7. Financiële meerjarenbegroting

We zetten de komende jaren fors in op verduurzaming van ons bestaande bezit. Deze inzet zien we niet terug in de financiële ratio’s van nu, maar wel in de ontwikkeling van de ratio’s naar de toekomst.

In dit hoofdstuk geven we de ontwikkeling van onze ratio’s weer op basis van ons beleid en verwachte ontwikkelingen.

De meerjarenbegroting is opgesteld en berekend aan de hand van de uitgangspunten in de Kadernotitie 2024. Een verkorte samenvatting van deze uitgangspunten staan in bijlage 11.

In hoofdstuk 7.1 gaan we in op aanvullende uitgangspunten. In hoofdstuk 7.2 staat de verwachte ontwikkeling van de financiële ratio’s voor de komende 10 jaar en in hoofdstuk 7.3 gaan we in op het effect dat mogelijke risico’s hebben op de ontwikkeling van de ratio’s.

Nationale prestatieafspraken

In 2022 werden de Nationale Prestatieafspraken gemaakt. Deze kwamen tot stand in ruil voor de afschaffing van de verhuurderheffing. In hoofdlijnen (nationaal) gaat het over: 

• Verdubbeling van de bouw van sociale huurwoningen;
• Huurmatiging en huurverlaging voor de laagste inkomen;
• Vergaande verduurzaming van meer dan 675.000 woningen;
• Opheffen van E-, F- en G-labels in corporatiesector na 2028;
  
• Woningverbetering en het aanpakken van vocht- en schimmelproblemen;
• Leefbare, veilige en sociale wijken

 In deze begroting levert Domesta haar bijdrage aan deze afspraken.

Vennootschapsbelasting

Het tarief van 25,8% is ongewijzigd. Dit jaar is de maximale renteaftrek gelijk gebleven op 20%. 

De ICR maakt in de begroting een sprong naar beneden ten opzichte van vorige begrotingen. Waar de begroting 2023 een zeer gezonde ICR liet zien, is deze in de begroting gedaald tot de intern gestelde normen. De extra inzet op nieuwbouw, verduurzaming en verbeteringen leidt ertoe dat er meer geld geleend gaat worden. Hierdoor stijgen de rente-uitgaven. Dit leidt, samen met beperkte verdiencapaciteit op onze dagelijkse activiteiten, langjarig tot een steeds lagere ICR. 

De rente in de markt is in 2023 flink gestegen. De ontwikkelingen blijven erg onzeker. We verwachten dat de rente de komende tijd geen daling zal laten zien, dit betekent dat de komende jaren de financiering een stuk duurder zal zijn dan de huidige gemiddelde rentelast van Domesta. Onze ICR is gevoelig voor de ontwikkeling van de rentestanden.

Loan to Value (LtV) op basis van beleidswaarde

Waar de Loan To Value in de begroting 2023 op het einde nog een lichte daling liet zien, wordt nu de stijgende trend doorgezet. Door kostenstijgingen bij de verduurzaming en de nieuwbouw loopt de Loan to Value harder op en beweegt deze richting de interne en externe grenzen.

In het verloop van de loan-to-value is duidelijk terug te zien dat de ambities qua investeringen hoog zijn. Domesta zet haar vermogen in voor duurzaamheid, betaalbare huren en extra woningen.

Om financieel gezond te blijven zijn niet alleen de ratio’s van belang maar moet er ook een duurzaam bedrijfsmodel worden nagestreefd. Nu de ratio’s onder druk komen te staan is het des te belangrijker om alle ingrepen in het bestaande bezit ook te financieren met de inkomsten uit het bestaande bezit. Zowel in de ICR als in de LtV wordt geen rekening gehouden met afschrijving en/of veroudering/sloop. Op termijn zullen we toch de leningen terug moeten betalen. Een indicator om inzicht in de afloscapaciteit te krijgen is de terugverdientijd. We verwachten dat deze zich als volgt zal ontwikkelen:

De komende jaren staat er een grote opgave te wachten voor zowel verduurzaming als nieuwbouw. Deze investeringen hebben grote invloed op de terugverdientijd van de leningen. Het uitstaande leningensaldo stijgt snel, waardoor ook de rente in de operationele kasstroom snel stijgt. Ondanks de grote investeringsopgave, wordt de omvang van het bezit niet heel veel groter. Bij sloop nieuwbouw projecten valt aan de ene kant huur weg en komt er een iets hogere huur voor terug. De toename in de huuropbrengsten is daarmee beperkt terwijl de rentelast hard stijgt.

De terugverdientijd loopt van 46 jaar in 2024 op naar 82 jaar in 2033. De rentelasten als gevolg van extra leningen en hogere rente lopen dan harder op dan de operationele kasstroom.

Op de korte termijn investeren we meer in het bestaande bezit dan wat er aan kasstroom uit de normale exploitatie binnenkomt. Daarna wordt het tekort iets kleiner maar zijn de investeringen niet uit de operationele kasstroom te betalen. Domesta voldoet hiermee de komende jaren niet aan een duurzaam bedrijfsmodel. Voor de volgende begroting ligt er een duidelijke opgave om de komende jaren terug te keren naar een duurzaam bedrijfsmodel.

Solvabiliteit op basis van beleidswaarde

Net als bij de loan-to-value zien we hier een soortgelijke ontwikkelingen als bij de begroting 2023. We zien in het verloop van de grafiek dat we meer van ons vermogen gaan financieren met leningen. Dit is nodig om de opgave die er ligt voor nieuwbouw en verduurzaming te kunnen bekostigen.

In paragraaf 7.2 staat hoe de verwachte ontwikkeling van de financiële ratio’s er uitziet wanneer onze verwachtingen over economische ontwikkelingen, overheidsbeleid en onze eigen beleidsvoornemens uitkomen.

In deze paragraaf laten we de ontwikkelingen van de ratio’s zien als de economische ontwikkelingen of het overheidsbeleid anders zijn dan onze verwachtingen. Omdat de ratio’s in de begroting onder druk staan, is er in de scenario’s gekeken naar verschillende bijstuurmogelijkheden.

1. Minder nieuwbouw 

Door stijgende rentes en grote financieringsbehoefte bouwen we in de jaren 2025-2028 vijftig woningen per jaar minder dan opgenomen in de begroting.

2. Minder onderhoud per woning 

De uitgaven voor onderhoud zijn de afgelopen jaren flink gestegen, dit heeft grote impact op de waarde van het vastgoed. In dit scenario verlagen we het onderhoud per woning met 100 euro in de beleidswaarde en verlagen we de onderhoudsuitgaven met een miljoen per jaar.

3. 10% minder verduurzaming 

Verduurzaming is een forse opgave voor Domesta, dit is terug te zien in de verbeteringskasstroom ten opzichte van de operationele kasstroom. In dit scenario wordt 10% minder verduurzaming ingerekend.

4. Extra verkopen

Om de volledige investeringsopgave te kunnen betalen rekenen we met 100 woning verkopen per jaar.

5. Hogere streefhuur

Domesta hanteert een streefhuurbeleid van 68,5% van de maximale huur. In de praktijk worden huren afgetopt die lager liggen dan de huurcategoriegrenzen. Hierdoor wordt een stuk huurpotentieel niet benut. In dit scenario worden de woningen bij een nieuwe verhuring afgetopt op de huurcategoriegrens wanneer de streefhuur lager is dan deze grens.

6. Aanvangshuur nieuwbouw

Om toekomstige projecten minder onrendabel te bouwen, worden alle nieuwe woningen verhuurd tegen huurprijs gelijk aan de liberalisatiegrens.

7. MJB 2024 conform portefeuilleplan

In de begroting zijn de projecten opgenomen welke een redelijke mate van zekerheid kennen. Niet de gehele opgave volgens het portefeuilleplan en NPA zijn ingerekend. In dit scenario wordt de gehele opgave meegenomen.

8. Tegenvallende rente

In de begroting wordt gerekend met de voorgeschreven parameters vanuit het AW/WSW. Met onze treasurer hebben we een alternatieve renteverwachting besproken. In dit scenario wordt met deze renteverwachting gerekend, welke gemiddeld over tien jaar 0,89% hoger is dan de basisbegroting.

9. Combinatie scenario 7 en 8

De verschillende scenario’s hierboven zijn eendimensionaal. In de praktijk zal blijken dat er niet één van de scenario’s uit komt, maar een combinatie van meerdere scenario’s. In dit scenario wordt de hele opgave voor Domesta doorgerekend (inclusief projecten waar nog geen concrete plannen voor zijn), daarbovenop komt een hogere rente dan door het AW/WSW voorgeschreven.

Effecten

Er zijn veel scenario’s en de uitkomsten liggen soms dichtbij de begroting. We tonen de scenario’s met de grootste afwijking ten opzichte van de begroting. Het effect op de ratio’s Loan-to-Value en Solvabiliteit is in onderstaande grafieken weergegeven: 

In de scenario’s is gekeken naar mogelijkheden om bij te sturen (scenario 1 tot en met 6). Het scenario dat er het meest uitspringt is het verhogen van de streefhuren. Op dit moment zijn er veel woningen waarbij de streefhuur, onder de aftoppingshuur voor passend toewijzen ligt.

Scenario 7 laat de totale opgave van Domesta zien, hierin is invulling gegeven aan het portefeuilleplan. Hierin is duidelijk te zien dat deze opgave in deze vorm niet haalbaar is binnen de extern gestelde kaders.

Het laatste combinatie-scenario laat zien dat Domesta erg gevoelig is voor rente ontwikkelingen. Door de grote investeringsopgave wordt er fors gefinancierd en een procent meer rente heeft daarmee veel invloed op de rentekasstroom en dus de ICR.