6.1 Risicomanagement
We dragen bij aan ruimte om te leven, een thuis voor iedereen. En dan specifiek voor degenen in ons werkgebied met een kleinere portemonnee. De werkzaamheden die we verrichten om onze doelen te halen, brengen risico's met zich mee. Daarom is het van belang dat we de risico's onderkennen, die het halen van onze doelen kunnen bedreigen.
Risicobereidheid
Op strategisch niveau staan we vooral stil bij de risicobereidheid in relatie tot de nieuwe koers. Een neutraal profiel is het meest passend voor onze organisatie voor de komende jaren. Dit betekent in de praktijk:
- We wegen risico’s en kansen tegen elkaar af en nemen dan een besluit.
- We zijn bereid om onzekerheid te accepteren als de potentiële voordelen groter zijn dan de potentiële risico’s/nadelen.
- Beleid is gericht op beheersing van het risico, waarbij kosten en baten van beheersmaatregelen afgewogen worden.
Belangrijkste risico's
Dit zijn de belangrijkste risico’s die we onderkennen:
- Het verdienmodel van de corporatie staat onder druk. De kostenstijgingen en de lastendruk nemen verder toe. De tekorten op investeringen loopt verder achteruit waarmee de vermogenspositie wordt aangetast. Ook moet er steeds meer aandacht zijn om de liquiditeit, op termijn, te kunnen borgen.
- Veranderingen in en complexiteit van wet- en regelgeving. De mogelijkheid dat de politiek de sector verplichtingen oplegt (verevening, extra bouwen, flexibel bouwen, verduurzamen, huurmatiging, warmtenet). Ook dit kan extra druk leggen op onze financiële positie.
- Ook onze huurders hadden de afgelopen jaren met stijgende kosten van levensonderhoud te maken. In veel gevallen zijn die maar beperkt gecompenseerd met een stijging van het inkomen. De betaalbaarheid voor onze huurders is geen vanzelfsprekendheid.
Op deze en andere risico's nemen we maatregelen om ze weg te nemen. Dat is niet altijd mogelijk, omdat externe omstandigheden zoals economische ontwikkelingen en overheidsbeleid buiten onze invloedssfeer liggen. Als we de risico's niet kunnen wegnemen, nemen we maatregelen om de omvang van het risico te verminderen. We vinden het belangrijk dat we deze maatregelen goed uitvoeren. Om dit te waarborgen, hanteren we stuurinstrumenten gedurende het jaar. De belangrijkste zijn de maand- en voortgangsrapportages en scenario-analyses.
Processen
In 2024 actualiseerden we onze processen. Hierbij zijn ook de risico’s onderkend. We hebben gewerkt met een intern controleplan, waarmee we onze belangrijkste processen monitoren en risico's identificeren. 2025 staat in het teken van het actueel houden van processen en het optimaliseren van het procesmanagement in combinatie met risicomanagement.
In gesprek
We stonden met diverse afdelingen stil bij risico’s en hoe deze te managen. De concerncontroller en de controller governance & compliance gingen hiervoor met diverse afdelingen in gesprek. Dit geeft een goed beeld van de belangrijkste risico's en bijbehorende beheersmaatregelen. In 2025 gaan we verder in gesprek met andere afdelingen. Ook kijken we hoe we de risico’s bij procesketens kunnen bepalen en managen.
In 2025 gaan we ons risicomanagementbeleid tegen het licht houden en actualiseren.
6.2 Begrote winst- en verliesrekening 2025
In dit deel presenteren we de winst- en verliesrekening volgens de categoriale indeling.
| Winst- en verliesrekening categoriaal model | Begroting | Begroting |
| (x € 1.000) | 2025 | 2024 |
| Bedrijfsopbrengsten | ||
| Huuropbrengsten | 76.170 | 72.839 |
| Opbrengsten servicecontracten | 3.256 | 3.400 |
| Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille | 2.138 | 1.145 |
| Geactiveerde productie | 933 | 1.249 |
| Som der bedrijfsopbrengsten | 82.497 | 78.634 |
| Bedrijfslasten | ||
| Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille | -847 | -850 |
| Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille | -29.058 | -105.839 |
| Lonen en salarissen | -8.082 | -7.851 |
| Sociale lasten | -1.355 | -1.322 |
| Pensioenlasten | -998 | -1.018 |
| Overige personeelskosten | -1.100 | -1.696 |
| RvC-kosten | -150 | -130 |
| Huisvestingskosten | -496 | -532 |
| Algemene kosten | -4.613 | -3.722 |
| Lasten onderhoud | -30.080 | -31.256 |
| Lasten servicekosten | -3.701 | -3.000 |
| Leefbaarheid | -500 | -500 |
| Overige bedrijfslasten | -5.064 | -5.079 |
| Som der bedrijfslasten | -86.043 | -162.795 |
| Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille | 25.497 | 64.120 |
| Niet-gerealiseerde waardeveranderingen VOV | 74 | -43 |
| Exploitatieresultaat | 22.025 | -20.084 |
| Financiële baten en lasten | -11.216 | -9.894 |
| Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting | 10.808 | -29.978 |
| Belastingen | -4.721 | -4.575 |
| Resultaat na belastingen | 6.088 | -34.553 |
Het verwachte resultaat over 2025 is een positief resultaat van € 6,1 miljoen. Dit is een stijging van € 40,6 miljoen ten opzichte van de begroting 2024. In dit resultaat zijn waardeveranderingen van materiële vaste activa en onze vastgoedportefeuille opgenomen. Deze waardeveranderingen zijn voornamelijk te verklaren door een € 76 miljoen lagere onrendabele top (minder projecten te starten en grote ORT’s al genomen in 2024) en een waardestijging van het vastgoed die € 39 miljoen lager uitvalt (leidraad AW/WSW schrijft voor 2025 een ander autonoom mutatiepercentage voor) ten opzichte van 2024. Deze waardeveranderingen voldoen ook aan de externe voorschriften van het AW/WSW.
Genormaliseerde winst- en verliesrekening
In deze winst- en verliesrekening zijn de waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille niet meegenomen. Alleen opbrengsten en kosten waar wij invloed op hebben, worden weergegeven. Dit geeft een beter beeld van onze bedrijfsvoering.
| Winst- en verliesrekening categoriaal model (genormaliseerd) | Begroting | Begroting |
| (x € 1.000) | 2025 | 2024 |
| Bedrijfsopbrengsten | ||
| Huuropbrengsten | 76.170 | 72.839 |
| Opbrengsten servicecontracten | 3.256 | 3.400 |
| Geactiveerde productie | 933 | 1.249 |
| Som der bedrijfsopbrengsten | 80.359 | 77.488 |
| Bedrijfslasten | ||
| Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille | -847 | -850 |
| Organisatiekosten | -16.794 | -16.271 |
| Lasten onderhoud | -30.080 | -31.256 |
| Lasten servicekosten | -3.701 | -3.000 |
| Leefbaarheid | -500 | -500 |
| Exploitatiekosten | -5.064 | -5.079 |
| Som der bedrijfslasten | -56.985 | -56.956 |
| Exploitatieresultaat | 23.374 | 20.532 |
| Financiële baten en lasten | -11.216 | -9.894 |
| Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting | 12.157 | 10.638 |
| Belastingen | -4.721 | -4.575 |
| Resultaat na belastingen | 7.436 | 6.063 |
Het verwachte genormaliseerde resultaat over 2025 is € 7,4 miljoen. Dit is € 1,4 miljoen hoger dan de begroting van 2024. We lichten de grote verschillen toe.
Opbrengsten
De opbrengsten zijn gestegen ten opzichte van de begroting 2024. De grootste verschillen gaan over de huuropbrengsten en de opbrengsten servicecontracten. De huuropbrengsten stijgen (€ 3,3 miljoen) door de jaarlijkse huurverhoging en een toename van het aantal huizen waarvoor wij huur ontvangen. Hiernaast dalen de opbrengsten van de servicekosten (€ 0,1 miljoen) en de geactiveerde productie (€ 0,3 miljoen).
Kosten
De bedrijfslasten blijven gelijk. De grootste verschillen gaan over de daling van de onderhoudslasten (-€ 1,1 miljoen) en een stijging van de servicekosten (€ 0,7 miljoen). De stijging van de servicekosten in 2025 is te verklaren door verschillende factoren tijdens begroting 2024 speelden. Er is onder andere een tegemoetkoming ingerekend voor de energiekosten van de huurders, samen met de algemene onzekerheid over de ontwikkeling van energiekosten heeft dit geleid tot een te laag begrote post voor deze kosten in de begroting van 2024. Hoewel de totale stijging uitkomt op € 0,7 miljoen, betreft de werkelijke afwijking ten opzichte van de prognose 2024 (€ 3,3 miljoen) ongeveer € 0,4 miljoen.
De rentelasten stijgen met € 1,3 miljoen, voornamelijk door de toenemende kosten door de groeiende leningenportefeuille. Deze uitbreiding is nodig om de aanzienlijke nieuwbouwopgave in 2025 en de daaropvolgende jaren te financieren.
Onze organisatiekosten (stijging € 0,5 miljoen) bestaan grotendeels uit personeelskosten (stijging € 0,3 miljoen). De looptijd van de CAO woondiensten is tot 1 april 2025. Voor 2025 houden we rekening met een stijging van 3,9% (5,2% per mei) van de loonkosten over geheel 2025. Ook wordt er tijdelijk extra personeel ingezet om alle doelen, zoals genoemd in deze begroting, te kunnen halen.
Belastingen
Voor 2025 is een last voor de vennootschapsbelasting opgenomen van € 4,7 miljoen. Dit bedrag baseren wij op een te verwachten fiscaal resultaat. Het fiscale resultaat wordt belast met een tarief van 25,8%. Het fiscale resultaat wijkt af van het bedrijfsresultaat in de begroting. Resultaten uit onder andere verkoop, waardeveranderingen en rente worden fiscaal anders verwerkt.
