5. Onze financiën

Dat de tijden van ‘alles kan’ voorbij zijn, komt onder meer door factoren waar wij geen invloed op hebben. Denk aan de gestegen kosten voor materialen en manuren. En ook de gestegen rente heeft veel invloed. Voor nieuwe leningen betalen we nu fors meer rente dan een aantal jaren terug gebruikelijk was. En die rente wordt ook nog eens minder aftrekbaar van de belasting. 

Dit alles zorgt ervoor dat er minder geld overblijft voor de dingen die we doen. Daarom kijken we steeds kritischer naar wat er nog wél mogelijk is, binnen de wettelijke kaders. We zeilen hierbij steeds strakker aan de wind, waardoor tijdige bijsturing en strakke beheersing noodzakelijk zijn om koers te houden. Hierbij blijven we onze huurders in gedachten houden, want we willen niet dat zij iets tekort komen. Zo proberen we bijvoorbeeld bij huurders met de grootste energiearmoede in ieder geval het huis te verduurzamen.

Het is belangrijk dat we ons houden aan de afgesproken kaders en budgetten. Doordat we strakker aan de wind gaan varen, is het belangrijk dat de interne beheersing op orde is. Op die manier kunnen we op tijd bijsturen. Dit betekent dat we de maandrapportages in 2025 uitbreiden met gedetailleerde informatie over kasstromen en de balans. Zo krijgen we gedurende het jaar op tijd een beeld van onze financiële positie en ontwikkelingen.

We houden de focus op ons meerjarig perspectief. Dit doen we door het gebruik van het duurzaam bedrijfsmodel. Zo kunnen we ook in de toekomst de dingen blijven doen die we willen.

De rekenmethodiek voor de beleidswaarde (waardebegrip voor de ratio’s LtV en solvabiliteit) is aangepast. Deze nieuwe waarderingsgrondslag wordt per 2026 ook de waardering in de jaarrekening in plaats van de marktwaardeberekening. De beleidswaarde is niet langer een afgeleide van de marktwaarde. De aanpassing van dit rekenmodel staat bekend als beleidswaarde 2.0 en is met ingang van 2024 doorgevoerd. De nieuwe rekensystematiek heeft tot gevolg dat de beleidswaarde met ongeveer 25% stijgt. De volgende aanpassingen zijn hierin opgenomen:

• Horizon van kasstroomberekening van 15 jaar verhoogd naar 60 jaar zonder eindwaarde.
• De disconteringsvoet is nu gebaseerd op de sectorale WACC-Methode (gewogen gemiddelde kosten van kapitaal) en is voor elke corporatie hetzelfde. Voor ons valt lager uit dan de oude disconteringsvoet.
• De onderhoudskosten worden gebaseerd op een periode van 60 jaar en niet meer op normbedragen.
• Expliciet opnemen investeringen in E, F, en G-energielabels. Dit zijn voorgeschreven bedragen en worden verwerkt als achterstallig onderhoud met als gevolg een lagere beleidswaarde voor deze huizen.

Op Prinsjesdag 2024 kwam in de beleidsvoornemens van het kabinet naar voren dat de overheid ook haar rol in de bestrijding van woonarmoede oppakt. Op financieel gebied is de verlaging van de overdrachtsbelasting van 10,4% naar 8% het meest in het oog springend. Het kabinet beoogt hiermee het investeren in de huizenmarkt aantrekkelijker te maken. 

Ons strategisch portefeuilleplan is een vertaling van wat we willen (onze ambities) en wat gewenst is (de maatschappelijke opgave die we afleiden uit ontwikkelingen vanuit de markt (demografie, woningmarkt en politiek)).

Het doel van het plan is een beeld te krijgen van de gewenste vastgoedportefeuille op de langere termijn. We kijken kritisch naar onze huidige huizen en bepalen dan wat we moeten doen om te komen tot de gewenste vastgoedportefeuille. Dit kan zijn nieuwbouw, investeringen in renovatie, herontwikkelingen en het verduurzamen van onze huizen.

De realisatiegraad van onze voorgenomen projecten ligt vaak lager dan we willen. Dit is iets dat in de hele corporatiesector speelt. Soms zijn externe factoren de oorzaak en soms ook interne factoren. Realistisch begroten is hierin belangrijk. Tegelijkertijd kunnen we niet alle ontwikkelingen voorzien. 

De realisatie van nieuwbouw staat onder druk. Dit komt mede door externe invloeden zoals besluitvorming bij gemeenten, beschikbaarheid van bouwlocaties, zorgpartijen en mogelijke zienswijzen en/of bezwaren. Dit vertraagt soms ook onze interne besluitvorming. Alle projecten voor 2025 en 2026 zijn concreet. Er zijn geen projecten die geen specifieke plannen of locatie kennen (zogenaamde “NTB”- projecten).

In 2025 loopt de schuldpositie naar verwachting op tot € 408 miljoen. De schuld per verhuureenheid loopt hiermee op van € 33.100 naar € 37.100. Op zich is dat geen probleem bij een gemiddelde beleidswaarde van € 75.000. We zien op termijn wel de terugverdientijd (in hoeveel jaar kunnen we onze schuld terugbetalen vanuit onze operationele kasstroom) oplopen van 36 jaar in 2025 tot boven de 50 vanaf 2029, met als uitschieter 59 jaar in 2029. Deze terugverdientijd ligt boven de signaleringsnorm van de WSW van 35 jaar.

Door onze nieuwbouwopgave zien we de financieringsbehoefte toenemen. Hierdoor worden we gevoeliger voor rentewisselingen. 

De niet-DAEB is op schema met het aflossen van de interne lening. Verder zijn er in beperkte mate activiteiten begroot en daarvoor is geen financiering nodig.