Bijlagen 1 t/m 13
Bijlage 1. Balans geconsolideerd
| Balans per 31 december geconsolideerd | Geprog- | Geprog- | |||||
| (x € 1.000) | Begroot | notiseerd | Begroot | notiseerd | |||
| Activa | 2025 | 2024 | Passiva | 2025 | 2024 | ||
| Vaste activa | |||||||
| Vastgoedbeleggingen | Eigen vermogen | ||||||
| DAEB vastgoed in exploitatie | 1.1 | 1.292.573 | 1.271.137 | Herwaarderingsreserve | 6.2 | 606.802 | 581.305 |
| Niet-DAEB vastgoed in exploitatie | 1.2 | 9.736 | 9.545 | Overige reserves | 6.1 | 290.886 | 310.295 |
| Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden | 1.3 | 7.332 | 7.016 | 6.4 | 897.688 | 891.600 | |
| Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie | 1.4 | 15.100 | 4.456 | Voorzieningen | |||
| 1.324.740 | 1.292.153 | Voorziening onrendabele investering/herstructurering | 7.1 | 10.604 | 29.291 | ||
| Materiele vaste activa | Overige voorzieningen | 7.2 | 447 | 447 | |||
| Onroerende en roerende zaken tdv exploitatie | 1.5 | 6.761 | 7.005 | 11.051 | 29.738 | ||
| Langlopende schulden | |||||||
| Financiële vaste activa | Schulden/leningen overheid | 8.1 | 116 | 128 | |||
| Latente belastingvordering(en) | 2.1 | 4.812 | 5.109 | Schulden aan kredietinstellingen | 8.2 | 397.804 | 347.905 |
| Overige vorderingen | 2.3 | 487 | 487 | Verplichtingen onroerende zaken VOV | 8.3 | 6.468 | 6.226 |
| 5.299 | 5.596 | Overige schulden | 8.4 | 20 | 20 | ||
| Vlottende activa | 404.409 | 354.279 | |||||
| Voorraden | Kortlopende schulden | ||||||
| Overige voorraden | 3.3 | 459 | 437 | Schulden aan kredietinstellingen | 9.1 | 12 | 11 |
| 459 | 437 | Schulden aan overheid | 9.2 | 10.617 | 17.231 | ||
| Vorderingen | Schulden aan leveranciers | 9.3 | - | - | |||
| Huurdebiteuren | 4.1 | - | - | Belastingen en premies sociale verzekeringen | 9.4 | 3.001 | 3.001 |
| Overheid | 4.2 | 253 | 253 | Schulden ter zake van pensioenen | 9.5 | 5.323 | 4.430 |
| Overige vorderingen | 4.5 | 35 | 35 | Overlopende passiva | 9.6 | 6.114 | 6.114 |
| Overlopende activa | 4.6 | 168 | 168 | 25.067 | 30.788 | ||
| 456 | 456 | ||||||
| Liquide middelen | 5.1 | 500 | 758 | ||||
| Totaal activa | 1.338.214 | 1.306.405 | Totaal passiva | 1.338.214 | 1.306.405 |
Bijlage 2. Balans DAEB
| Balans per 31 december DAEB | Geprog- | Geprog- | |||||
| (x € 1.000) | Begroot | notiseerd | Begroot | notiseerd | |||
| Activa | 2025 | 2024 | Passiva | 2025 | 2024 | ||
| Vaste activa | |||||||
| Vastgoedbeleggingen | Eigen vermogen | ||||||
| DAEB vastgoed in exploitatie | 1.1 | 1.292.573 | 1.271.137 | Herwaarderingsreserve | 6.2 | 606.802 | 581.305 |
| Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden | 1.3 | 2.112 | 2.021 | Overige reserves | 6.1 | 290.886 | 310.295 |
| Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie | 1.4 | 14.921 | 4.456 | 6.4 | 897.688 | 891.600 | |
| 1.309.605 | 1.277.614 | Voorzieningen | |||||
| Materiele vaste activa | Voorziening onrendabele investering/herstructurering | 7.1 | 10.604 | 29.291 | |||
| Onroerende en roerende zaken tdv exploitatie | 1.5 | 6.761 | 7.005 | Overige voorzieningen | 7.2 | 440 | 440 |
| 11.044 | 29.730 | ||||||
| Financiële vaste activa | Langlopende schulden | ||||||
| Latente belastingvordering(en) | 2.1 | 4.812 | 5.109 | Schulden/leningen overheid | 8.1 | 116 | 128 |
| Deelneming | 2.4 | 9.755 | 9.165 | Schulden aan kredietinstellingen | 8.2 | 397.804 | 347.905 |
| Interne lening u/g | 2.2 | 1.020 | 1.190 | Verplichtingen onroerende zaken VOV | 8.3 | 1.918 | 1.845 |
| Overige vorderingen | 2.3 | 282 | 282 | Overige schulden | 8.4 | 12 | 12 |
| 15.869 | 15.747 | 399.850 | 349.889 | ||||
| Vlottende activa | Kortlopende schulden | ||||||
| Voorraden | Schulden aan kredietinstellingen | 9.1 | 12 | 11 | |||
| Overige voorraden | 3.3 | 214 | 214 | Schulden aan overheid | 9.2 | 10.617 | 17.231 |
| 214 | 214 | Schulden aan leveranciers | 9.3 | - | - | ||
| Vorderingen | Belastingen en premies sociale verzekeringen | 9.4 | 2.947 | 2.947 | |||
| Huurdebiteuren | 4.1 | 442 | 421 | Schulden ter zake van pensioenen | 9.5 | 5.323 | 4.430 |
| Overheid | 4.2 | - | - | Overlopende passiva | 9.6 | 6.083 | 6.083 |
| Overige vorderingen | 4.5 | 34 | 34 | 24.981 | 30.702 | ||
| Overlopende activa | 4.6 | 137 | 137 | ||||
| 613 | 592 | ||||||
| Liquide middelen | 5.1 | 500 | 751 | ||||
| Totaal activa | 1.333.563 | 1.301.922 | Totaal passiva | 1.333.563 | 1.301.922 |
Bijlage 3. Balans Niet-DAEB
| Balans per 31 december niet DAEB | Geprog- | Geprog- | |||||
| (x € 1.000) | Begroot | notiseerd | Begroot | notiseerd | |||
| Activa | 2025 | 2024 | Passiva | 2025 | 2024 | ||
| Vaste activa | |||||||
| Vastgoedbeleggingen | Eigen vermogen | ||||||
| Niet-DAEB vastgoed in exploitatie | 1.2 | 9.736 | 9.545 | Herwaarderingsreserve | 6.2 | 3.633 | 3.442 |
| Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden | 1.3 | 5.220 | 4.995 | Overige reserves | 6.1 | 6.122 | 5.723 |
| Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie | 1.4 | - | - | 9.755 | 9.165 | ||
| 14.955 | 14.540 | Voorzieningen | |||||
| Materiële vaste activa | Voorziening onrendabele investering/herstructurering | 7.1 | - | - | |||
| Onroerende en roerende zaken tdv exploitatie | 1.5 | 179 | - | Overige voorzieningen | 7.2 | 7 | 7 |
| 7 | 7 | ||||||
| Financiële vaste activa | |||||||
| Latente belastingvordering(en) | 2.1 | - | - | Langlopende schulden | |||
| Overige vorderingen | 2.3 | 205 | 205 | Interne lening o/g | 10.1 | 1.020 | 1.190 |
| 205 | 205 | Verplichtingen onroerende zaken VoV | 8.3 | 4.550 | 4.381 | ||
| Vlottende activa | Overige schulden | 8.4 | 8 | 8 | |||
| Voorraden | 5.579 | 5.580 | |||||
| Overige voorraden | 3.3 | 39 | 39 | Kortlopende schulden | |||
| 39 | 39 | Schulden aan leveranciers | 9.3 | - | - | ||
| Vorderingen | Belastingen en premies sociale verzekeringen | 9.4 | 54 | 54 | |||
| Huurdebiteuren | 4.1 | 17 | 16 | Overlopende passiva | 9.6 | 31 | 31 |
| Overheid | 4.2 | - | - | 85 | 85 | ||
| Overige vorderingen | 4.5 | 1 | 1 | ||||
| Overlopende activa | 4.6 | 30 | 30 | ||||
| 48 | 48 | ||||||
| Liquide middelen | 5.1 | 0 | 7 | ||||
| Totaal activa | 15.426 | 14.838 | Totaal passiva | 15.426 | 14.838 |
Bijlage 4. Winst- en verliesrekening geconsolideerd (functionele indeling)
| Winst- en verliesrekening functioneel geconsolideerd | Begroting | Begroting |
| (x € 1.000) | 2025 | 2024 |
| Huuropbrengsten | 76.170 | 72.839 |
| Opbrengsten servicecontracten | 3.256 | 3.400 |
| Lasten servicecontracten | -3.701 | -3.000 |
| Lasten verhuur en beheeractiviteiten | -6.134 | -5.657 |
| Lasten onderhoudsactiviteiten | -34.987 | -36.587 |
| Overige directe operationele lasten exploitatie bezit | -5.619 | -5.079 |
| Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille | 28.985 | 25.916 |
| Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille | 7.945 | 3.992 |
| Toegerekende organisatiekosten verkoop | - | -1 |
| Boekwaarde verkocht vastgoedportefeuille | -5.807 | -2.846 |
| Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille | 2.138 | 1.144 |
| Overige waardeveranderingen vastgoedport. | -30.061 | -110.095 |
| Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedport. | 27.434 | 69.618 |
| Niet-gerealiseerde waardeveranderingen VOV | 74 | -43 |
| Waardeveranderingen Vastgoedportefeuille | -2.554 | -40.519 |
| Overige organisatiekosten | -4.570 | -4.574 |
| Leefbaarheid | -1.974 | -2.051 |
| Bedrijfsresultaat | 22.025 | -20.084 |
| Financiële baten en lasten | -11.216 | -9.894 |
| Resultaat voor belastingen | 10.808 | -29.978 |
| Belastingen | -4.721 | -4.575 |
| Resultaat na belastingen | 6.088 | -34.553 |
Bijlage 5. Winst- en verliesrekening DAEB (functionele indeling)
| Winst- en verliesrekening functioneel DAEB | Begroting | Begroting |
| (x € 1.000) | 2025 | 2024 |
| Huuropbrengsten | 75.346 | 72.014 |
| Opbrengsten servicecontracten | 3.256 | 3.400 |
| Lasten servicecontracten | -3.701 | -3.000 |
| Lasten verhuur en beheeractiviteiten | -6.048 | -5.531 |
| Lasten onderhoudsactiviteiten | -34.842 | -36.112 |
| Overige directe operationele lasten exploitatie bezit | -5.570 | -5.027 |
| Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille | 28.441 | 25.744 |
| Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille | 7.945 | 3.992 |
| Toegerekende organisatiekosten verkoop | 0 | -1 |
| Boekwaarde verkocht vastgoedportefeuille | -5.807 | -2.846 |
| Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille | 2.138 | 1.144 |
| Overige waardeveranderingen vastgoedport. | -30.063 | -109.663 |
| Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedport. | 27.243 | 69.016 |
| Niet-gerealiseerde waardeveranderingen VOV | 17 | -11 |
| Waardeveranderingen Vastgoedportefeuille | -2.802 | -40.657 |
| Overige organisatiekosten | -4.518 | -4.510 |
| Leefbaarheid | -1.974 | -2.051 |
| Bedrijfsresultaat | 21.285 | -20.329 |
| Financiële baten en lasten | -11.190 | -9.871 |
| Resultaat voor belastingen | 10.095 | -30.201 |
| Belastingen | -4.597 | -4.517 |
| Mutatie netto vermogenswaarde niet-DAEB | 590 | 165 |
| Resultaat na belastingen | 6.088 | -34.553 |
Bijlage 6. Winst- en verliesrekening Niet-DAEB (functionele indeling)
| Winst- en verliesrekening functioneel niet-DAEB | Begroting | Begroting |
| (x € 1.000) | 2025 | 2024 |
| Huuropbrengsten | 824 | 825 |
| Lasten verhuur en beheeractiviteiten | -86 | -126 |
| Lasten onderhoudsactiviteiten | -145 | -475 |
| Overige directe operationele lasten exploitatie bezit | -49 | -53 |
| Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille | 544 | 172 |
| Overige waardeveranderingen vastgoedport. | 2 | -431 |
| Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedport. | 191 | 602 |
| Niet-gerealiseerde waardeveranderingen VOV | 56 | -32 |
| Waardeveranderingen Vastgoedportefeuille | 249 | 138 |
| Overige organisatiekosten | -53 | -64 |
| Bedrijfsresultaat | 740 | 246 |
| Financiële baten en lasten | -26 | -23 |
| Resultaat voor belastingen | 714 | 223 |
| Belastingen | -124 | -58 |
| Resultaat na belastingen | 590 | 165 |
Bijlage 7. Kasstroomoverzicht geconsolideerd
| Kasstroomoverzicht geconsolideerd | Begroting 2025 | Geprognosticeerd 2024 |
| ( x € 1.000) | ||
| Operationele activiteiten | ||
| Huren | 76.148 | 72.330 |
| Vergoedingen | 3.256 | 3.318 |
| Renteontvangsten | 17 | 89 |
| Ingaande kasstromen | 79.421 | 75.736 |
| Personeelsuitgaven | 10.435 | 10.063 |
| Onderhoudsuitgaven | 30.080 | 31.613 |
| Overige bedrijfsuitgaven | 15.065 | 14.557 |
| Renteuitgaven | 9.732 | 8.659 |
| Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat | 667 | 79 |
| Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden | 500 | 195 |
| Vennootschapsbelasting | 4.423 | 3.936 |
| Uitgaande kasstromen | 70.902 | 69.103 |
| Kasstroom uit operationele activiteiten | 8.519 | 6.633 |
| (Des)investeringsactiviteiten | ||
| Verkoopontvangsten bestaande huur | 7.945 | 3.095 |
| Ingaande kasstromen | 7.945 | 3.095 |
| Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden | 45.830 | 13.636 |
| Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden | 13.562 | 17.979 |
| Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden | - | -115 |
| Investeringen overig | 604 | 747 |
| Uitgaande kasstromen | 59.996 | 32.247 |
| Kasstroom uit (des)investeringen | -52.051 | -29.153 |
| Financieringsactiviteiten | ||
| Nieuwe te borgen leningen | 60.516 | 33.000 |
| Ingaande kasstromen | 60.516 | 33.000 |
| Aflossing geborgde leningen | 17.190 | 10.344 |
| Aflossing ongeborgde leningen | 52 | 50 |
| Uitgaande kasstromen | 17.242 | 10.394 |
| Kasstroom uit financieringsactiviteiten | 43.274 | 22.606 |
| Mutatie liquide middelen | -258 | 87 |
| Liquide middelen per 1 januari | 758 | 671 |
| Liquide middelen per 31 december | 500 | 758 |
Bijlage 8. Kasstroomoverzicht DAEB
| Kasstroomoverzicht DAEB | Begroting 2025 | Geprognosticeerd 2024 |
| ( x € 1.000) | ||
| Operationele activiteiten | ||
| Huren | 75.325 | 71.533 |
| Vergoedingen | 3.256 | 3.318 |
| Renteontvangsten | 44 | 119 |
| Ingaande kasstromen | 78.624 | 74.970 |
| Personeelsuitgaven | 10.301 | 9.929 |
| Onderhoudsuitgaven | 30.011 | 31.169 |
| Overige bedrijfsuitgaven | 14.935 | 14.425 |
| Renteuitgaven | 9.732 | 8.659 |
| Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat | 667 | 79 |
| Obligoheffing WSW | - | - |
| Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden | 500 | 195 |
| Vennootschapsbelasting | 4.299 | 4.055 |
| Uitgaande kasstromen | 70.445 | 68.512 |
| Kasstroom uit operationele activiteiten | 8.179 | 6.458 |
| (Des)investeringsactiviteiten | ||
| Verkoopontvangsten bestaande huur | 7.945 | 3.095 |
| Ingaande kasstromen | 7.945 | 3.095 |
| Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden | 45.652 | 13.636 |
| Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden | 13.562 | 17.931 |
| Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden | - | -100 |
| Investeringen overig | 604 | 747 |
| Uitgaande kasstromen | 59.818 | 32.214 |
| Kasstroom uit (des)investeringen | -51.873 | -29.119 |
| Financieringsactiviteiten | ||
| Nieuwe te borgen leningen | 60.516 | 33.000 |
| Ontvangen aflossingen | 170 | 170 |
| Ingaande kasstromen | 60.686 | 33.170 |
| Aflossing geborgde leningen | 17.190 | 10.344 |
| Aflossing ongeborgde leningen | 52 | 50 |
| Uitgaande kasstromen | 17.242 | 10.394 |
| Kasstroom uit financieringsactiviteiten | 43.444 | 22.776 |
| Mutatie liquide middelen | -251 | 115 |
| Liquide middelen per 1 januari | 751 | 636 |
| Liquide middelen per 31 december | 500 | 751 |
Bijlage 10. Investeringen
| Investeringen in activa ten dienste van de exploitatie | 2025 | |
| (x € 1.000) | ||
| Investeringen ICT | ||
| Projecten | 200 | |
| Aareon modules / fase 2 T365 | 120 | |
| AVG / Beveiliging / Securiy / Siem | 75 | |
| Kennisbank | 55 | |
| Cameratoezicht | 30 | |
| Doorontwikkeling Blue Mountain / Koppeling T365 / Power BI | 25 | |
| Fase 2 HHS | 18 | |
| Werkstations | 17 | |
| (Wifi) Netwerken | 10 | |
| Coencad doorontwikkeling / andere toepassingen N&O | 10 | |
| Pinnen investering | 10 | |
| Brink IBIS main (vervanger/opvolger) | 7 | |
| AV middelen | 7 | |
| Onvoorziene mini projecten | 6 | |
| Uitloop projecten | 6 | |
| Beeldschermen | 5 | |
| Tablet PC’s opzichters / vakmannen / huismeesters | 2 | |
| Telefonie | 2 | |
| Subtotaal | 605 | |
| Investeringen Westeind | ||
| Werkzaamheden parkeerkelder | 32 | |
| Inventaris | 10 | |
| Actief GebouwBeheerSysteem | 9 | |
| Subtotaal | 51 | |
| Totaal investeringen in activa t.d.v. de exploitatie | 656 |
Bijlage 11. Uitgangspunten begroting
Uitgangspunten begroting
Op hoofdlijnen zijn de uitgangspunten voor het opstellen van de cijfermatige begroting als volgt.
Huurverhoging
In ons betaalbaarheidsbeleid geven we aan een inflatievolgende huurverhoging te hanteren. Hier wijken we van af omdat er in de NPA een huurmatiging is afgesproken. Voor 2025 geldt, net als in 2023 en 2024, dat de huursom een maximale stijging heeft die gelijk is aan de CAO-loonontwikkeling van het voorgaande jaar minus 0,5%. De inkomensafhankelijke huurverhoging kan nog steeds worden doorgevoerd, conform het beleid. Voor 2025 rekenen we dit ook niet in, in afwachting van het nieuwe betaalbaarheidsbeleid.
In 2023 werd een huurverlaging doorgevoerd voor lage inkomens. Huurders met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum kregen een eenmalige huurverlaging. Deze regeling loopt door tot eind 2024. Deze maatregel is daarom niet ingerekend voor 2025.
Huurders die een huur boven de streefhuur betalen en huurders van een huis waarvoor een sloopbesluit is genomen, kregen geen huurverhoging. In de jaren 2022-2024 hebben we ook huurders van een huis met een DEFG-energielabel uitgesloten van de jaarlijkse huurverhoging. Voor 2025 gaan we ervan uit dat deze groepen weer uitgesloten wordt van de jaarlijkse huurverhoging.
Mutatiegraad
We gaan uit van gemiddeld 7,5% in de komende 5 jaren, met een differentiatie naar gemeente.
Heffingen
Het WSW heeft aangegeven dat er geen saneringsheffing wordt verwacht voor de periode 2023 tot en met 2027. We nemen hiervoor dus geen bedrag op in de begroting. Op basis van het voorschrift van het WSW hebben wij een obligoheffing ingerekend van 0,167% van de geborgde leningenportefeuille, een bereidstellingsprovisie op de obligolening.
Collegiale hulp
De inzet van collegiale hulp vindt, in afstemming met andere corporaties, plaats buiten de reguliere begroting. Hoewel deze kosten niet zijn ingerekend, is er wel een begrotingsscenario opgenomen waarin de mogelijke inzet van collegiale hulp is meegenomen.
Maatwerkfonds
Voor maatregelen om onze huurders structureel meer ruimte in hun huishoudportemonnee te geven, begroten we in 2025 € 250.000.
Leefbaarheidsfonds
We geven met dit fonds ruimte aan medewerkers om in het kader van leefbaarheid initiatieven te nemen. We hebben hiervoor € 250.000 begroot.
Transformatieopgave
Voor de komende 10 jaren vloeit deze voort uit ons huidige portefeuilleplan, rekening houdend met de financiële kaders.
DAEB en niet-DAEB
We hebben geen ambitie om in de niet-DAEB tak de portefeuille verder te ontwikkelen. Alle middelen worden in de DAEB-tak ingezet.
Vennootschapsbelasting
Voor de begroting wordt uitgegaan van de wettelijke tarieven en, als WSW/AW dit voorschrijft, aangepaste tarieven als die worden voorzien.
Bijlage 12. Overzicht projecten 2025
Bijlage 13. FTE begroting 2025
Bijlage 9. Kasstroomoverzicht Niet-DAEB