2. Hoe ons werkgebied verandert

In augustus 2024 was het zover: Nederland passeerde naar schatting officieel de grens van 18 miljoen inwoners. Het is nog maar 8 jaar geleden dat we de grens van 17 miljoen inwoners passeerden. Deze miljoenensprong ging sneller dan de vorige. Toen duurde het namelijk 15 jaar om te groeien van 16 naar 17 miljoen inwoners. De bevolking groeit vooral door buitenlandse migratie. Dit zien we ook in ons eigen werkgebied. Volgens het CBS gaat de groei nu niet alleen sneller door oorlogen in bijvoorbeeld Oekraïne en Syrië, maar ook door betere of slechtere economische situaties, uitbreidingen van de Europese Unie of beleidskeuzes. Een voorbeeld van zo’n beleidskeuze is het aanbod van Engelstalige studies in Nederland.

Berekeningen voor de prognoses van de groei blijven onzeker. De verwachting is dat het aantal inwoners in Nederland de komende tijd blijft groeien. Dit komt door migratie maar ook omdat mensen langer leven dan vroeger. De ontwikkelingen zijn ook onzeker omdat het lastig te voorspellen is. We blijven dit voor ons werkgebied in de gaten houden. Het is belangrijk voor de keuzes die we maken en de dingen die we doen. 

Het blijft druk op de huizenmarkt. Zowel in de sociale huur, particuliere huur als op de koopmarkt. Ook in onze regio zien we de druk wat oplopen. Met de monitor van Thuiskompas houden we dit goed in de gaten.

Berichten over stijgende huizenprijzen en een tekort aan betaalbare koophuizen zijn regelmatig in het nieuws. In onze regio zien we die ontwikkelingen ook. We werken in een gebied waar het ‘vroeger’ nog mogelijk was om een huis te kopen voor een redelijke prijs. Dit is nu wel anders. Vooral starters hebben door de stijgende prijzen steeds meer moeite met het vinden van een koophuis. Daarmee verandert de verdeling van doelgroepen over de huur- en koopmarkt.

Daarnaast ging op 1 juli 2024 de Wet betaalbare huur in. In deze wet staan regels voor de huurprijzen in de middensector (huizen met huurprijzen van € 879,67 tot en met € 1.157,95). Er is veel over te doen geweest en de (indirecte) impact van de wet op woningcorporaties is nog lastig in te schatten. Wel werd onlangs bekend dat particuliere verhuurders meer huizen verkochten dan een jaar geleden. De cijfers bevestigen de voorspellingen die voorafgaand aan de wet werden gedaan.

We zien én merken het al een paar jaar: alles wordt duurder en je kunt steeds minder met dezelfde euro. Dit geldt voor onze huurders maar ook voor ons. We zien dat de rentelasten stijgen en het duurder wordt om de dingen te doen die we graag willen. Denk aan het verduurzamen van huizen of het bouwen van nieuwe huizen. Dit maakt dat we keuzes moeten maken.

We zien verschillende ontwikkelingen in onze wijken en buurten. Mensen zijn steeds meer op zichzelf gericht en hebben soms ook minder begrip voor elkaar. Psychische en sociale problemen nemen toe en we zien dat door het passend toewijzen steeds meer mensen met een laag inkomen in dezelfde wijken en buurten wonen.

De ontwikkelingen op het gebied van ICT gaan razendsnel. Het gebruik van AI¹ ontwikkelt zich in een hoog tempo. Ook is de verwachting dat we te maken krijgen met strengere regelgeving als het gaat om beveiliging. 

Andere technologische ontwikkelingen zien we terug in het slimmer bouwen en de conceptuele bouw.

De opgave op het gebied van verduurzaming is groot. Het vraagt veel van woningcorporaties, gemeenten en huurders. Partijen hebben elkaar nodig om deze opgave samen uit te voeren. Bij verduurzaming is het verlagen van de warmtevraag ons uitgangspunt. We deden en doen al veel, maar de opgave die er nog ligt, is groot. We zien dat kosten stijgen en met hetzelfde geld kunnen we minder huizen verduurzamen. In het kader van de herijking van de nationale prestatieafspraken kan het zijn dat er nieuwe afspraken worden gemaakt over de verduurzamingsopgave. Of dit gebeurt en wat de invloed daarvan is, is nog erg onzeker. 

De Wet versterking regie volkshuisvesting is regelmatig in het nieuws. De verwachte ingangsdatum van deze wet is meerdere keren verzet. Wanneer de wet ingaat, is nog steeds niet helemaal duidelijk. De wet gaat over de regierol op de volkshuisvesting en woningbouwopgave. De wet heeft een aantal doelstellingen. Zo moet de wet ervoor zorgen dat de overheid weer kan sturen op hoeveel, waar en voor wie er gebouwd wordt. Daarnaast gaat het om voldoende betaalbare huizen, kortere procedures om meer vaart te maken bij het bouwen en te zorgen voor een eerlijke verdeling van de huizen aan woningzoekenden.

Er gebeurt ontzettend veel in de politiek. Het nieuwe kabinet heeft in mei 2024 een hoofdlijnenakkoord opgeleverd en begin september een regeerprogramma.

Tijdens Prinsjesdag werd bekend hoe de financiën voor het komende jaar eruit zien. Zoals verwacht is migratie een belangrijk thema voor het kabinet. Voor het ‘strengste asielregime ooit’ wordt dan ook € 95 miljoen uitgetrokken en er zijn veel plannen voor maatregelen. Naast uitgaven en plannen voor landbouw, zorg, defensie, justitie en bijvoorbeeld onderwijs, zijn er ook plannen voor de huizenbouw. Er wordt nogmaals € 5 miljard voor de komende 5 jaar beschikbaar gesteld om huizen te bouwen. Een ander opvallend punt is het plan van het nieuwe kabinet om de huurtoeslag vanaf 2025 te vereenvoudigen. De eigen bijdrage in de zorg wordt vanaf 2026 verlaagd.

Als Domesta bezitten we ook veel huizen die onderdeel uitmaken van woonzorggebouwen. Daarom is het voor ons belangrijk om de zorgontwikkelingen in de gaten te houden. Naast dat we ontwikkelingen zien in de zorg, zien we ook dat de zorg steeds meer in de wijken komt. Mensen die zorg nodig hebben, woonden vroeger in een zorginstelling. Nu zien we dat steeds meer mensen met een zorgvraag in onze wijken wonen.

Daarnaast hebben we te maken met een 3-dubbele vergrijzing:

• Er zijn steeds meer ouderen.
• Ouderen worden steeds ouder.
• En jongeren trekken weg.

Daarnaast zien we een vergrijzing van het zorgpersoneel, waardoor de schaarste op de arbeidsmarkt nog groter wordt. Dit daagt ons uit om op andere manieren naar zorg en vastgoed te kijken. Als woning­corporatie onderzoeken we welke rol wij hierin kunnen en willen nemen.