6.1 Inleiding
We bewaken de financiële continuïteit aan de hand van dashboards die inzage geven in de ontwikkelingen van onze ondernemingsdoelstellingen en die ons in staat stellen, waar nodig, op tijd bij te sturen.
De doelstellingen van ons financiële beleid en beheer zijn ondersteunend aan de realisatie van de volkshuisvestelijke doelstellingen en financiële continuïteit.
Voor de beoordeling van de financiële continuïteit sluiten we vooralsnog aan bij de financial risks zoals het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties (Aw) deze formuleerden. Elke 4 maanden rapporteren we hierover. We stellen ieder jaar een meerjarenbegroting op waarin de kasstromen van alle beleidsvoornemens staan. Onderstaand de financiële positie van 31 december 2024 in vergelijking met de situatie op dezelfde datum in 2023.
Financiële continuïteit
| Realisatie 2024 | Realisatie 2023 | Norm | |
|---|---|---|---|
| ICR | 2,11 | 1,65 | >1,4 |
| Loan to Value o.b.v. beleidswaarde | 52% | 53% | <70% |
| Solvabiliteit o.b.v. beleidswaarde | 42% | 42% | >30% |
Financiële continuïteit, DAEB en niet-DAEB
| DAEB 2024 | DAEB 2023 | Norm | Niet-DAEB 2024 | Niet-DAEB 2023 | Norm | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ICR | 2,11 | 1,67 | >1,4 | 2,81 | 5,59 | >1,8 |
| Loan to Value o.b.v. beleidswaarde | 52% | 53% | <70% | 12% | 14% | <70% |
| Solvabiliteit o.b.v. beleidswaarde | 43% | 42% | >30% | 64% | 63% | >30% |
Alle kengetallen voldoen aan de normen die de toezichthouders gebruiken. De kengetallen zijn berekend op basis van de richtlijnen van de Aw/WSW.
In de meerjarenbegroting 2025 is te zien dat de ontwikkeling van de ICR naar verwachting op een voldoende niveau zal blijven. Door middel van monitoring van uitgaven via rapportages als het gebruik van een duurzaam bedrijfsmodel en bijsturing op afwijkingen is er voldoende waarborg dat dit gerealiseerd zal worden.
6.2 Marktwaarde en beleidswaarde
Marktwaarde
Ons vastgoed waarderen we op marktwaarde in verhuurde staat. Het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (BTIV) geeft in artikel 31 nadere uitwerking van de verplichte waardering. In dit besluit is het ‘handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ opgenomen oftewel het waarderingshandboek. Om er zeker van te zijn dat het waarderingshandboek leidt tot een ‘aannemelijke marktwaarde’ wordt het handboek jaarlijks geactualiseerd en op juistheid gecontroleerd. De actualisatie bestaat uit jaarlijkse aanpassingen van de normen en parameters in het handboek. Bij het valideren van het handboek wordt gecontroleerd of de verkregen marktwaardes leiden tot een logische en herkenbare marktwaarde voor alle corporaties in alle provincies en voor alle typen vastgoed.
Het handboek kent 2 waarderingsvarianten: de basisversie en de full-versie. Wij gebruiken de basisversie van het handboek voor eengezinswoningen, meergezinswoningen en parkeergelegenheden. De full-versie gebruiken we voor studenteneenheden, woonwagens en standplaatsen, bedrijfsmatig onroerend goed, maatschappelijk onroerend goed en intramuraal en extramuraal zorgvastgoed. Dit type vastgoed is onderling moeilijk vergelijkbaar en daarom is de basisversie minder geschikt. Om tot een ‘aannemelijke marktwaarde’ te komen van dit type vastgoed, is het inschakelen van een taxateur noodzakelijk.
Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde
De woningmarkt in Drenthe heeft de afgelopen jaren een dynamische ontwikkeling doorgemaakt, met een mix van stijgende huizenprijzen en een beperkte woningvoorraad waardoor de vraag naar woningen groter is dan het aanbod, dit is terug te zien in de waardestijging bij Domesta. In vergelijking met de Randstad is de woningmarkt in Drenthe minder oververhit, maar ook hier is er sprake van een toenemende vraag naar woningen, vooral in de grotere steden zoals Assen, Emmen, en Hoogeveen. De afgelopen jaren zijn de prijzen in deze regio gestegen, maar ze blijven over het algemeen lager dan in de drukbevolkte gebieden in het westen van Nederland. We zien deze stijging ook terug in de marktwaardeontwikkeling van onze portefeuille.
De totale omvang van de portefeuille is gestegen met € 133,8 miljoen tot een waarde van € 1.327 miljoen. Dit is een waardestijging van 11,21%. Deze waardestijging is nader te onderscheiden in drie deelportefeuilles, namelijk wonen, parkeren en BOG MOG ZOG. De woningportefeuille is in 2024 met 13,15% stegen, de parkeerportefeuille is met 2,71% gedaald en de BOG MOG ZOG portefeuille is stegen met 1,79%.
De prijzen in de koopmarkt stegen in 2024 door, de prijzen liggen 8,7% hoger dan in 2023. In 2024 liep de rente van januari tot en met juli op, daarna is deze weer gedaald naar iets onder het niveau van begin 2024. De rente stijging werkt nauwelijks door in de koopprijzen, deze bleven stijgen door de krapte op de koopmarkt. De WOZ-waarden blijven ook stijgen, dit heeft grote impact op de waardeontwikkeling van onze woningen en andere verhuurde eenheden.
Aan de ontwikkelkant zorgen bouw- en milieubesluiten ervoor dat het moeilijk is om geschikte grond te vinden om op te bouwen. Deze krapte resulteert in een leegwaardegroei per m2 van onze vastgoedportefeuille. De huurprijsontwikkeling van het sociale vastgoed had dit jaar een grotere invloed vanwege de relatief hoge huurverhoging die is doorgevoerd.
Het jaar 2024 kenmerkt zich door een woningmarkt met verschillende signalen ten opzichte van 2023. Enerzijds blijft de behoefte aan een eigen woning groot door een tekort aan woningen, anderzijds neemt de mogelijkheid tot het kopen van een woning af door de gestegen hypotheekrente echter heeft dit nog niet tot gevolg dat de huizenprijzen dalen, de krapte weegt hier zwaarder dan de renteontwikkeling.
Dit zorgde voor een stijging van de marktwaarde van onze portefeuille ten opzichte 2023.
Verloop marktwaarde in 2024
De mutatie van de marktwaarde in verhuurde staat bedraagt afgerond + € 133,8 miljoen. Deze mutatie wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de marktontwikkeling (+ € 62,5 miljoen), de validatie van het handboek (- €2,5 miljoen), objectgegevens (+ € 55,7 miljoen), voorraadmutaties (+ € 5,5 miljoen) en methodische wijzigingen (+ € 12,6 miljoen).
Wij lichten het verloop van de marktwaarde in 2024 toe aan de hand van de volgende twee overzichten. Onder de overzichten lichten wij de cijfers verder toe.
| Totaal marktwaarde 2023-2024 (bedragen in €) | 2024 | 2023 | Verschil |
|---|---|---|---|
| DAEB-vastgoed in exploitatie | 1.317.150.853 | 1.183.222.588 | 133.928.265 |
| Niet-DAEB vastgoed in exploitatie | 9.524.597 | 9.682.073 | -157.476 |
| Totaal | 1.326.675.451 | 1.192.904.661 | 133.770.790 |
| Verloopoverzicht marktwaarde 2023-2024 (bedragen in €) | DAEB | Niet-DAEB | Totaal |
|---|---|---|---|
| Marktwaarde 2023 | 1.183.222.588 | 9.682.073 | 1.192.904.661 |
| Voorraadmutaties | 5.439.450 | 12.251 | 5.451.701 |
| Methodische wijzigingen | 12.632.313 | - | 12.632.313 |
| Mutatie objectgegevens | 55.327.364 | 342.229 | 55.669.593 |
| Mutaties waarderingsparameters | 60.529.138 | -511.956 | 60.017.182 |
| Marktwaarde 2024 | 1.317.150.853 | 9.524.597 | 1.326.675.451 |
Toelichting op verloopoverzicht
Voorraadmutaties, positief effect € 5,5 miljoen
Onder voorraadmutaties zien we het effect van de verkochte en gesloopte huizen, opgeleverde nieuwbouw en de aankopen over 2024. De marktwaarde van de nieuwgebouwde objecten is hoger dan de marktwaarde van de verkochte en gesloopte objecten. Hierdoor is de marktwaarde gestegen.
Methodische wijzigingen, positief effect € 12,6 miljoen
Het handboek schrijft voor hoe de marktwaarde moet worden berekend, oftewel de rekenmethode. In het handboek voor 2024 zijn de overdrachtskosten in de eindwaarde verlaagd naar 9%, daarnaast zijn er nieuwe rekenregels toegevoegd omtrent de middenhuur.
Mutaties objectgegevens, positief effect € 55,7 miljoen
De mutaties in de objectgegevens hebben in 2024 een positief effect op de marktwaarde. Het effect komt met name vooruit uit de stijging van de contract huren en de stijging van de WOZ-waarde.
Mutaties validatie handboek negatief effect € 2,5 miljoen
Naast de jaarlijkse actualisatie wordt het handboek jaarlijks gevalideerd. Bij de validatie wordt gecontroleerd of de verkregen marktwaardes door toepassing van de basisversie van het handboek inderdaad leiden tot een aannemelijke marktwaarde voor alle corporaties in alle provincies en voor alle typen vastgoed.
De gemiddelde markthuur van woongelegenheden is, als gevolg van de validatie van het handboek, gedaald van 884,18 euro naar 812,04 euro (-8,16%). Dit zorgt voor een negatief effect. Daarnaast is de gemiddelde disconteringsvoet doorexploiteren van woongelegenheden, als gevolg van de validatie van het handboek, gedaald van 6,64% naar 6,37% (-0,27%-punt). De gemiddelde disconteringsvoet uitponden van woongelegenheden is, als gevolg van de validatie van het handboek, gedaald van 7,33% naar 7,24% (-0,09%-punt).
Mutaties waarderingsparameters marktontwikkeling, positief effect € 62,5 miljoen
De waarderingsparameters staan in het handboek en worden jaarlijks geactualiseerd naar aanleiding van de marktontwikkelingen. De uitgangspunten waarmee moet worden gerekend, zijn veelal negatief bijgesteld.
Per saldo is de ontwikkeling op de marktwaarde positief, deze ontwikkeling bestaat uit zowel dalingen als stijgingen. De voornaamste dalingen op de marktwaarde zijn de disconteringsvoet (-€ 25,1 miljoen), instandhoudings- en mutatieonderhoud (-€ 10,3 miljoen), reguliere huurstijging (-€ 2,8 miljoen) en beheerkosten (-€ 5,1 miljoen) . De voornaamste stijgingen komen voort uit historische leegwaardestijging (€ 87,0 miljoen), macro economische parameters (€ 7,0 miljoen) en markthuurstijging (€ 10,2 miljoen).
De leegwaarde wordt gebruikt als uitgangspunt voor verkoop. Om de leegwaarde voor de toekomst te kunnen inschatten, houden we rekening met de verwachte waardestijging van een huis. Deze waardestijging wordt nu ongeveer gelijk ingerekend als vorig jaar, echter om de leegwaarde te bepalen wordt de WOZ-waarde twee keer geïndexeerd en deze indexatie is fors gestegen, dit zorgt voor hogere verkoopopbrengsten in het “uitpondscenario".
Beleidswaarde
Beleidswaarde
De beleidswaarde is kortgezegd de marktwaarde gecorrigeerd voor het beleid van Domesta. De marktwaarde heeft als belangrijkste kenmerk dat het gericht is op marktconform handelen. Het beleid van de corporatie is hier niet op gericht. Het doel van de beleidswaarde is om duidelijk te maken wat de maatschappelijke bijdrage is van een corporatie. Dit doen we door op 5 voorgeschreven aspecten de marktwaarde in verhuurde staat aan te passen.
De 5 stappen zijn:
- Beschikbaarheid
- Betaalbaarheid
- Kwaliteit
- Beheer
- Sociale disconteringsvoet
Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder gaat dit over de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde) is geen exacte wetenschap. Ook is dit de grootste post waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.
Per 31 december 2024 is € 420 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2023: € 463 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed bepalen we in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen.
Daarmee voldoen we aan de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten die gelden tijdens het maken van de jaarverslaggeving. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Domesta. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt. Dit komt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurhuizen.
Ons doel is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die dit zelf niet kunnen. Daarom verkopen we maar een paar huizen. Daarnaast verhogen we bij mutatie van het huis alleen in uitzonderingssituaties de huur tot de maximale huur. Ook zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van Domesta.
Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst zal worden gerealiseerd. Het bestuur van Domesta heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of pas op zeer lange termijn realiseerbaar is.
Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 619 miljoen.
| Specificatie beleidswaarde (x € 1.000) | ||
|---|---|---|
| 2024 | 2023 | |
| Marktwaarde in verhuurde staat | 1.326.675 | 1.192.905 |
| Beschikbaarheid (doorexploiteren) | -36.276 | 150.957 |
| Betaalbaarheid (huren) | -332.389 | -395.096 |
| Kwaliteit (onderhoud) | -398.593 | -265.965 |
| Beheer (beheerkosten) | -12.017 | -33.266 |
| Disconteringsvoet | 160.667 | |
| Beleidswaarde | 708.068 | 649.534 |
Dit impliceert dat circa 53% van het totale eigen vermogen niet of pas op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.
De beleidswaarde laat zien hoe we onze middelen inzetten op de beleidsterreinen beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit (onderhoud) en efficiency in beheer. Doordat we ons bezit niet verkopen, maar beschikbaar houden voor de verhuur, realiseren we € 120,9 miljoen minder waarde. Hier staat tegenover dat we geen overdrachtsbelasting hoeven te betalen, dat levert ons € 110,7 miljoen waarde op. Dit jaar is de rekenmethode voor de beleidswaarde gewijzigd. In 2023 was de rekenmethode gelijk aan de marktwaarde, in 2024 is hier een verandering ingekomen, waarbij er in de beleidswaarde wordt uitgegaan van een 60-jarige exploitatieperiode. In deze stap realiseren we 26,1 miljoen minder waarde. Omdat we dat bezit vervolgens niet voor een marktconforme prijs verhuren maar beschikbaar houden voor de sociale huisvesting vermindert het verdienpotentieel nog eens met € 332,4 miljoen.
Ons onderhoudsniveau ligt hoger dan bij een commerciële partij. Dat vermindert de verdiencapaciteit met € 398,6 miljoen. In hoeverre dat dit een maatschappelijke prestatie (betere kwaliteit) is of dat er sprake is van inefficiency, wordt met deze benadering niet direct duidelijk. De afslag ligt hoger dan in 2023, dit heeft te maken met de gestegen onderhoudskosten in de begroting en dus de beleidswaarde. Onze beheerlasten zijn ook hoger dan bij een marktpartij. Daarmee investeren we nog eens € 12,0 miljoen. De laatste stap in de beleidswaarde is de disconteringsvoet, hier is een waardestijging van 160,7 miljoen te zien. In deze stap wordt de modelmatige disconteringsvoet uit de marktwaarde voor een vaste disconteringsvoet (4,17%). Uit de Aedes benchmark blijkt dat we op onze bedrijfslasten ten opzichte van onze collega’s in de sector gemiddeld (C) scoren.
6.3 Jaarresultaat
Het resultaat na belastingen is een winst van € 114,8 miljoen, tegenover een negatief resultaat in 2023 van € 71,5 miljoen verlies. Dit is een verbetering van het resultaat van € 186,3 miljoen. De grootste oorzaak voor deze verbetering van het resultaat betreft de waardeverandering van onze vastgoedportefeuille, voor een bedrag van € 179 miljoen. Als we deze waardeverandering buiten beschouwing laten is ons resultaat € 7,3 miljoen hoger dan in 2023. De belangrijkste oorzaken hiervan zijn hogere huuropbrengsten (€ 2,2 miljoen) door reguliere huurverhoging en in exploitatie nemen van nieuwbouw, lagere belastinglast (€ 4,7 miljoen) en lagere lasten verhuur en beheeractiviteit (€ 2,3 miljoen). Tegenover deze hogere baten staan hogere lasten voor onderhoud (€ 1,6 miljoen), hogere personeelskosten en algemene kosten (2,0 miljoen). De waardeverandering van de vastgoedportefeuille heeft geen invloed op de kasstromen.
De huuropbrengsten zijn onze grootste inkomstenbron. Met dit geld kunnen wij de onderhoudskosten betalen. Met het resterende bedrag betalen we de beheerkosten (personeelskosten, leefbaarheid, huisvestingskosten) en rente en belastingen.
Het geld dat overblijft (batig saldo) gebruiken we om de investeringen in ons bezit en aankopen te financieren en leningen af te lossen. Onder investeringen verstaan we sloop- en nieuwbouwprojecten, renovaties en de uitgaven die we maken voor het verduurzamen van onze huizen.
Het batige saldo is niet voldoende om alle investeringen en aflossingen te betalen. Daarvoor gebruiken we de inkomsten uit de verkopen van huizen, gebruikten we geld dat we nog hadden en hebben we nieuwe leningen aangetrokken.
6.4 Financiële kengetallen
Financieel reglement
We gebruiken interne signaleringswaarden op basis van de combinatie risicobereidheid en risicovolwassenheid. Dit model is onderdeel van het financieel reglement en beheer (artikel 55a van de Woningwet).
In het reglement staat dat we de normen van de Aw en het WSW hanteren als minimale / maximale waarden voor de beoordeling van onze financiële positie en dat we een systematiek hanteren om binnen de gestelde normen te kunnen blijven. We hanteren interne signaleringswaarden om enige ruimte te houden tot de externe normen. Daarmee vangen we onverwachte economische ontwikkelingen op. In 2023 is onze financieringsstrategie vastgesteld. Hiermee hebben we de signaleringswaarden vastgesteld voor de DAEB-tak. Voor de niet-DAEB sluiten we aan bij het toezichtkader. In paragraaf 6.1 zijn de over 2024 gerealiseerde waarden opgenomen.
| Ratio | Externe norm | Signalerings- norm |
|---|---|---|
| ICR | >1,4 | >1,8 |
| LTV | <70% | <60% |
| Solvabiliteit | >30% | >39% |
| Ratio | DAEB | Niet-DAEB | Enkelvoudig/ geconsolideerd | Onderpand WSW |
|---|---|---|---|---|
| Continuïteitsratio’s | ||||
| ICR | 1,4 | 1,8 | 1,4 | |
| LTV | 70% | 70% | 70% | |
| Solvabiliteit | 30% | 30% | 30% | |
| Discontinuïteitsratio’s | ||||
| Dekkingsratio | 70% | 70% | 70% | |
| Onderpandratio (WSW) | 70% | |||
Autoriteit Woningcorporaties (Aw)
De Aw ziet erop toe dat woningcorporaties zich concentreren op hun kerntaak: zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. Nu en in de toekomst. Zij houdt toezicht op het gedrag van woningcorporaties en op hun financiële beheer.
Op 29 november 2024 ontvingen wij van de Aw de beoordeling rechtmatigheid verslagjaar 2023. Hieruit zijn geen bevindingen gekomen.
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
Het WSW is hét onafhankelijke instituut dat optimale financiering van vastgoed in de publieke sector mogelijk maakt voor aangesloten instellingen. De corporaties die deelnemen aan het WSW staan voor elkaar in via de obligoverplichting. Een obligo is een voorwaardelijke verplichting van de deelnemer om aan het WSW een bepaald bedrag over te maken. De hoogte van dat bedrag is afhankelijk van het bedrag aan geborgde leningen.
Door de obligoverplichting staan deelnemers onderling garant voor elkaar. Deze verplichting is voorwaardelijk: zolang de borgstellingsreserve van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting.
Na invoering van de Woningwet is het WSW gemandateerd voor het uitvoeren van de saneringstaak. In 2024 betaalden we geen saneringsheffing. De komende jaren houden we geen rekening met een dergelijke heffing in verband met financiële problemen bij andere corporaties.
Saneringssteun
Het saneringskader is in 2024 niet aangepast. In de huidige voorstellen wordt saneringssteun een uiterst redmiddel. Allereerst zullen corporaties in de betreffende woningmarktregio worden aangesproken om “noodzakelijk DAEB” over te nemen tegen marktwaarde in verhuurde staat.
Derivaten
Periodiek informeren we, zoals gevraagd, het WSW over onze derivatenpositie. Hieruit zijn geen bijzonderheden gebleken. Ultimo 2024 hebben we geen derivaten.
Overzicht borgingsplafond
Het WSW gebruikt het begrip ‘borgingsplafond’ om de maximale omvang van de leningen die zij wil borgen, te bepalen. Dit borgingsplafond is gebaseerd op de laatst beoordeelde Prospectieve informatie (dPi) en Verantwoordingsinformatie (dVi).
Het WSW stelt het borgingsplafond vast op basis van onze financieringsbehoefte voor onze DAEB-activiteiten zoals deze blijkt uit onze investerings- en herfinancieringsprognose voor de jaren 2024 tot en met 2026 conform de dPi 2023. De risicobeoordeling weegt mee bij de vaststelling van het borgingsplafond.
Het borgingsplafond is voor 2024 en 2025 verhoogd met de gevraagde financieringsbehoefte.
Overzicht borgingsplafond
| 2024 | 2023 | |
|---|---|---|
| Getrokken leningenportefeuille WSW primo jaar | 360.959 | 339.301 |
| DAEB Financieringsbehoefte | 82.636 | 54.523 |
| Interne financieringsbronnen | -21.977 | -17.147 |
| Borgingstegoed | -15.718 | |
| Borgingsplafond ultimo jaar | 421.618 | 360.959 |
6.5 Treasury
Financieringen
Met ons financieringsbeleid willen we de renterisico’s en rentelasten beheersen door ze evenwichtig over de jaren te spreiden. Dit beleid ligt vast in ons treasurystatuut. Deze is in 2023 herzien en opnieuw vastgesteld. De bandbreedte voor de risico's geven we aan in het treasuryjaarplan. Daarin bepalen we ook jaarlijks het gedeelte dat maximaal variabel rentend gefinancierd mag worden.
Overfinanciering vermijden we door alleen financiering aan te trekken op grond van de opgestelde kasstroom- en liquiditeitsprognoses. We streven naar een liquiditeitssaldo van maximaal 10% van de huuropbrengsten.
De roll-over leningen in 2024 hebben een hoofdsom van € 20 miljoen. Hiervan is ultimo 2024 € 4 miljoen opgenomen.
Leningen- en derivatenportefeuille
Per 31 december 2024 heeft Domesta een leningenportefeuille met een schuldrestant van € 367,5 miljoen.
De marktwaarde van de leningenportefeuille bedraagt € 417,0 miljoen inclusief oplopende rente (2023: € 364 miljoen inclusief oplopende rente). De marktwaarde is gestegen door het aantrekken van nieuwe leningen, daar staat een daling tegenover als gevolg van de gestegen rente op de kapitaalmarkt. Ultimo 2024 bedraagt het gemiddelde rentepercentage op de rentetypische lange leningen in de portefeuille 2,44% (2023: 2,80%).
Op bestaande leningen is € 27,7 miljoen afgelost (2023: € 21,9 miljoen), in 2024 is € 10 miljoen aan eindaflossingen gedaan (2023: € 12,5 miljoen). Op de roll-over is gedurende het jaar bij overliquiditeit € 17 miljoen teruggestort. De reguliere jaarlijkse aflossing bedroeg € 747.110 (2023: € 1.4 miljoen).
In totaal is voor € 52 miljoen aan financiering opgenomen.
Onze leningenportefeuille bevat voor € 50 miljoen basisrenteleningen. De embedded swap in de basisrenteleningen hoeft op grond van de RJ (Raad voor de Jaarverslaggeving) uiting 2013-15 niet in de waardering en het resultaat van de financiering te worden afgesplitst. Buiten de basisrenteleningen bevat de leningenportefeuille van Domesta geen extendible leningen (recht op verlenging).
Het eventueel aangaan van nieuwe financieringsovereenkomsten en nieuwe derivatenconstructies wordt door de Treasurycommissie voorgesteld en ter goedkeuring aan het bestuur van Domesta voorgelegd. We trekken geen nieuwe leningen en derivaten aan zonder mandatering van de RvC.
Financiële instrumenten
De vastgoedstrategie van Domesta op basis van de huidige plannen kenmerkt zich door investeringen in bestaand bezit en is stabiel qua aantallen vhe. Gezien de gezonde financiële positie, de stabiele operationele kasstroom en de beperkte verkoopafhankelijkheid, is de ambitie financieel realiseerbaar en bestaat er ruimte voor nieuwbouw en verduurzaming. Hier gaan we nader op in bij de toekomstparagraaf.
Punt van aandacht is dat de voorspelkracht van de investeringen van jaar op jaar gemiddeld is. Hierdoor bestaat het risico dat Domesta onverwacht voor een financieringsvraag komt te staan en daar niet snel aan kan voldoen. Domesta werkt daarom aan de verbetering van deze voorspelkracht. Door voldoende flexibiliteit in de leningenportefeuille te creëren kan Domesta beter inspelen op de veranderende omstandigheden en wordt de kans op overfinanciering c.q. overliquiditeit verkleind. De keerzijde van meer flexibiliteit in de leningenportefeuille is dat de renterisico’s in de leningenportefeuille toenemen.
Financiering
| Geldgever | Stortingsdatum | Type | Bedrag in € 1.000 | Rentepercentage | Looptijd in jaren |
|---|---|---|---|---|---|
| Bank Nederlandse Gemeenten | 14-12 | Fixe | 10.000 | 2,57% | 50 |
| Nederlandse Waterschapsbank | 1-7 | Fixe | 15.000 | 2,73% | 40 |
| Bank Nederlandse Gemeenten | 2-1 | Fixe | 10.000 | 2,95% | 6 |
| Bank Nederlandse Gemeenten | 1-apr | Fixe | 15.000 | 2,99% | 45 |
| Bank Nederlandse Gemeenten | 5-apr | Variabel | 2.000 | 3,08% | 10 |
| 52.000 |
Liquiditeitsrisico
Domesta beoordeelt of ze voldoende liquiditeit heeft om te voldoen aan haar verplichtingen.
Dit doet ze door te sturen op de periodieke liquiditeitsprognoses en door een realistische begroting te maken. Belangrijke aandachtspunten bij de liquiditeitsprognoses zijn de verwachtingen voor het onderhoud, de investeringen in bestaand bezit en nieuwbouw.
Het AW en WSW beoordelen vervolgens ook op de volgende criteria:
Kwalitatief:
- De mate waarin sprake is van onverwachte verzoeken aan het WSW voor aanvullend borgingsplafond.
- De corporatie heeft een goede onderbouwing van de opgenomen belastingverplichting.
- Voor zover van toepassing: het trackrecord van de corporatie met betrekking tot het voldoen aan de wettelijke normstelling voor aan te houden liquiditeitsbuffers uit hoofde van derivaten.
- Voor zover van toepassing: de beschikbaarheid en kwaliteit van eventuele breakplannen van derivaten en de mate waarin de corporatie in staat is te voldoen aan de wettelijke vereisten omtrent de op te bouwen liquiditeitsbuffer.
- Opmerkingen van de accountant over mogelijke liquiditeitsrisico’s.
- De corporatie maakt periodiek liquiditeitsprognoses en er zijn geen redenen om aan de kwaliteit daarvan te twijfelen.
Kwantitatief:
- Belastingdruk: de gemiddelde belastingdruk, berekend als gemiddelde belastingkasstroom gedurende de prognoseperiode gedeeld door de gemiddelde operationele kasstroom (gecorrigeerd voor belastingen) gedurende de prognoseperiode. Indien de gemiddelde belastingdruk kleiner dan 10% is, wordt verdiepend onderzoek gedaan.
Domesta heeft geen derivaten meer en heeft in 2024 niet om aanvullend borgingsplafond hoeven vragen. De gemiddelde belastingdruk bedraagt binnen de horizon van vijf jaar circa 25%.
Kredietrisico
De toegelaten instelling loopt kredietrisico over vorderingen ten aanzien van huurders. Het maximale kredietrisico dat de toegelaten instelling loopt bedraagt € 825.000, bestaande uit de bruto huurvordering € 1.390.000 minus de voorziening € 565.000. De vorderingen uit hoofde van de huurdebiteuren zijn gespreid over een groot aantal huurders. Op basis van betalingsgedrag uit het verleden zijn hier geen grote risico’s aan verbonden.
Herfinancieringsrisico
Herfinancieringsrisico is het risico dat er geen financiering kan worden aangetrokken op het moment dat dit nodig is c.q. dat de corporatie geen aflossingen kan doen op het moment dat dit gewenst is. Beoordeling vindt plaats op basis van cumulatieve criteria over een periode van tien jaar. Hiermee scoort Domesta voor het herfinancieringsrisico een risicoclassificatie ‘laag’ (per jaar ≤ 15% en per 2 jaar ≥ 5%).
Renterisico
Risico uit contracten
Financiële kasstromen zijn naar hun aard hard te noemen. Hierdoor is het mogelijk om de risico’s uit de contracten voor lange termijn in kaart te brengen. Dit is vooral van belang voor het verkrijgen van een verantwoorde spreiding van de renterisico’s die uit hoofde van de leningenportefeuille gelopen worden.
Domesta hanteert een norm voor renterisico van maximaal 15% van de leningenportefeuille ultimo voorgaand boekjaar. Het grootste deel van dit risico wordt veroorzaakt door de aflossingen. In de financieringsstrategie van Domesta is opgenomen dat jaarlijks een maximale looptijd voor nieuwe financiering wordt vastgesteld. Dit wordt gedaan met behulp van een scenarioanalyse van het investeringsvolume.
Renterisico per jaar en per 5 jaar (WSW Methodiek)
In het gezamenlijk beoordelingskader beoordelen AW en WSW het renterisico zowel per jaar als in blokken van vijf jaar en voor een periode van tien jaar. Omdat sommige financiële producten in meer dan één jaar risico veroorzaken, zijn de uitkomsten voor het risico per vijf jaar hierbij voor dubbeltelling gecorrigeerd. Een dubbeltelling kan bijvoorbeeld ontstaan doordat een roll-over zowel een renteconversie op basis van de onbekende Euribor heeft, als een aflossing binnen een periode van 5 jaar.
6.6 Fiscaliteiten
Onze fiscale strategie is op hoofdlijnen ongewijzigd toegepast. Vanaf het boekjaar 2017 is Domesta in een betalende positie terechtgekomen voor de vennootschapsbelasting. Op onderdelen van de toepassing van wet- en regelgeving is in 2020 (aangifte 2018) een discussie ontstaan met de belastingdienst. Het gaat over het apart afschrijven op zonnepanelen, die niet als onderdeel van het dak van een woning zijn gemonteerd. De discussie is daarna verder gegaan, maar heeft nog niet tot een oplossing geleid. In mei 2023 is er een uitspraak van de rechtbank gekomen die de fiscus in het gelijk stelt. Domesta is het niet eens met de argumentatie en is hierop in bezwaar gegaan.
6.7 Toekomstparagraaf
Begroting 2025
In de meerjarenbegroting 2025 zijn de Nationale Prestatie Afspraken (NPA) verwerkt. We zijn de komende jaren voornemens te investeren in onze huizen. Het gewenste programma met investeringen in nieuwe huizen en het opknappen van bestaande huizen is dusdanig groot dat we zien dat we dit op de langere termijn niet volledig kunnen betalen. De rente, de bouwkosten en de uitgaven aan belastingen drukken te zwaar op onze portemonnee.
We maken in de begroting 2025 de afweging tussen zoveel mogelijk inzetten voor huurders en onze huizen en de draagkracht die we daarvoor hebben. Door nu alle financiële middelen te gebruiken, zullen we op termijn, bij gelijkblijvende omstandigheden, gedwongen worden om moeilijke financiële keuzes te maken.
Door de hogere ambitie voor nieuwbouw, verduurzaming en onderhoud gaan we de komende jaren meer lenen. De leningenportefeuille zal naar verwachting oplopen.
De economie is momenteel erg turbulent, waar verwachtingen in het verleden redelijk uitkwamen is dat nu lastiger in te schatten. In de meerjarenbegroting zijn we terughoudend geweest met het inschatten van de ontwikkeling van de rente, bouwkosten en de overige kosten.
Onze ambities vragen om zorgvuldig onderzoek en afwegingen. In onze afwegingen kijken we wat we kunnen realiseren met onze investeringen. Wat betekenen deze investeringen voor de doelstellingen van Domesta en wat zijn de consequenties van deze investeringen voor de (financiële) positie? Bij de financiële beoordeling van deze investeringen hanteren we onder andere ons investeringsstatuut en de kaders uit onze financieringsstrategie.
Domesta zal de komende jaren niet bezig zijn met activiteiten rondom onderzoek & ontwikkeling. De ontwikkelingen in de markt worden samen met de partners gevolgd.
Op het gebied van personeel herzien we in 2025 de strategische personeelsplanning. Belangrijke onderwerpen in dit plan zijn digitalisering, krapte in arbeidsmarkt en de aanstaande pensionering van een aanzienlijk deel van onze collega's. Daarnaast wordt er steeds meer expertise gevraagd over meer uiteenlopende onderwerpen. Meer inzet van (extern) personeel is dan nodig.
We kijken ook naar alternatieve (economische) scenario's om te beoordelen of we in alle omstandigheden ons programma kunnen uitvoeren. Dat is, net als in de begroting 2024, niet in alle gevallen zo. Als het scenario met hogere rente zal doorzetten, zal onze financiële positie onder druk komen te staan. De ICR is onze meest gevoelige indicator als het gaat om gebeurtenissen die kunnen plaatsvinden. We zullen in 2025 en verder deze ontwikkelingen nadrukkelijker volgen en op onze besluitvorming betrekken.
In de meerjarenbegroting 2025 is een gezonde ontwikkeling van de ICR te zien. Met de nieuwe marktwaarde en beleidswaarde en een update van de parameters (Q2 Ortec gehanteerd) zijn de ratio’s voor de komende jaren als volgt:
Kengetallen meerjarig
| 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | |
| ICR | 1,93 | 1,92 | 1,8 | 1,66 | 1,47 | 1,41 |
| Loan to Value | 55,7 | 61,2 | 62,4 | 62,5 | 63 | 63,4 |
| Solvabiliteit | 42,7 | 38,8 | 36,7 | 36 | 35,7 | 35,8 |
De financiële ruimte die we hebben zetten we in om de doelen ten aanzien van duurzaamheid (routekaart) en het portefeuilleplan te halen. We kijken steeds scherp naar ons eigen huishoudboekje. We blijven er in de komende jaren naar streven ons vermogen zoveel mogelijk in te zetten voor de volkshuisvesting.
6.8 Risicomanagement
We vinden het belangrijk dat ieder mens in een veilig huis kan wonen én ruimte heeft om te leven. Daar doen we het voor, dat is waar we aan werken. Dit gaat niet zonder risico’s. Risicomanagement is belangrijk om de organisatiedoelen ook echt te kunnen halen.
Risico's
We realiseren ons dat bij onze werkzaamheden risico’s horen en vinden het belangrijk om de risico’s te kennen die onze doelstellingen kunnen bedreigen. Wat komt er op ons af? Welke wet- en regelgeving is belangrijk en met welke demografische ontwikkelingen moeten we rekening houden? Wanneer komen we in actie en wanneer niet? De cultuur is van groot belang voor de risicobeheersing. De beheersing van risico’s is een continu proces, waarbij verschillende factoren ervoor kunnen zorgen dat nieuwe risico’s zich voordoen, of zich juist niet meer voordoen. We vinden het dan ook belangrijk dat risicomanagement bij iedereen in de organisatie betekenis krijgt.
Risicocultuur en inbedding van Domesta
In 2024 ondernamen we acties om risicomanagement bij meer medewerkers onder de aandacht te brengen. Er waren sessies met diverse afdelingen waarin risico- identificatie, -inschatting, -beoordeling en -beheersing aan de orde zijn geweest. Voor deze afdelingen hebben we de risico’s beter in beeld, waardoor de beheersing beter op orde is.
"Three Lines"-model
Om intern de risico's te beheersen, hebben we de rollen en verantwoordelijkheden gestructureerd vanuit het "Three Lines”-model.
- De eerste lijn bestaat uit het management en de medewerkers die verantwoordelijk zijn voor de interne processen en beheersingsmaatregelen binnen hun verantwoordelijkheidsgebied.
- De tweede lijn bestaat uit functies die zich richten op de ondersteuning van de eerste lijn bij het geven van invulling aan de beheersing van risico's. In de praktijk is dit vooral belegd bij controlfuncties. Zij voeren ook interne controles uit om vast te stellen of onze processen en beheersingsmaatregelen goed uitgevoerd worden.
- De derde lijn is de onafhankelijke auditfunctie. Deze rol wordt vervuld door de concerncontroller en de controller governance & compliance. Zij vervullen de rol van interne auditor. De auditfunctie geeft een objectief onafhankelijk oordeel over de interne risicobeheersing en het controlesysteem.
Risicobereidheid
Risicomanagement heeft niet tot doel om alle risico’s te mitigeren. Het gaat immers om die risico’s die het realiseren van onze doelstellingen in gevaar brengen.
De risicobereidheid geeft uitdrukking aan de aard en omvang van de risico’s die wij bereid zijn aan te gaan bij het realiseren van onze doelstellingen. Hoe belangrijker de doelstelling, hoe lager de risicobereidheid.
In 2024 is er met de RvC, directie en management gesproken over welke risicobereid passend is. Hierbij gaat het om de mate van risico dat Domesta wil accepteren (risicotolerantie) en de mate van risico dat Domesta kan dragen (risicocapaciteit). In het algemeen streven we een neutraal risicobereidheidsprofiel na. Dit houdt in:
- We wegen risico’s en kansen tegen elkaar af en nemen dan een besluit.
- We zijn bereid om onzekerheid te accepteren als de potentiële voordelen groter zijn dan de potentiële risico’s/nadelen.
- Beleid is gericht op beheersing van het risico, waarbij kosten en baten van beheersmaatregelen afgewogen worden.
Strategische risico’s
In 2024 stelden we onze koers vast. De directie en het management hebben daarbij een oriëntatie op strategische risico’s gedaan. Begin 2025 stellen we de strategische risico’s opnieuw vast. Ook is er een nieuw risicomanagementbeleid in ontwikkeling dat in de 1e helft van 2025 wordt afgerond.
Onderstaand de belangrijkste strategische risico’s die we onderkennen.
| Strategisch risico | Omschrijving |
|---|---|
| Majeure veranderingen in rente of inflatie. | Macro-economische/geopolitieke gebeurtenissen met als gevolg dat de rente- of inflatie fundamenteel anders is dan verwacht. |
| Een verdere samenvoeging van kwetsbare groepen in de wijken waardoor de leefbaarheid onder druk komt te staan. | Door een samenvoeging van kwetsbare groepen (zorgbehoevenden, verward gedrag, financieel afhankelijken) in de wijken neemt de differentiatie en leefbaarheid verder af. |
| Het verdienmodel van de corporatie staat onder druk. | De discrepantie tussen kosten, rentelasten en belastingen enerzijds en baten anderzijds blijft intact of neemt verder toe. |
| De sector kan de beoogde duurzaamheidsambities niet realiseren. | De sector kan onvoldoende invulling geven aan de verduurzaming van de portefeuille en de prestatie-afspraken dan wel dat dit alleen tegen buiten proportionele investeringen uitgevoerd kan worden. |
| Klimaatverandering: extreme weersituaties. | Het bezit wordt aangetast waardoor enerzijds huurders te maken krijgen met comfortverlies en anderzijds de woningcorporatie hoge kosten moet maken doordat het niet meer verzekerbaar is/wordt. |
Op bovenstaande risico’s (én op niet vermelde risico’s) nemen we maatregelen om de risico’s weg te nemen. Dat is niet altijd mogelijk. Externe omstandigheden zoals economische ontwikkelingen en overheidsbeleid liggen buiten onze invloedssfeer. Als we de risico’s niet kunnen wegnemen, nemen we maatregelen om de omvang van het risico te verminderen.
Operationele risico’s
Naast strategische risico’s richten we ons ook op de beheersing van operationele risico’s. Hierbij gaat het naast risico’s gericht op onze interne beheersing ook om risico’s op fraude, corruptie en ICT gerelateerde risico’s.
In 2024 is gewerkt aan het vergroten van ons risicobewustzijn. Er was in het verleden in mindere mate sprake van een structurele aanpak en vastlegging ten aanzien van risico’s en de bijbehorende maatregelen. We hebben in 2023 en 2024 onze belangrijkste processen beschreven. Dit was een belangrijke voorwaarde om de operationele risico’s beter te identificeren en monitoren.
Frauderisico’s
Frauderisico’s zien we als de kans dat er ten onrechte geld, middelen of gegevens aan de organisatie worden onttrokken met als gevolg financiële schade en/of schade aan de reputatie.
Directie, managementteam en staf maken jaarlijks een inventarisatie van de aanwezige frauderisico’s en een inschatting van de kans dat een dergelijk risico zich voordoet en de impact ervan. Tijdens de inventarisatie delen we ook ervaringen.
In 2024 waren er 2 inventarisatiegesprekken. Het eerste gesprek was een algehele inventarisatie met een inschatting van de impact op Domesta. Het tweede gesprek ging over de (netto) kans dat een risico zich daadwerkelijk voordoet. Dit geeft focus op welke risico’s we ons primair moeten richten en waarop we passende maatregelen moeten nemen.
De top 3 van frauderisico’s is volgens ons:
- Fraude in het kader van regisserend opdrachtgeverschap (ROG).
- Er wordt te veel betaald voor facturen, terwijl niet alles geleverd is.
- Phishingmails: mails met linkjes om gevoelige (inlog)gegevens te delen met derden of waardoor gijzelsoftware in de systemen terecht komt.
Regisserend opdrachtgeverschap
Voor diverse soorten onderhoud werken we samen met partners. Dit zijn onze ROG-partners. Het AW meldde in september 2024 dat fraude door samenwerkingspartners steeds vaker voorkomt bij woningcorporaties. Hier is het bericht te lezen. We zijn ons bewust dat dit kan gebeuren, maar hebben geen signalen dat dit in 2024 is gebeurd. Hierover zijn we in gesprek met de partners. De tarieven van de ROG-partners worden jaarlijks vastgesteld en onafhankelijk getoetst door een kostendeskundige. Daarnaast voeren we steekproeven uit om de levering van het werk te controleren.
Facturen
Als gevolg van budgetdruk kan het gebeuren dat bij onderbenutting vooruit wordt gefactureerd. Door een goed ingericht factuurproces, waarbij inkooporders worden gemaakt, gereed gemeld en vergeleken met de factuur wordt het risico hierop verminderd. Met interne audits, door de tweede lijn, wordt hier jaarlijks op getoetst. Bevindingen worden besproken met het MT.
Phishingmails
In 2024 besteedden we regelmatig aandacht aan hoe met phishingmails om te gaan. Medewerkers werden geschoold in het herkennen en omgaan met phishingmails. Dit gebeurt via een online awareness programma. Daar leren ze ook wat ze moeten doen als ze zo’n mail krijgen. Bewustwording in wat te doen bij phishingmails is belangrijk in het minimaliseren of voorkomen van dergelijke fraude.
Integriteitsrisico's
Er is een interne gedragscode waaraan alle medewerkers geacht worden zich te houden. Medewerkers kennen de gedragscode en bij twijfel bespreken ze dit met hun manager of de controller governance & compliance. Deze integriteitscode is in 2024 herijkt en aangepast. Daarnaast is er een meldingsregeling inzake misstanden. In het jaar 2024 zijn er geen meldingen van misstanden in het kader van deze klokkenluidersregeling gedaan.
6.9 Bestuursverklaring
Het bestuur van Domesta heeft het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening over 2024 opgemaakt. Dit voorstel ging naar de Raad van Commissarissen (RvC) om goed te keuren.
In de RvC-vergadering van 19 juni 2025 zijn de jaarstukken besproken.
Het bestuur van Domesta verklaart dat het jaarverslag over 2025 een betrouwbaar beeld geeft van de primaire activiteiten. Ook verklaart het bestuur dat alle uitgaven zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting.
Emmen, 19 juni 2025
E.A. Borstlap, bestuurder
