Inleiding
We zetten de komende jaren fors in op verduurzaming van onze huizen en nieuwbouw. Deze inzet zien we niet direct terug in de financiële ratio’s. Wel in de ontwikkeling van de ratio’s naar de toekomst.
In dit hoofdstuk geven we de ontwikkeling van de continuïteitsratio’s weer op basis van ons beleid en verwachte ontwikkelingen binnen onze organisatie.
De meerjarenbegroting is opgesteld en berekend aan de hand van de uitgangspunten in de Kadernotitie 2025. Een verkorte samenvatting van de uitgangspunten van de kaderbrief staat in bijlage 11.
In hoofdstuk 7.1 gaan we in op aanvullende uitgangspunten. In hoofdstuk 7.2 staat de verwachte ontwikkeling van de financiële ratio’s voor de komende 10 jaar. En in hoofdstuk 7.3 gaan we in op het effect dat mogelijke risico’s hebben op de ontwikkeling van de ratio’s.
7.1 Uitgangspunten
Nationale Prestatieafspraken
In 2022 werden de Nationale Prestatieafspraken gemaakt. Deze kwamen tot stand in ruil voor de afschaffing van de verhuurderheffing. In hoofdlijnen gaan deze afspraken over:
- Verdubbeling van de bouw van sociale huurhuizen
- Huurmatiging en -verlaging voor de laagste inkomens
- Vergaande verduurzaming van meer dan 675.000 huizen
- Geen E, F- en G-energielabels in corporatiesector na 2028
- Het verbeteren van huizen en het aanpakken van vocht- en schimmelproblemen
- Leefbare, veilige en sociale wijken
In deze begroting leveren we onze bijdrage aan deze afspraken.
Vennootschapsbelasting
Het tarief van 25,8% is ongewijzigd. Dit jaar is de maximale renteaftrek voor de ATAD verhoogd van 20% naar 25%. Voorzichtigheidshalve is hiermee geen rekening gehouden in de fiscale begroting.
Indexaties
Voor toekomstige indexaties in de meerjarenbegroting wordt gerekend met de indexaties conform de dPi Leidraad 2024 van de AW.
7.2 Resultaten meerjarenbegroting
Meerjarenbegroting
We toetsen de beleidsvoornemens van de DAEB tak en de niet-DAEB tak aan de ratio’s uit het toezichtskader AW/WSW. In de niet-DAEB tak gebeurt weinig en voldoen de verwachte ratio’s aan de norm. Daarom laten we hier alleen de resultaten van de DAEB-tak zien.
ICR
De ICR (Interest Coverage Ratio) voldoet naar verwachting voor de komende 10 jaar aan de externe normen. We zien dat de druk op de ICR steeds groter wordt door stevige onderhoudsuitgaven, sterk toenemende rentes en de hoge VPB-last. Door het investeringsprogramma en de daarmee samenhangende groei van de leningenportefeuille, zullen de rentelasten meer dan verdubbelen. Ook nemen de lasten voor de vennootschapsbelasting (VPB) in de komende jaren verder toe. Deze ontwikkelingen leiden ertoe dat er steeds minder financiële ruimte is om de hoge onderhoudsuitgaven te betalen.
Bovenstaande grafiek in tabel-vorm:
| ICR | MJB 2025 | MJB 2024 | Interne norm | Externe norm |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | 1,84 | 1,8 | 1,8 | 1,4 |
| 2026 | 1,92 | 1,86 | 1,8 | 1,4 |
| 2027 | 1,83 | 1,75 | 1,75 | 1,4 |
| 2028 | 1,7 | 1,75 | 1,75 | 1,4 |
| 2029 | 1,53 | 1,4 | 1,75 | 1,4 |
| 2030 | 1,48 | 1,41 | 1,5 | 1,4 |
| 2031 | 1,49 | 1,4 | 1,5 | 1,4 |
| 2032 | 1,48 | 1,43 | 1,5 | 1,4 |
| 2033 | 1,52 | 1,45 | 1,5 | 1,4 |
| 2034 | 1,68 | 1,45 | 1,5 | 1,4 |
De ICR laat een beter beeld zien dan de ICR van vorig jaar. Ondanks dat er nog altijd een forse inzet is op nieuwbouw, verduurzaming en verbeteringen sturen we nu op het duurzaam bedrijfsmodel. Het doel van dit model is voorkomen dat de financiële positie van de corporatie achteruit gaat door investeringen in het bestaand bezit waar in principe geen extra opbrengsten tegenover staan. Woningverbetering en verduurzaming van het eigen bezit worden derhalve met eigen middelen betaald. Nieuwbouw wordt voor maximaal 90% gefinancierd met externe leningen. De overige 10% wordt gedekt met verkoopopbrengsten. Deze uitgangspunten in het duurzaam bedrijfsmodel resulteren erin dat er minder geleend wordt en ook de rentelast minder hard stijgt. Dit heeft een stabiliserend effect op de ontwikkeling van de ICR.
Het reguliere onderhoud is ten opzichte van 2024 verlaagd. Voor de eerste jaren hebben wij een redelijk inzicht op de onderhoudsverwachting. In latere jaren neemt de onzekerheid toe. We streven ernaar om de inzichten voor het onderhoud ook voor latere jaren te verbeteren. Ondanks dat de ICR een iets positiever beeld laat zien dan vorig jaar, blijft er beperkte verdiencapaciteit op onze dagelijkse activiteiten en beweegt de ICR steeds verder richting de externe grenzen.
De rente in de markt steeg in 2023 en 2024 en lijkt inmiddels weer te dalen. De ontwikkelingen blijven onzeker. Onze ICR is gevoelig voor de ontwikkeling van de rentestanden. Een stijging van de rente met 1% resulteert in 2034 tot een daling in de ICR van 0,35.
Loan to Value (LtV) op basis van beleidswaarde
Waar in de begroting 2024 de LtV een knellende factor leek te worden, is dat beeld in deze begroting anders: we blijven ruim binnen zowel de interne als externe norm. Dit komt door een verandering in de manier waarop de beleidswaarde wordt berekend. In de begroting 2024 was de beleidswaarde nog een afgeleide berekening van de marktwaarde. De oude beleidswaarde rekende met de disconteringsvoet vanuit de marktwaarde. In de nieuwe beleidswaarde wordt gerekend met de sociale disconteringsvoet, die nu is vastgezet op 4,17% voor de hele sector. Deze disconteringsvoet is voor ons aanzienlijk lager dan de disconteringsvoet (door exploiteren) vanuit de marktwaarde. Hierdoor stijgt de beleidswaarde naar verwachting zo’n 25%. Als gevolg van deze verwachte stijging hebben de toezichthouders de normen voor de LtV en solvabiliteit aangescherpt.
Bovenstaande grafiek in tabel-vorm:
| LTV | MJB 2025 | Interne norm | Externe norm |
|---|---|---|---|
| 2025 | 50 | 60 | 70 |
| 2026 | 55,4 | 60 | 70 |
| 2027 | 57 | 62 | 70 |
| 2028 | 57,2 | 62 | 70 |
| 2029 | 57,9 | 62 | 70 |
| 2030 | 58,4 | 66 | 70 |
| 2031 | 59,2 | 66 | 70 |
| 2032 | 59 | 66 | 70 |
| 2033 | 57,7 | 66 | 70 |
| 2034 | 56,5 | 66 | 70 |
In bovenstaande grafiek is de vergelijking met de verwachte ontwikkeling van de begroting 2024 weggelaten. De begrotingen 2024 en 2025 zijn door de wijziging in berekeningssystematiek niet vergelijkbaar met elkaar.
De LtV laat in de jaren 2025 tot en met 2031 een stijgende lijn zien. Vanaf 2032 gaat deze weer naar beneden. Voor de begroting is gekeken welke projecten realistisch zijn om op te nemen en welke projecten nog te zacht zijn om al mee te nemen. Hierdoor is de nieuwbouwopgave in de eerste jaren stevig ingerekend en zijn de zachte projecten van 2030 niet ingerekend. Dit wens-/ambitiescenario is wel opgenomen in de scenario’s in paragraaf 7.3.
Solvabiliteit op basis van beleidswaarde
Net als bij de LtV geldt voor de solvabiliteit nu ook de nieuwe beleidswaarde, waardoor de vergelijkbaarheid met de begroting 2024 in onderstaande grafiek ontbreekt.
De solvabiliteit zit voor de volledige begroting nog ver van zowel de interne als externe grenzen. Dit is een positiever beeld dan de begroting 2024 liet zien. De belangrijkste reden hiervoor is de hogere beleidswaarde, maar er is in deze begroting ook strak gestuurd op het duurzaam bedrijfsmodel zoals in de tabel hierboven is te zien. Daardoor hoeft er geen financiering meer te worden aangetrokken voor het bestaande bezit (met uitzondering van 2025 en 2026). En er zijn voor 2025 tot en met 2028 extra verkopen zodat de nieuwbouw niet meer volledig extern wordt gefinancierd maar voor 90% en 10% uit eigen middelen.
Bovenstaande grafiek in tabel-vorm:
| Solvabiliteit | MJB 2025 | Interne norm | Externe norm |
|---|---|---|---|
| 2025 | 49 | 39 | 30 |
| 2026 | 44,9 | 39 | 30 |
| 2027 | 42,5 | 37 | 30 |
| 2028 | 42 | 37 | 30 |
| 2029 | 41,6 | 33 | 30 |
| 2030 | 41,5 | 33 | 30 |
| 2031 | 40,8 | 33 | 30 |
| 2032 | 40,6 | 33 | 30 |
| 2033 | 41,6 | 33 | 30 |
| 2034 | 42,8 | 33 | 30 |
Duurzaam bedrijfsmodel
Om financieel gezond te blijven, zijn niet alleen de ratio’s van belang, maar moet er ook een duurzaam bedrijfsmodel worden nagestreefd. Nu de ICR onder druk komt te staan, is het nog belangrijker om alle ingrepen in het bestaande bezit ook te financieren met de inkomsten uit het bestaande bezit. Zowel in de ICR als in de LtV wordt geen rekening gehouden met afschrijving en/of veroudering/sloop. Op termijn zullen we de leningen toch moeten terugbetalen. Een indicator om inzicht in de afloscapaciteit te krijgen, is de terugverdientijd: het WSW hanteert een signaleringswaarde van 35 jaar. We verwachten dat deze zich als volgt ontwikkelt:
| 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | |
| Terugverdientijd in jaren | 36 | 40 | 48 | 55 | 59 | 55 | 53 | 48 | 46 | 44 |
De komende jaren staat ons een grote opgave te wachten voor zowel verduurzaming als nieuwbouw. Deze investeringen hebben invloed op de terugverdientijd van de leningen. Het uitstaande leningensaldo stijgt, waardoor ook de rente in de operationele kasstroom stijgt. Ondanks de grote investeringsopgave wordt de omvang van het bezit niet heel veel groter. Bij sloop-/nieuwbouwprojecten valt aan de ene kant huur weg en komt er een iets hogere huur voor terug. De toename in de huuropbrengsten is daarmee beperkt terwijl de rentelast stijgt. De terugverdientijd loopt van 36 jaar in 2025 op naar 59 jaar in 2029 om vervolgens weer te dalen naar 44 jaar in 2034.
| Bedragen x € 1.000 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2025-2029 | 2030-2034 |
| Operationele kasstroom | 8.519 | 10.866 | 11.888 | 10.909 | 8.913 | 51.096 | 51.263 |
| Investeringen bestaand bezit | 13.562 | 13.982 | 5.838 | 8.724 | 8.194 | 50.302 | 41.507 |
| Saldo | -5.043 | -3.116 | 6.050 | 2.185 | 719 | 794 | 9.756 |
Op de korte termijn investeren we meer in het bestaande bezit dan wat er aan kasstroom uit de normale exploitatie binnenkomt. Na 2026 kunnen de investeringen bestaand bezit wel weer betaald worden vanuit de operationele kasstroom en zien we duidelijk een groei terug naar het duurzaam bedrijfsmodel.
7.3 Financiële risicoanalyse
In paragraaf 7.2 staat hoe de verwachte ontwikkeling van de financiële ratio’s eruitziet als onze verwachtingen over economische ontwikkelingen, overheidsbeleid en onze eigen beleidsvoornemens uitkomen.
In deze paragraaf laten we de ontwikkelingen van de ratio’s zien als de economische ontwikkelingen, het overheidsbeleid of ons eigen beleid anders zijn dan onze verwachtingen. Omdat de ratio’s in de begroting onder druk staan, is er in de scenario’s ook gekeken naar verschillende bijstuurmogelijkheden.
1. Collegiale ondersteuning
Momenteel is Domesta met collega-corporaties bezig met collegiale ondersteuning voor Woonconcept. Ondanks dat het definitieve scenario nog niet bekend is, is er in dit scenario gerekend met € 1 miljoen directe projectsteun in de operationele kasstroom van 2025 t/m 2029 (totaal € 5 miljoen over 5 jaar). Ook is vanaf 2028 t/m 2031 een extra opgave van 110 nieuwbouwhuizen opgenomen.
2. Minder huurverhoging
In de begroting is gerekend met 6% huurverhoging in 2025. Omdat dit een flinke verwachte huurverhoging is en hierover met diverse partijen nog wordt gesproken, is in dit scenario gerekend met 5% huurverhoging.
3. Wensportefeuille
In de basisbegroting staan alleen de zogenaamde harde projecten. Daarom is ervoor gekozen om de invulling van het portefeuilleplan (wensportefeuille) in de latere jaren eruit te laten. In dit scenario laten we zien wat de impact is als we deze projecten toch toevoegen.
4. Operationeel risico
In dit scenario vallen in de komende 10 jaar de bedrijfskosten hoger uit met € 500.000 euro per jaar. De beheernorm voor de beleidswaarde stijgt hierdoor met € 50 per eenheid per jaar.
5. Onderhoud + 5%
In dit scenario is de onderhoudsbegroting met 5% verhoogd, resulterend in een hogere norm voor de beleidswaarde. Dit op zowel de 15 jaars begroting als de norm vanaf jaar 16.
6. Rente + 1%
We zien de afgelopen jaren veel fluctuaties in de rentes. Ondanks dat de Europese Centrale Bank (ECB) de rente in oktober weer verlaagd heeft, laten we in dit scenario zien wat er gebeurt als de rente ten opzichte van de begroting toch 1% zou stijgen.
7. Disconteringsvoet beleidswaarde + 1%
De nieuwe beleidswaarde berekening is niet meer afgeleid van de marktwaarde en bevat nu een sociale disconteringsvoet. Daardoor zien we een forse toename van de beleidswaarde. In dit scenario laten we de ratio’s zien als de disconteringsvoet 1% stijgt.
8. Geen VPB vanaf 2027
Waar in eerdere jaren vaak de LtV en solvabiliteit de knellende ratio’s waren, zien we dat nu verschuiven naar de ICR. De rentelasten (en leningenportefeuille) stijgen de komende jaren sterk, waardoor de druk op de operationele kasstroom toeneemt. In dit scenario laten we zien wat de impact is als we geen vennootschapsbelasting meer hoeven af te dragen.
Effecten
Er zijn veel scenario’s en de uitkomsten liggen soms dichtbij de begroting. We tonen de scenario’s met de grootste afwijking ten opzichte van de begroting. Het effect op de ratio’s ICR, LtV en solvabiliteit is in onderstaande grafieken weergegeven:
In de scenario’s is voornamelijk gekeken in hoeverre we in staat zijn om tegenvallers op te kunnen vangen binnen de huidige begroting. We kunnen concluderen dat bijna alle scenario’s binnen de externe kaders blijven vallen.
Door de nieuwe beleidswaarde zijn de LtV en solvabiliteit geen knellende ratio’s meer waardoor ook de invulling van het portefeuilleplan (scenario 3) binnen de externe kaders blijft.
Scenario 6 laat zien dat we erg gevoelig zijn voor renteontwikkelingen. Door de grote investeringsopgave lenen we veel geld en 1 procent meer rente heeft daardoor veel invloed op de rentekasstroom en dus de ICR. Zoals te verwachten, is de ICR dan ook de ratio geworden die potentieel als eerste door de externe grens kan gaan zakken.
