8. Financieel

De beleidswaarde wordt los bepaald van de marktwaarde. Alleen de rekenregels, de algemene parameters voor kostenontwikkelingen en de mutatiegraad zijn nog (voor een deel) hetzelfde als bij de marktwaardeberekening. Het doel van de beleidswaarde is om duidelijk te maken wat de maatschappelijke bijdrage is van een corporatie. Dit doen we door op 5 voorgeschreven aspecten de marktwaarde in verhuurde staat aan te passen.

De 5 stappen zijn:

• Beschikbaarheid
• Betaalbaarheid
• Kwaliteit
• Beheer
• Sociale disconteringsvoet

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder gaat dit over de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde) is geen exacte wetenschap. Ook is dit de grootste post waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening. 

Per 31 december 2025 is € 539 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2024: € 420 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed bepalen we in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen.

Daarmee voldoen we aan de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten die gelden tijdens het maken van de jaarverslaggeving. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Domesta. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze)verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt. Dit komt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurhuizen.

Ons doel is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die dit zelf niet kunnen. Daarom verkopen we maar een paar huizen. Daarnaast verhogen we bij mutatie van het huis alleen in uitzonderingssituaties de huur tot de maximale huur. Ook zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van Domesta.

Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst zal worden gerealiseerd. Het bestuur van Domesta heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of pas op zeer lange termijn realiseerbaar is.

Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 566 miljoen.

We gebruiken interne signaleringswaarden op basis van de combinatie risicobereidheid en risicovolwassenheid. Dit model is onderdeel van het financieel reglement en beheer (artikel 55a van de Woningwet). 

In het reglement staat dat we de normen van de Aw en het WSW hanteren als minimale / maximale waarden voor de beoordeling van onze financiële positie en dat we een systematiek hanteren om binnen de gestelde normen te kunnen blijven. We hanteren interne signaleringswaarden om enige ruimte te houden tot de externe normen. Daarmee vangen we onverwachte economische ontwikkelingen op. In 2024 is onze financieringsstrategie vastgesteld. Hiermee hebben we de signaleringswaarden vastgesteld voor de DAEB-tak. Voor de niet-DAEB sluiten we aan bij het toezichtkader. In paragraaf 8.1 zijn de over 2025 gerealiseerde waarden opgenomen. 

De Aw ziet erop toe dat woningcorporaties zich concentreren op hun kerntaak: zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. Nu en in de toekomst. Zij houdt toezicht op het gedrag van woningcorporaties en op hun financiële beheer.

Op 29 november 2025 ontvingen wij van de Aw de beoordeling rechtmatigheid verslagjaar 2024. Hieruit zijn geen bevindingen gekomen. 

Het WSW is hét onafhankelijke instituut dat optimale financiering van vastgoed in de publieke sector mogelijk maakt voor aangesloten instellingen. De corporaties die deelnemen aan het WSW staan voor elkaar in via de obligoverplichting. Een obligo is een voorwaardelijke verplichting van de deelnemer om aan het WSW een bepaald bedrag over te maken. De hoogte van dat bedrag is afhankelijk van het bedrag aan geborgde leningen.

Door de obligoverplichting staan deelnemers onderling garant voor elkaar. Deze verplichting is voorwaardelijk: zolang de borgstellingsreserve van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting.

Na invoering van de Woningwet is het WSW gemandateerd voor het uitvoeren van de saneringstaak. In 2025 betaalden we geen saneringsheffing. 

Het saneringskader is in 2025 niet aangepast. In de huidige voorstellen wordt saneringssteun een uiterst redmiddel. Allereerst zullen corporaties in de betreffende woningmarktregio worden aangesproken om “noodzakelijk DAEB” over te nemen tegen marktwaarde in verhuurde staat. In hoofdstuk 6.3 staat een voorbeeld hoe we hier als regio in 2025 invulling aan hebben gegeven.

Periodiek informeren we, zoals gevraagd, het WSW over onze derivatenpositie. Hieruit zijn geen bijzonderheden gebleken. Ultimo 2025 hebben we geen derivaten.

Het WSW gebruikt het begrip ‘borgingsplafond’ om de maximale omvang van de leningen die zij wil borgen, te bepalen. Dit borgingsplafond is gebaseerd op de laatst beoordeelde Prospectieve informatie (dPi) en Verantwoordingsinformatie (dVi).

Het WSW stelt het borgingsplafond vast op basis van onze financieringsbehoefte voor onze DAEB-activiteiten zoals deze blijkt uit onze investerings- en herfinancieringsprognose voor de jaren 2025 tot en met 2027 conform de dPi 2024. De risicobeoordeling weegt mee bij de vaststelling van het borgingsplafond.

Het borgingsplafond is voor 2025 en 2026 verhoogd met de gevraagde financieringsbehoefte. Op 18 juni 2025 ontvingen wij van het WSW het onderstaande borgingsplafond.

Met ons financieringsbeleid willen we de renterisico’s en rentelasten beheersen door ze evenwichtig over de jaren te spreiden. Dit beleid ligt vast in ons treasurystatuut. Deze is in 2023 herzien en opnieuw vastgesteld. De bandbreedte voor de risico's geven we aan in het treasuryjaarplan. Daarin bepalen we ook jaarlijks het gedeelte dat maximaal variabel rentend gefinancierd mag worden.

Overfinanciering vermijden we door alleen financiering aan te trekken op grond van de opgestelde kasstroom- en liquiditeitsprognoses. We streven naar een liquiditeitssaldo van maximaal 10% van de huuropbrengsten.

De roll-over leningen in 2025 hebben een hoofdsom van € 20 miljoen. Hiervan is ultimo 2025 € 10 miljoen opgenomen.

Per 31 december 2025 heeft Domesta een leningenportefeuille met een schuldrestant van € 380 miljoen.

De marktwaarde van de leningenportefeuille bedraagt € 374,4 miljoen inclusief oplopende rente (2024: € 417 miljoen inclusief oplopende rente). De marktwaarde is gestegen door het aantrekken van nieuwe leningen, daar staat een daling tegenover als gevolg van de gestegen rente op de kapitaalmarkt. Ultimo 2025 bedraagt het gemiddelde rentepercentage op de rentetypische lange leningen in de portefeuille 2,66% (2024: 2,44%). 

Op bestaande leningen is € 36,1 miljoen afgelost (2024: € 27,7 miljoen), in 2025 is € 16,6 miljoen aan eindaflossingen gedaan (2024: € 10 miljoen). Op de roll-over is gedurende het jaar bij overliquiditeit € 18,7 miljoen teruggestort. De reguliere jaarlijkse aflossing bedroeg € 772.254 (2024: € 747.110). 

In totaal is voor € 35 miljoen aan financiering opgenomen.

Onze leningenportefeuille bevat voor € 50 miljoen basisrenteleningen. De embedded swap in de basisrenteleningen hoeft op grond van de RJ (Raad voor de Jaarverslaggeving) uiting 2013-15 niet in de waardering en het resultaat van de financiering te worden afgesplitst. Buiten de basisrenteleningen bevat de leningenportefeuille van Domesta geen extendible leningen (recht op verlenging).

Het eventueel aangaan van nieuwe financieringsovereenkomsten en nieuwe derivatenconstructies wordt door de Treasurycommissie voorgesteld en ter goedkeuring aan het bestuur van Domesta voorgelegd. We trekken geen nieuwe leningen en derivaten aan zonder mandatering van de RvC. 

De vastgoedstrategie van Domesta op basis van de huidige plannen kenmerkt zich door investeringen in bestaand bezit en is stabiel qua aantallen vhe. Gezien de gezonde financiële positie, de stabiele operationele kasstroom en de beperkte verkoopafhankelijkheid, is de ambitie financieel realiseerbaar en bestaat er ruimte voor nieuwbouw en verduurzaming. Hier gaan we nader op in bij de toekomstparagraaf.

Punt van aandacht is dat de voorspelkracht van de investeringen van jaar op jaar gemiddeld is. Hierdoor bestaat het risico dat Domesta onverwacht voor een financieringsvraag komt te staan en daar niet snel aan kan voldoen. Domesta werkt daarom aan de verbetering van deze voorspelkracht. Door voldoende flexibiliteit in de leningenportefeuille te creëren kan Domesta beter inspelen op de veranderende omstandigheden en wordt de kans op overfinanciering c.q. overliquiditeit verkleind. De keerzijde van meer flexibiliteit in de leningenportefeuille is dat de renterisico’s in de leningenportefeuille toenemen.

Domesta beoordeelt of ze voldoende liquiditeit heeft om te voldoen aan haar verplichtingen.

Dit doet ze door te sturen op de periodieke liquiditeitsprognoses en door een realistische begroting te maken. Belangrijke aandachtspunten bij de liquiditeitsprognoses zijn de verwachtingen voor het onderhoud, de investeringen in bestaand bezit en nieuwbouw.

Het AW en WSW beoordelen vervolgens ook op de volgende criteria:

Kwalitatief:

• De mate waarin sprake is van onverwachte verzoeken aan het WSW voor aanvullend borgingsplafond.
• De corporatie heeft een goede onderbouwing van de opgenomen belastingverplichting.
• Voor zover van toepassing: het trackrecord van de corporatie met betrekking tot het voldoen aan de wettelijke normstelling voor aan te houden liquiditeitsbuffers uit hoofde van derivaten.
• Voor zover van toepassing: de beschikbaarheid en kwaliteit van eventuele breakplannen van derivaten en de mate waarin de corporatie in staat is te voldoen aan de wettelijke vereisten omtrent de op te bouwen liquiditeitsbuffer.
• Opmerkingen van de accountant over mogelijke liquiditeitsrisico’s.
• De corporatie maakt periodiek liquiditeitsprognoses en er zijn geen redenen om aan de kwaliteit daarvan te twijfelen.

Kwantitatief:

• Belastingdruk: de gemiddelde belastingdruk, berekend als gemiddelde belastingkasstroom gedurende de prognoseperiode gedeeld door de gemiddelde operationele kasstroom (gecorrigeerd voor belastingen) gedurende de prognoseperiode. Indien de gemiddelde belastingdruk kleiner dan 10% is, wordt verdiepend onderzoek gedaan.

Domesta heeft geen derivaten meer en heeft in 2025 niet om aanvullend borgingsplafond hoeven vragen. De gemiddelde belastingdruk bedraagt binnen de horizon van vijf jaar circa 25%.

De toegelaten instelling loopt kredietrisico over vorderingen ten aanzien van huurders. Het maximale kredietrisico dat de toegelaten instelling loopt bedraagt € 762.000, bestaande uit de bruto huurvordering € 1.159.000 minus de voorziening € 397.000. De vorderingen uit hoofde van de huurdebiteuren zijn gespreid over een groot aantal huurders. Op basis van betalingsgedrag uit het verleden zijn hier geen grote risico’s aan verbonden.

Herfinancieringsrisico is het risico dat er geen financiering kan worden aangetrokken op het moment dat dit nodig is c.q. dat de corporatie geen aflossingen kan doen op het moment dat dit gewenst is. Beoordeling vindt plaats op basis van cumulatieve criteria over een periode van tien jaar. Hiermee scoort Domesta voor het herfinancieringsrisico een risicoclassificatie ‘laag’ (per jaar ≤ 15% en per 2 jaar ≥ 5%).

Risico uit contracten 
Financiële kasstromen zijn naar hun aard hard te noemen. Hierdoor is het mogelijk om de risico’s uit de contracten voor lange termijn in kaart te brengen. Dit is vooral van belang voor het verkrijgen van een verantwoorde spreiding van de renterisico’s die uit hoofde van de leningenportefeuille gelopen worden.

Domesta hanteert een norm voor renterisico van maximaal 15% van de leningenportefeuille ultimo voorgaand boekjaar. Het grootste deel van dit risico wordt veroorzaakt door de aflossingen. In de financieringsstrategie van Domesta is opgenomen dat jaarlijks een maximale looptijd voor nieuwe financiering wordt vastgesteld. Dit wordt gedaan met behulp van een scenarioanalyse van het investeringsvolume.

We realiseren ons dat bij onze werkzaamheden risico’s horen en vinden het belangrijk om de risico’s te kennen die onze doelstellingen kunnen bedreigen. Wat komt er op ons af? Welke wet- en regelgeving is belangrijk en met welke demografische ontwikkelingen moeten we rekening houden? Wanneer komen we in actie en wanneer niet?

De cultuur is van groot belang voor de risicobeheersing. De beheersing van risico’s is een continu proces, waarbij verschillende factoren ervoor kunnen zorgen dat nieuwe risico’s zich voordoen, of zich juist niet meer voordoen. We vinden het dan ook belangrijk dat risicomanagement bij iedereen in organisatie betekenis gaat krijgen.

Om intern de risico's te beheersen hebben we de rollen en verantwoordelijkheden gestructureerd vanuit het "Three Lines”-model.

• De eerste lijn bestaat uit het management en de medewerkers die verantwoordelijk zijn voor de interne processen en beheersingsmaatregelen binnen hun verantwoordelijkheidsgebied. 
• De tweede lijn bestaat uit functies die zich richten op de ondersteuning van de eerste lijn bij het geven van invulling aan de beheersing van risico's. In de praktijk is dit vooral belegd bij controlfuncties. Zij voeren ook interne controles uit om vast te stellen of de vastgestelde processen en beheersingsmaatregelen in de organisatie goed uitgevoerd worden. 
• De derde lijn is de onafhankelijke auditfunctie. Deze rol wordt vervuld de controller governance & compliance. Deze auditfunctie geeft een objectief onafhankelijk oordeel over de interne risicobeheersing en het controlesysteem.

Risicomanagement heeft niet tot doel om alle risico’s te mitigeren. Het gaat immers om die risico’s die het realiseren van onze doelstellingen in gevaar brengen.

Domesta streeft een neutraal risicobereidheidsprofiel bij het realiseren van haar doelstellingen. Dit houdt in:

• we wegen risico’s en kansen tegen elkaar af en nemen dan een besluit
• we zijn bereid om onzekerheid te accepteren als de potentiële voordelen groter zijn dan de potentiële risico’s/nadelen
• het beleid is gericht op beheersing van het risico, waarbij kosten en baten van beheersmaatregelen afgewogen worden.

In 2026 gaan we dit opnieuw tegen het licht houden en willen we dit algemene profiel verbijzonderen naar de diverse doelstellingen.

In 2025 hebben het bestuur en het management de strategische risico’s opnieuw beoordeeld en vastgesteld.

Onderstaand de belangrijkste strategische risico’s welke onderkend worden.

Naast strategische risico’s richten wij ons ook op de beheersing van operationele risico’s. Hierbij gaat het naast risico’s gericht op onze interne beheersing ook op risico’s op fraude, corruptie en ICT gerelateerde risico’s.

In 2025 is gewerkt aan het risicobewustzijn te vergroten. In onze ketenprocessen hebben wij aandacht voor de identificatie en beoordeling van risico’s, zodat hierop passende maatregelen genomen worden. In 2026 gaan we dit verder structureren en uitbouwen.

Frauderisico’s zien we als de kans dat er ten onrechte geld, middelen of gegevens aan de organisatie worden onttrokken met als gevolg financiële schade en/of schade aan de reputatie.
Directie, managementteam en staf maken jaarlijks een inventarisatie van de aanwezige frauderisico’s en een inschatting van de kans dat een dergelijk risico zich voordoet en de impact ervan. Tijdens de inventarisatie delen we ook ervaringen.

In 2025 hebben we zowel een (her-)inventarisatiegesprek gedaan als ook risicobeoordelingen. Inmiddels hebben we passende maatregelen vastgesteld.

De top 3 van frauderisico’s is volgens ons:

• De IT-systemen en data zijn vatbaar voor cybercrime, als gevolg van onkundig handelen of onvoldoende kwaliteit van de technische middelen.
• In het kader van regisserend opdrachtgeverschap (ROG) wordt er mogelijk te veel voor onderhoud betaald, doordat de controle op de facturatie en prestatielevering niet afdoende is.
• Huizen van Domesta worden onderverhuurd aan niet rechthebbenden.