6. Financiële begroting

We dragen als Domesta bij aan een eigen plek, een veilig thuis voor iedereen. En dan specifiek voor degenen in ons werkgebied met een kleinere portemonnee. De werkzaamheden die we verrichten om onze doelen te behalen komen met risico's. Daarom is het van belang dat we de risico's onderkennen, die het behalen van onze doelen kunnen bedreigen.

In 2022 hebben we op strategisch niveau een inventarisatie gemaakt van de belangrijkste risico's. Hieruit kwam de onderstaande top 3:

1.  Als gevolg van een financiële crisis komt de betaalbaarheid voor de huurder onder druk te staan (bijvoorbeeld als gevolg van stijging energielasten, zorgkosten, de economische recessie, oplopende werkloosheid, inperking van huur- en zorgtoeslagen). Hierdoor kunnen er huurverhogingen zijn die bedrijfseconomisch noodzakelijk zijn, maar maatschappelijk onverantwoord.
2. Veranderingen in en complexiteit van wet- en regelgeving. De mogelijkheid dat de politiek de sector verplichtingen oplegt (verevening, extra bouwen, flexibel bouwen, verduurzamen, warmtenet). Dit legt extra druk op onze financiële positie.
3. Het verdienmodel van de corporatie komt verder onder druk te staan. Huren kunnen niet verder worden verhoogd, de kosten stijgen en de lastendruk neemt verder toe. Het rendement op investeringen loopt verder achteruit waarmee de vermogenspositie wordt aangetast.

Op deze en andere risico's nemen we maatregelen om ze weg te nemen. Dat is niet altijd mogelijk, aangezien externe omstandigheden zoals economische ontwikkelingen en overheidsbeleid buiten onze invloedssfeer liggen. Als we de risico's niet kunnen wegnemen, nemen we maatregelen om de omvang van het risico te verminderen. We vinden het belangrijk dat we deze maatregelen goed uitvoeren. Om dit te waarborgen hanteren we stuurinstrumenten gedurende het jaar.  De belangrijkste zijn de voortgangsrapportages en minder zichtbare instrumenten zoals afdelingsoverleggen, weekstarts en bijpraatmomenten.

In 2023 hebben we risicomanagement verder uitgewerkt op operationeel- en tactisch niveau. De Concerncontroller en de controller Governance & Compliance hebben sessies belegd met de afdeling ICT/services en assetmanagement. Dit levert een goed zicht op de belangrijkste risico's en bijbehorende beheersmaatregelen. Voor 2024 wordt dit voortgezet met andere afdelingen.

In 2023 hebben we weer gewerkt met een intern controle plan, waarmee we onze belangrijkste processen monitoren en risico's identificeren. Eén van de aandachtspunten is dat niet alle processen up-to-date zijn gehouden. We zijn inmiddels gestart met een inhaalslag om deze actueel te krijgen. Dit zal doorlopen tot medio 2024. Het grootste deel is dan klaar, we zullen daarna verder werken aan de procesbeschrijvingen. In 2024 hebben we ook uitgewerkt hoe we deze processen "levend" houden.

Begroting en rapportages

De totstandkoming van de begroting is een omvangrijk proces. De doorlooptijd is ongeveer acht maanden. De hele organisatie is betrokken van projectleiders, onderhoudspartners, asset managers tot aan IT, management en directie. Veel radertjes die gelijkgeschakeld moeten worden om bij te dragen aan het geheel. In een dergelijk intensief proces is veel afstemming nodig. In 2023 kwam meer duidelijkheid over rollen en verantwoordelijkheden. Duidelijk is geworden dat vooral de externe omstandigheden (bouwkostenniveau, rentestand etc.) het maken van keuzes naar voren hebben gehaald. Dit is gedurende het begrotingsproces 2024 evident geworden. In 2024 nemen we de lessen van 2023 mee in de vormgeving van het proces en de kaders waar we onze beslissingen langsleggen.

De nieuwe strategische koers krijgt vorm in het laatste kwartaal van 2023 en begin 2024. We vinden het belangrijk dat onze stuurrapportages aansluiten op de strategische koers en ook zal in 2024 de frequentie van de interne financiële rapportage opgevoerd gaan worden, gegeven het feit dat tijdige bijsturing van groter belang is geworden.

Jaarplan

Eind 2023 leveren we het auditplan op voor 2024 om te toetsen of onze maatregelen daadwerkelijk onze risico's wegnemen of verminderen. Dit gaat naast strategische risico's ook over de frauderisico's en operationele risico's. De business controller en de controller Governance & Compliance zijn betrokken bij het opstellen en de uitvoering. Daarnaast gaan we in 2024 verder met risicomanagement op tactisch niveau, we zullen teams en/of afdelingen gaan vragen naar hun doelen en de risico's die ze ervaren bij het uitvoeren van hun plannen.

In dit deel presenteren we de winst- en verliesrekening volgens de categoriale indeling. 

Het verwachte resultaat over 2024 is een verlies van € 34,6 miljoen. Dit is een daling van € 42 miljoen ten opzichte van de begroting 2023. In dit resultaat zijn waardeveranderingen van materiële vaste activa en onze vastgoedportefeuille opgenomen. Deze waardeveranderingen zijn grotendeels verantwoordelijk voor het verschil in resultaat en volgen de externe voorschriften van het AW/WSW.

Genormaliseerde winst- en verliesrekening
In deze winst- en verliesrekening zijn de waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille niet meegenomen. Alleen opbrengsten en kosten waar wij invloed op hebben, worden weergegeven. Dit geeft een beter beeld van onze bedrijfsvoering.

Het verwachte genormaliseerde resultaat over 2024 is € 6,1 miljoen. Dit is € 6,3 miljoen lager dan de begroting van 2023. Wij lichten de grote verschillen toe. 

Opbrengsten

De opbrengsten zijn licht gestegen ten opzichte van de begroting 2023. De grootste verschillen betreffen de huuropbrengsten en de opbrengsten servicecontracten. De huuropbrengsten stijgen (€ 2,4 miljoen) door de jaarlijkse huurverhoging en een toename van het aantal woningen waarvoor wij huur ontvangen. De opbrengsten uit servicecontracten is in 2023 hoog begroot, rekening houdend met destijds actuele ontwikkelingen rondom de stijging van energielasten die we doorbelasten. Deze stijging is in 2023 niet gerealiseerd en ook voor 2024 verwachten we dit niet, waardoor deze in de begroting 2024 lager uitvalt (daling van € 1,8 miljoen).

Kosten

De bedrijfslasten stijgen met € 6,2 miljoen. De grootste verschillen betreffen de stijgingen van de onderhoudslasten en de organisatiekosten en de daling van de servicekosten.

De onderhoudslasten (stijging € 5,9 miljoen) vormen het grootste deel van de stijging van onze bedrijfslasten en deze bestaat uit verdere investeringen in de uitbreiding en kwaliteit van planmatig onderhoud, waaronder ook duurzame en energiebesparende maatregelen enerzijds en stijgingen van de kosten voor dit onderhoud anderzijds. Daarnaast is er gerekend met kostenstijgingen van het onderhoud uitgevoerd door onze ROG partners. Materiaal- en loonkostenstijgingen vormen een belangrijk onderdeel hiervan.

Onze organisatiekosten (stijging € 3,2 miljoen) bestaan grotendeels uit personeelskosten (stijging € 2,1 miljoen). De looptijd van de CAO woondiensten is tot 31 december 2023. Voor 2024 hebben wij rekening gehouden met een stijging van 10% van de loonkosten en daarnaast dienen wij nog een aantal vacatures in te vullen. Ook zullen we tijdelijk extra personeel inzetten om aan alle speerpunten, zoals genoemd in deze begroting te kunnen voldoen. Daarbij speelt de krapte op de arbeidsmarkt een rol van betekenis.

De energielasten zijn in 2023 niet in die mate gestegen, waarin wij deze ten tijde van de opstelling van de begroting 2023 hadden verwacht. De prijzen van gas en elektra zijn in 2023 in redelijke mate gestabiliseerd en wij verwachten dat de stabilisering van deze kosten zich in 2024 voortzet. Hierdoor komt de inschatting van deze kosten voor 2024 €2,2 miljoen lager uit dan in de begroting van 2023.

Belastingen 
Voor 2024 is een last voor de vennootschapsbelasting opgenomen van € 4,6 miljoen. Dit bedrag baseren wij op een te verwachten fiscaal resultaat. Het fiscale resultaat wordt belast met een tarief van 25,8%. Het fiscale resultaat wijkt af van het bedrijfsresultaat in de begroting. Resultaten uit onder andere verkoop, waardeveranderingen en rente worden fiscaal anders verwerkt.