5.1 Algemeen
De begroting voor 2024 (en de jaren erna) staat in het teken van de balans zoeken. Dit geldt ook voor hoe we met ons geld om moeten en kunnen gaan. De tijden van ‘alles kan’ zijn voorbij. Maken we ons zorgen? Nee, dat beslist niet! Maar het is wel belangrijk dat we kritisch kijken naar de dingen die we doen. En soms moeten we misschien wel besluiten dat we bepaalde dingen juist niet meer doen. Ook is er nog meer aandacht voor subsidies en fiscale kortingen binnen onze projecten.
Invloed van buitenaf
Dat de tijden van ‘alles kan’ voorbij zijn, komt vooral door factoren waar wij geen invloed op hebben. Denk aan de gestegen kosten voor materialen en manuren. Maar ook de gestegen rente heeft veel invloed. Voor nieuwe leningen betalen we nu fors meer rente, die ook nog eens minder aftrekbaar van de belasting wordt. Verder hebben we onze huurinkomsten minder hard zien stijgen door bijvoorbeeld de extra huurverlaging voor de laagste inkomens. En dan hebben we het nog niet eens over de vennootschapsbelasting waar we meer geld aan kwijt zijn.
Kijken naar wat wel kan
Dit alles zorgt ervoor dat er minder geld overblijft voor de dingen die we doen. En daarom kijken we kritisch wat er nog wél kan, binnen de wettelijke kaders. Daarbij houden we vooral onze huurders in gedachten, want we willen niet dat zij iets te kort komen. Zo proberen we bijvoorbeeld bij huurders met de grootste energiearmoede sowieso het huis te verduurzamen.
Op tijd bijsturen
Het is belangrijk dat we ons beter houden aan de afgesproken kaders en budgetten. Daarom zetten we fors in op projectcontrol. Doel is dat we alle juiste informatie op tijd hebben, zodat we op tijd kunnen bijsturen als dit nodig is. Dat betekent ook dat we de frequentie van de rapportagecyclus opvoeren.
Daarnaast houden we de focus op ons meerjarig perspectief om zo te kunnen bijsturen op ons duurzaam bedrijfsmodel. We willen namelijk ook in de toekomst de dingen blijven doen die we willen.
5.2 Actualiteiten
In 2022 werden de Nationale Prestatieafspraken gemaakt. Deze kwamen tot stand in ruil voor de afschaffing van de verhuurderheffing. Daarvoor wordt van ons verwacht dat we meer gaan doen voor verduurzaming, betaalbaarheid en het bouwen van huizen. Meer en sneller investeren. In het najaar van 2022 en 2023 is dit verder uitgewerkt in wetgeving.
In hoofdstuk 7.1 geven we aan wat dit voor ons en onze collega-corporaties betekent.
Domesta is per 2022 in een betalende positie gekomen voor de Vennootschapsbelasting (VPB). Dit, samen met de beperking van renteaftrek (ATAD), zorgt ervoor dat we nu net zoveel betalen aan deze belasting dan we tot 2022 aan verhuurderheffing betaalden.
De Tweede Kamer ziet dit ook en kwam recentelijk met een motie aan het kabinet om de woningcorporaties hierin tegemoet te komen. Aanpassing hiervan heeft nogal wat voeten in de aarde, omdat het om Europese regelgeving gaat. De minister geeft aan dat hij nader gaat onderzoeken of er meer fiscale stimuleringsregelingen mogelijk zijn om de lasten te drukken. Deze regelingen zullen vooral over verduurzaming gaan.
Domesta probeert zoveel mogelijk haar deel van de nationale opgave uit te voeren. De financiële kaders vormen hierin steeds meer een restrictie. Niet alles is meer mogelijk. Voor de investeringen moet geleend worden en met een stijgende rente wordt het lenen erg duur. In 2023 (en doorlopend naar 2024) is huurmatiging toegepast voor de laagste inkomens. Deze ontwikkelingen beperken onze mogelijkheid om te investeren in het verduurzamen van de huizen.
Beleidswaarde
De rekenmethodiek voor de beleidswaarde (als grondlegger voor de ratio’s LTV en Solvabiliteit) is naar aanleiding van problematiek rond de jaarrekening 2022 geëvalueerd. Het rekenmodel voldoet niet meer aan de wens om tot een goede vergelijkbaarheid tussen Woningcorporaties te komen. Aanpassing van het rekenmodel is noodzakelijk en dat zal per 2025 plaats vinden. Hierbij zal onder andere gekeken worden naar de exploitatieduur en de discontovoet. Het streven is om de wijzigingen zodanig door te voeren dat de beleidswaarde van corporaties ongeveer gelijk blijft.
Prinsjesdag
Met Prinsjesdag is in de beleidsvoornemens van het kabinet naar voren gekomen dat de overheid ook haar rol in de bestrijding van woonarmoede oppakt. Per 2024 zal de eigen bijdrage voor de huurtoeslag worden verlaagd.
5.3 Financieel beleid
Met goed financieel beleid zorgen we ervoor dat we nu en in de toekomst financieel gezond blijven. Dat zijn we naar onze huurders toe verplicht. Het financieel beleid geeft kaders waarbinnen we moeten blijven. Het stelt een grens aan de financiële ruimte die er is om ingezet te worden voor het bereiken van onze doelen. Hierbij gebruiken wij in eerste instantie ons eigen beleid en kijken we ook naar de financiële kaders van het WSW.
In het beide kaders komen drie ratio’s terug die we al jaren kennen. Deze worden continuïteitsratio’s benoemd.
ICR (Interest Coverage Ratio): in hoeverre zijn we in staat om vanuit onze ‘normale’ activiteiten de rente op onze leningen te betalen?
LtV (Loan to Value): in hoeverre financieren we onze huizen met leningen?
Solvabiliteit: zetten we niet teveel leningen in om onze activiteiten te kunnen betalen?
| Ratio | DAEB | Niet-DAEB | Enkelvoudig/ |
| geconsolideerd | |||
| Continuïteitsratio’s: | |||
| ICR | 1,4 | 1,8 | 1,4 |
| LTV | 85% | 75% | 85% |
| Solvabiliteit | 15% | 40% | 15% |
De grenswaarden zijn het afgelopen jaar niet gewijzigd. De waarden van de continuïteitsratio’s worden voor het lopende boekjaar en de eerste vijf prognosejaren bepaald. De uitkomsten van deze ratio’s voor deze begroting zijn te lezen in hoofdstuk 7.2.
Voor de waarden van het toezichtkader geldt dat deze grens voor individuele corporaties geldt. Als alle corporaties op deze grens uitkomen, komt het borgingsstelsel onder druk.
Verantwoord investeren
Ons strategisch portefeuilleplan is een vertaling van wat we willen (onze ambities) en wat gewenst is (de maatschappelijke opgave die we afleiden uit ontwikkelingen vanuit de markt (demografie, woningmarkt en politiek)).
Het doel van het plan is een beeld te krijgen van de gewenste vastgoedportefeuille op de langere termijn. We kijken kritisch naar onze huidige huizen en bepalen dan wat we moeten doen om te komen tot de gewenste vastgoedportefeuille. Dit kan zijn nieuwbouw, investeringen in renovatie, herontwikkelingen en het verduurzamen van onze huizen.
De realisatiegraad van onze voorgenomen projecten ligt vaak lager dan we willen. Dit is iets dat in de hele corporatiesector speelt. Soms zijn externe factoren de oorzaak en soms ook interne factoren. Realistisch begroten is hierin belangrijk, tegelijkertijd kunnen we niet alle ontwikkelingen voorzien.
Investeringen in nieuwbouw
De realisatie van nieuwbouw staat best onder druk. Dit komt mede door externe invloeden zoals besluitvorming bij gemeenten, zorgpartijen en mogelijke zienswijzen en/of bezwaren. Dit vertraagt soms ook onze interne besluitvorming. Alle projecten voor 2023 en 2024 zijn concreet, er zijn geen projecten die geen specifieke plannen of locatie kennen (zogenaamde “NTB”- projecten).
Treasury
In 2024 loopt de schuldpositie naar verwachting op tot € 382 miljoen. De schuld per verhuureenheid loopt hiermee op van € 30.800 naar € 34.800. Op zich is dat geen probleem bij een gemiddelde beleidswaarde van € 65.000. We zien op termijn wel de terugverdientijd (in hoeveel jaar kunnen we onze schuld terugbetalen vanuit onze operationele kasstroom) oplopen van 46 jaar in 2024 tot boven de 50 vanaf 2028, met als laatste uitschieter 91 jaar in 2029 en 2031.
Door de opgave van Domesta zien we de financieringsbehoefte toenemen, hierdoor worden we gevoeliger voor rentewisselingen.
In 2023 zagen we meerdere keren een renteverhoging doorgevoerd worden. De rente op hypotheken is momenteel opgelopen naar boven de 4% onder NHG en oplopend naar bijna 5% als er niet onder NHG wordt gekocht. Ook Domesta heeft voor haar leningen met een dergelijke rentestijging te maken. Een verdere stijging van de rente is niet uitgesloten, hoewel de inflatie zich enigszins lijkt te stabiliseren.
Niet-DAEB
De niet-DAEB is op schema met het aflossen van de interne lening. Verder zijn er in beperkte mate activiteiten begroot en daarmee is geen financiering nodig.
Meten is weten
Het hebben van kaders en ratio’s is belangrijk, maar alleen nuttig als we deze ook volgen. In 2024 blijven we om die reden aandacht besteden aan de monitoring van de nieuwbouw- en onderhoudsprojecten en willen we projectcontrol verder professionaliseren.
