen van een woningcorporatie. Niet eerder is het van groot belang geweest deze analyse te zien tegen de achtergrond van de context. Deze context omvat de enorme veranderingen in het zorglandschap gecombineerd met demografische ontwikkelingen. Voor het bestendigen van ons (zorg)vastgoed is het van belang de ontwikkelingen, zowel maatschappelijk, demografisch als beleidsmatig, te volgen en daar proactief op te reageren.

Met de analyse hebben we meer dan eens inzicht in de transitie en ontwikkelingen in de zorgsector, de financiële en organisatorische risico’s van zorginstellingen waar Domesta vastgoed aan verhuurt, en de gevolgen van een ‘stormscenario’ bij een verdere scheiding van wonen en zorg.