3. Thema's

In Nederland moeten we steeds meer naar elkaar omzien, op elkaar letten en op elkaar passen. Plannen van de overheid houden daar volop rekening mee. In Drenthe noemen we dit ook wel ‘naoberschap’. Het betekent simpelweg dat buren of dorpsgenoten elkaar helpen en met raad en daad terzijde staan. En daarbij blijft elkaar ontmoeten erg belangrijk. Zo leren bewoners elkaar beter kennen. Maar het is minstens zo belangrijk dat bewoners ons ontmoeten en de weg naar ons weten te vinden. Daarom organiseren we activiteiten en helpen we bewoners als zij met ideeën komen. 

Tuinen zijn belangrijk. Dat vinden niet alleen de bewoners, wij vinden dat ook. Slecht onderhouden tuinen geven een onveilig gevoel en het doet iets met de eigenwaarde van bewoners in de buurt. We zien dat de tuinen veranderen. Steeds meer bewoners hebben of willen een biodiverse [1] tuin. Hoe gaan we daarmee om? Eerder ging het vooral om de netheid van een tuin. Dit verandert. Wanneer is het een verwilderde tuin en wanneer niet? In 2024 kijken we hoe we hiermee willen omgaan.

In Emmen en Coevorden werken we voor het tuinonderhoud samen met Wijkbedrijf Buurtservice. Dit blijven we doen. Het is fijn dat we dit kunnen aanbieden aan bewoners die zelf hun tuin niet meer kunnen onderhouden. In Hoogeveen willen we dit ook doen. Doel voor 2024 is om dit rechtstreeks met leerwerkbedrijf Stark af te stemmen. Bij het tuinonderhoud willen we experimenteren met andere mogelijkheden. Bijvoorbeeld sedum (vetplantjes) en geen gras in de tuin, omdat sedum niet groeit. Ook willen we verstening van tuinen tegengaan. Wat doen andere corporaties hierin? En wat past bij ons? We gaan het onderzoeken. 

In ons werk is het belangrijk en nodig om samen te werken. Dat willen we ook graag. Maar daar lopen we wel tegen grenzen aan. Wij willen soms verder dan de samenwerkingspartner. Of we merken dat wij én onze partners gebonden zijn aan privacy- en/of andere regels, waardoor we allemaal niet méér kunnen doen. Daarnaast hebben onze samenwerkingspartners steeds vaker te maken met een tekort aan personeel. Daardoor ontbreekt de capaciteit en ook dit zorgt voor een andere samenwerking. Naar verwachting is dit een blijvende situatie. Hoe gaan we daarmee om? Wat kan er nog wel binnen de mogelijkheden? We blijven met elkaar in gesprek om de juiste dingen te blijven doen én hier een goede balans in te vinden. 

Onze wijkanalyses helpen ons om in kaart te brengen wat er speelt in een wijk. Dit doen we op een nieuwe manier, waarbij we nog meer kijken welke data we kunnen gebruiken. Wat hebben we zelf? Wat heeft het CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek)? In 2024 verwachten we de eerste resultaten van deze 46 datagedreven wijkanalyses te krijgen. 

We willen het liefst preventief iets doen om onze wijken en buurten leefbaar te houden. Maar we kunnen niet overal tegelijk aan de slag. Daarom zijn we alleen nog actief in de wijken die onze aandacht het meest nodig hebben. Bij de andere wijken komen we pas in actie als er een melding is. Dit is onderdeel van de visie op leefbaarheid die we in 2024 weer onder de loep nemen. 

Het wordt steeds lastiger om huurdersorganisaties en bewonerscommissies in het leven te houden. Mensen willen soms best wel ergens over meedenken. Of een dagje ergens helpen. Maar ze willen niet de verplichting van een bewoners­commissie. Digitale klantpanels zijn bijvoorbeeld ook een manier om bewoners (voor korte tijd) te betrekken. Daarmee – en met eventuele andere vormen – experimenteren we verder.

Er zijn veel mensen op zoek naar een huis. Daarom vinden we het belangrijk dat de ‘juiste’ huurders in onze huizen wonen. Toch hebben we het gevoel dat er steeds vaker sprake is van woonfraude en dat huizen worden onderverhuurd of onbewoond zijn. Of dit gevoel klopt, gaan we actief onderzoeken.

Ons betaalbaarheidsbeleid is een mooi voorbeeld van hoe we met betaalbaar wonen bezig zijn. Maar ons beleid hoeft niet altijd positief te zijn voor alle huurders. Daar zijn we ons niet altijd bewust van. Daarom proberen we hier al bij het maken van beleid nog beter bij stil te staan. En als het nodig is, vertellen we de huurders ook meteen al dat niet iedereen er altijd op vooruitgaat. Daarbij vragen we ervaringsdeskundigen om ons te adviseren of we betrekken vaker meer collega’s voordat we zo’n besluit nemen. 

Een voorbeeld uit de praktijk
Het huis van een huurder kreeg energielabel C na het plaatsen van zonnepanelen. Daarvoor had het huis label D. Dankzij de zonnepanelen had de huurder een lagere energierekening. Maar dat niet alleen. Omdat er nu een label C was, kreeg de huurder geen huurverlaging van €100 per maand. Ook kreeg hij de jaarlijkse huurverhoging, terwijl huurders met een huis met label D geen huurverhoging kregen. 

Ons betaalbaarheidsbeleid sluit niet meer op alle punten aan bij de nationale prestatieafspraken. De hoogste tijd om te kijken of we dingen moeten aanpassen of niet. Zo verwachten we dat er landelijke afspraken komen over huizen met energielabels E, F en G of andere onderdelen. Op basis daarvan moeten we de juiste keuzes maken over hoe we hiermee willen omgaan. Kortom: het blijven monitoren van ons beleid is belangrijk. 

In 2024 kunnen ook de bewoners in Emmen de VoorzieningenWijzer gebruiken. Een mooie samenwerking tussen Domesta, Lefier, Woonservice, Leger des Heils, Humanitas, De Voedselbank en Stichting Leergeld. Anders dan in andere gemeenten, heeft de gemeente Emmen alleen de rol van subsidieverstrekker. De corporaties betalen elk een deel van de kosten. De vrijwilligersorganisaties zorgen voor de uitvoering. Vrijwilligers volgden speciaal hiervoor een cursus. Om dit allemaal in goede banen te leiden, neemt het Leger des Heils een vrijwilligerscoördinator in dienst. Deze coördinator wordt betaald uit de bijdrage van de corporaties en de subsidie van de gemeente.

We zien het als een mooie mijlpaal dat we dit straks aan al onze huurders kunnen aanbieden. 

Door de krapte op de huizenmarkt is er op korte termijn steeds meer behoefte aan sociale huurhuizen. Met flexwonen [1] kunnen we het snelst inspelen op deze behoefte. We zien dit als een mooie ontwikkeling en werken daar graag aan mee. Zo is er op de hoek van de Drostenstraat en Burgemeester Feithsingel in Coevorden een locatie voor 30 flexhuizen. Samen met de gemeente Coevorden slaan we hier de handen ineen om ervoor te zorgen dat meer inwoners die moeilijk een huis kunnen vinden, geholpen kunnen worden.

Ook in Hoogeveen zijn we samen met de gemeente bezig met plannen voor flexwonen.

We zien in de zorg én demografische ontwikkelingen [2] grote veranderingen op ons afkomen. Daarom maken we in het najaar 2023 nog een extra verdiepingsslag op de uitgebreide risicoanalyse van ons zorgvastgoed. Zo’n analyse is belangrijk omdat we dan weten waar de risico’s zitten. Met de waardevolle uitkomsten gaan we in 2024 intern met elkaar in gesprek. Tijdens die gesprekken gaat het over wat we wel of juist niet meer kunnen of willen doen. Onze visie op inclusief wonen staat daarbij altijd centraal.

Door de sterke vergrijzing is de kans groot dat de zorgvraag toeneemt. Daarnaast zien we ook dat het zorgpersoneel vergrijst. Dat noemen we de dubbele vergrijzing in de zorg. Dit betekent dat hierover landelijk goed nagedacht moet worden. Hoe kan er gegarandeerd zorg gegeven worden als er niet genoeg personeel is? Er is immers nu al een tekort. We moeten met elkaar beseffen dat het anders moet: gemengde woonvormen, voor elkaar zorgen, mantelzorg, sociale cohesie en sociale structuren. Professionele specialistische zorg is op afstand aanwezig, daar waar het nodig is. Dit vraagt om een andere manier van kijken. Daarop willen we voorsorteren, zodat het ons niet ‘overkomt’. 

In ons Huizenplan (portefeuilleplan) staat welke ontwikkelingen we verwachten tot aan 2030 en welke keuzes we moeten maken. We merken dat bepaalde aannames van toen niet meer kloppen bij de praktijk van vandaag. Daarom is het belangrijk om dit Huizenplan te vernieuwen. We beginnen hier in 2023 mee en ronden dit in 2024 af. 

In ons Huizenplan staat dat we willen kijken wat de vraag is in de markt. Stenden liet weten dat er nu echt behoefte is aan huizen voor studenten. We onderzoeken hoe we aan deze vraag kunnen voldoen. Er zijn een aantal mogelijke locaties in Emmen die we bij ons onderzoek betrekken. Dit doen we in overleg met de gemeente en NHL Stenden Hogeschool. 

Bij nieuwbouw kijken we ook naar conceptueel bouwen [3]. Daar willen we in 2024 keuzes in maken. We gaan daarover met elkaar én met de gemeenten in gesprek, waarbij we ook de huurdersorganisaties willen betrekken. Welk type conceptbouw kiezen we? Kunnen we daar een paar vaste partners voor vinden? Het gaat te ver om te spreken over een standaard Domesta-huis. Het kan ook zijn dat we een paar ‘standaard’ huizen krijgen waaruit we bij elk project kunnen kiezen. Doel is om sneller te kunnen bouwen en in te zetten op lagere kosten door standaardisering. 

We zijn continu in gesprek met gemeenten, collega-corporaties of zorgpartijen over het bouwen, uitbreiden of veranderen van (zorg)vastgoed. Zo zijn er in 2024 heel wat projecten waarmee we aan de slag gaan of zijn. Of waarmee we druk zijn met het uitwerken van de plannen.

Een aantal van deze plannen komt overeen met de plannen voor 2023. Die zijn soms flink vertraagd door factoren waar wij geen invloed op hebben. Denk aan de oorlog in Oekraïne, de stijgende bouwkosten enzovoort. Maar soms loopt het ook gewoon zo.

Hieronder noemen we een paar van die (zorg)projecten.

Bij elke bouw of verbouwing willen we zo veel mogelijk duurzame materialen gebruiken. Daarbij zien we een verschil tussen nieuwbouw en bestaande bouw. Bij nieuwbouw staan er al strenge eisen in de wet waarmee we rekening moeten houden. Zo is elk nieuw te bouwen huis sowieso energiezuinig. Wij doen daar nog een schepje bovenop door materialen (denk aan hout) te gebruiken die op lange termijn een positieve invloed hebben op de CO₂-uitstoot. Daar komt de materiaalpiramide [1] bij kijken. Bij bestaande bouw kijken we ook heel kritisch naar de (circulaire) materialen die we gebruiken.

Ons huidige beleid schreven we in 2018. De ontwikkelingen staan sinds die tijd niet stil. De wereld om ons heen verandert snel. Steeds sneller, lijkt het wel. Daarom gaan we ons duurzaamheidsbeleid vernieuwen. En daarbij kijken we ook hoe we dit zo praktisch mogelijk kunnen doen. Juist omdat de ontwikkelingen zo snel gaan. 

Vanaf 2026 zijn we (onder voorwaarden) verplicht om een hybride warmtepomp [2] te plaatsen als de cv-ketel vervangen moet worden. In 2024 maken we daar een serieuze start mee. We verwachten dat ongeveer 100 huizen aan het einde van het jaar een hybride warmtepomp hebben. Daarbij lopen we er tegenaan dat het in de praktijk een hele puzzel is om uit te zoeken welke huizen geschikt zijn voor zo’n warmtepomp. Ook in relatie tot de kosten versus besparing. Dit is een belangrijk aandachtspunt.

Ook in 2024 gaan we weer volop aan de slag met het verduurzamen van huizen. Zo staan er 309 huizen op de planning. Daarbij kijken we vooral naar het terugdringen van de warmtevraag: hoe zorgen we ervoor dat het energieverbruik van een huis zo laag mogelijk is. 

Het plaatsen van zonnepanelen op hoogbouw is ook een onderdeel van het verduurzamen van huizen. Daar geven we de komende jaren zo’n € 6 miljoen aan uit. In 2024 verwachten we op ongeveer 30 woongebouwen zonnepanelen te plaatsen. Elke bewoner krijgt dan zijn of haar eigen setje om zo te kunnen besparen op de stroomkosten. 

Onze huizen hebben gemiddeld energielabel B. Toch zijn er ook nog huizen met slechte energielabels (E, F en G). Dit zijn er nu nog 114. De huidige planning laat in 2028 nog 9 slechte labels zien. Deze halen we mogelijk naar voren, zodat we in 2028 geen slechte labels meer hebben en daarmee voldoen aan de nationale prestatieafspraken.   

Omdat we willen weten of de zonnepanelen doen wat ze moeten doen, gaan we ze monitoren. Dat betekent dat we ze continu in de gaten houden. Dit doen we met een externe partner die hiervoor een mooie oplossing heeft. De huurder moet wel eerst toestemming geven voor het uitlezen van de slimme meter.

Naast het monitoren van de zonnepanelen is er meer mogelijk. We kunnen bijvoorbeeld in een wijk het energieverbruik van een jaar laten zien. Vervolgens doen we dit nog een keer nadat die huizen zijn gerenoveerd. Zo weten we of de renovatie ook echt dat oplevert wat we van tevoren hadden verwacht. Het doel is om eind 2024 1.000 huizen te monitoren.

De gemeenten hebben woonvisies. Hierin staan de doelen voor de huizenmarkt. Samen bepaalden we de doelen voor de sociale huursector. Bij het maken van (meerjarige) prestatieafspraken kijken we ook naar deze woonvisies.

In 2023 werkten we voor het eerst met meerjarige prestatieafspraken en jaarschijfafspraken in de gemeenten Coevorden en Emmen. In de gemeente Hoogeveen verliep het allemaal net iets anders. Doordat de woonvisie hier later werd vastgesteld, is ervoor gekozen om de oude prestatieafspraken te verlengen tot de nieuwe meerjarige afspraken zijn vastgesteld. Gelijktijdig met het schrijven van deze begroting worden de nieuwe meerjarige afspraken vastgesteld en ondertekend. 

Om met concrete afspraken aan de slag te kunnen gaan, maken we in onze 3 gemeenten jaarschijfafspraken. Op het moment van schrijven van deze begroting zijn we hierover nog in gesprek met betrokken partijen. Dit doen we in al onze gemeenten op basis van dezelfde onderstaande thema’s, maar het ziet er in de uitwerking een beetje anders uit.

Hieronder staan in hoofdlijnen de verschillende afspraken per thema. De jaarschijfafspraken verwerken we in onze plannen en begroting.