3. Thema's

We zien dat de 4 afzonderlijke thema’s steeds meer met elkaar in verbinding staan:

• Als mensen wonen in een huis dat nog niet geïsoleerd is, betalen ze veel meer aan energie.
• Zij maken zich vervolgens zorgen over het betalen van alle maandelijkse lasten.
• En als je alleen maar met je financiën bezig bent, heb je geen ruimte in je hoofd voor je buren en buurt. Dat heeft invloed op de leefbaarheid.

Dit zorgt ervoor dat we bij het maken van al onze plannen elkaar steeds beter moeten opzoeken. Daarbij is het belangrijk dat we dingen logisch aan elkaar koppelen. Op heel veel plekken hebben we data. We moeten ervoor waken dat we dingen dubbel gaan doen. Dit geldt zowel voor ons zelf maar ook richting onze samenwerkingspartners. 

We doen er van alles aan om het wonen zo prettig mogelijk te houden. Maar dit kunnen we niet alleen. Daar hebben we onze samenwerkingspartners voor nodig. Daar schuilt wat ons betreft ook wel een probleem. Iedereen heeft het druk. Gemeenten krijgen steeds meer taken op hun bordje. Of er is niet genoeg personeel om alles op te pakken. We verwachten dan ook dat we keuzes moeten gaan maken. Daar waar de ‘nood het hoogst is’ zijn we actief. De rest moet dan helaas wachten. 

Grote druk op de huizenmarkt, toestanden bij de opvang van vluchtelingen, energiearmoede, enorme prijsstijgingen… Zo maar wat voorbeelden van dingen waar we ons met elkaar druk over maken. En waar we ons ook grote zorgen over maken. Dit alles zorgt voor meer gemor in de samenleving. Het lontje wordt korter. En dat heeft ook z’n invloed op onze wijken. 

Om het wonen zo prettig mogelijk te houden, zijn we zichtbaar in de wijk. Zo weten we wat er speelt. Dit doen we al jaren, dit doen we goed en dat moeten we blijven doen. Daarbij kijken we vooral naar het organiseren van leuke, gezellige, nuttige en laagdrempelige leefbaarheidsacties. Denk aan opruimacties, het samen met bewoners aanleggen van een stuk groen enzovoort. Al doende kom je in gesprek met de bewoners. We denken dat dit dé manier is om de bewoners die onze hulp echt nodig hebben, te bereiken. 

Als een buurt er niet verzorgd en netjes uit ziet, dan doet dat iets met de bewoners. Het gaat ten koste van de leefbaarheid. Het onderhoud van de tuin is daarbij een belangrijk punt. In Emmen hebben we goede ervaringen met het aanbieden van een tuinabonnement. Dit doen we niet zelf. Het gaat via een sociale onderneming. Ook in Coevorden en Hoogeveen gaan we op zoek naar zo’n constructie.

En bij een verhuizing kijken we hoe we de tuin zo goed mogelijk kunnen overdragen aan de nieuwe huurder. 

Bewoners zijn steeds meer bezig met de biodiversiteit van hun tuin. Een ‘groei-bloei-tuin’ zie je steeds vaker. Ze doen bijvoorbeeld mee met de actie Maai mei niet. Idee daarvan is om in de maand mei niet te maaien. Zo komen er meer bloemen en dat zorgt voor blije bijen en insecten. Daar moeten wij in meegaan. Dat betekent dat we in dat soort situaties niet vragen om de tuin netjes te maken. 

Bouwen we nieuwe huizen? Dan krijgt de huurder er nu vaak een lege tuin bij. Door de toegenomen kosten van bouwen blijft er onderaan de streep geen geld over om alles ‘buiten het huis’ goed te doen. Maar misschien is dit wel een verkeerde zuinigheid. Misschien beknibbelen we op de verkeerde plekken, waar we een paar jaar later dan weer last van hebben. We gaan dit anders doen en zorgen ervoor dat we geen lege tuin meer 'meeleveren'. 

We zijn ook volgend jaar weer betrokken bij Kansrijk Opgroeien. Dit is een netwerk in de gemeente Coevorden dat generatiearmoede wil doorbreken. We schuiven aan bij overleggen en doen actief mee waar het kan. 

Iedere 3 jaar maken we wijkanalyses voor al ‘onze’ wijken en dorpen. Daarmee bepalen we waar we de komende jaren extra op gaan inzetten. In 2023 gaan we weer aan de slag met nieuwe wijkanalyses. Doel is om opnieuw vast te stellen hoe het met onze wijken en dorpen gaat en waar onze inzet (extra) nodig is.

Voor 2023 zijn de wijken die extra aandacht van ons krijgen: 

We doen veel om het wonen betaalbaar te houden. Dat doen we al jaren. Veel dingen blijven we doen, ook in 2023. Denk daarbij aan het aanbieden van budgetcursussen en de VoorzieningenWijzer, het inzetten van de bespaarcoaches, de huurprijscheck enzovoort. 

Er is bij ons veel mogelijk. Huurders kunnen heel veel hulp krijgen als ze dat willen. Maar we zien ook dat ze dit niet doen. Soms omdat ze niet weten hoe het moet. Of omdat ze niet weten dat het er is. Om deze groep in beeld te krijgen, is lastig. We hopen hen toch te bereiken door bijvoorbeeld zichtbaar te zijn in de wijk. Meer lees je daarover in hoofdstuk 3.1. 

In 2022 lieten we een onderzoek naar betaalbaarheidsrisico’s en energiearmoede uitvoeren. Met de uitkomsten gaan we aan de slag:

• We weten nu in welke buurten mensen relatief veel geld kwijt zijn aan energie. En we weten of zij wonen in goed geïsoleerde huizen of niet. In buurten met goed geïsoleerde huizen gaan we langs de deur met energiecoaches. Zij gaan met de bewoners in gesprek over hoe zij zuiniger met energie kunnen omgaan. Voor de buurten met huizen die niet goed geïsoleerd zijn, kijken we of we die eerder kunnen verduurzamen. 
• We delen kleine energiebesparende maatregelen uit aan onze huurders. 
• Komen mensen in de problemen? Dan zetten we een stap extra om meer maatwerk te kunnen leveren. We gaan bij de huurder langs om te kijken wat we op korte termijn kunnen doen: glas vervangen, vloer isoleren, plaatsen van een inductiekookplaat of de cv-ketel controleren op effectiviteit. 

We gaan de dingen niet ineens heel anders doen. Wel kijken we hoe we dingen beter, anders of slimmer kunnen organiseren. Door ons onderzoek naar betaalbaarheidsrisico’s en energiearmoede weten we nu in welke wijken dit het meeste speelt. Door bijvoorbeeld daarop in te zoomen, kunnen we onder meer zien of de huurders wonen in een geïsoleerd huis of niet. Is het huis nog niet geïsoleerd? Dan kan dit een oplossing zijn om de energielasten te verlagen.

Er zijn veel mensen die ervaring hebben met bijvoorbeeld leven in armoede. Zo’n ervaringsdeskundige kan ons helpen. Zij weten als geen ander wat werkt (en vooral niet werkt) als je in zo’n situatie leeft. Daarbij willen we ook de samenwerking met andere partijen nog meer gebruiken om een oplossing te bieden. Het advies van een ervaringsdeskundige is dan erg waardevol. 

Met ons Huizenplan (portefeuilleplan) in de hand maken we keuzes. Keuzes op basis van de ontwikkelingen die we zien aankomen. Denk daarbij aan een doelgroep die vergrijst. Of wensen die veranderen. Zo willen steeds meer mensen een levensloopbestendig huis. Dat betekent een huis met beneden een slaap- en badkamer. Bij alle keuzes die we maken, kijken we naar duurzaamheid, hergebruik van materialen (circulair), biobased bouwen enzovoort. Want deze keuzes zijn belangrijk voor de toekomst van onze planeet. En iedere duurzame steen die we daaraan kunnen bijdragen, zien we als winst.

We zijn al jaren heel actief bezig met wonen en zorg. Zorgpartners waarderen wat we doen en weten ons steeds beter te vinden. We zijn zelf ook altijd in gesprek met zorgpartners of andere partijen om te kijken hoe we ons zorgvastgoed kunnen uitbreiden. Daarbij houden we vast aan onze visie op inclusief wonen. Een zorggebouw moet vooral plezierig zijn om te wonen. Het moet passen in de wijk. 

In 2023 maken we opnieuw een risicoanalyse van ons zorgvastgoed. De laatste keer was in 2021. Eigenlijk was het de bedoeling om nu een minder uitgebreide analyse te doen. Maar door de ontwikkelingen in de zorg gaan we nu toch weer voor een uitgebreide analyse. Het is belangrijk te weten waar de risico’s zitten. Alleen zo kunnen we op tijd inspelen op ontwikkelingen. En de uitkomsten zijn waardevol. Deze gebruiken we vaak als onderbouwing waarom we bepaalde dingen doen of juist niet doen. 

We zijn in gesprek met gemeenten, collega-corporaties of zorgpartijen over het bouwen, uitbreiden of veranderen van (zorg)vastgoed. Zo zijn er in 2023 flink wat projecten waarmee we aan de slag gaan of zijn. Of waarmee we druk zijn met het uitwerken van de plannen. Hieronder noemen we er een paar.

Met het verduurzamen richten we ons op het terugbrengen van de warmtevraag van onze huizen. Dit bereiken we vooral door onze huizen beter te isoleren. Daarmee verlagen we niet alleen de energielasten. Ook dringen we de CO₂-uitstoot van onze huizen terug. Het eerste geeft onze huurders ruimte in hun portemonnee. Met het tweede dragen we bij aan een beter klimaat. 

Nieuwe huizen zijn heel erg geschikt om volop in te zetten op een lage warmtevraag. Zo hopen we in 2023 onze allereerste passiefhuizen biobased* te bouwen. Een passiefhuis is een zeer energiezuinig huis. Zo’n huis heeft bijna geen energie nodig om te verwarmen.

Vanaf 2026 zijn hybride warmtepompen de standaard voor het verwarmen van huizen. Dat betekent dat als de oude cv-ketel vervangen moet worden, mensen moeten overstappen op een duurzamer alternatief. Voor corporaties is deze verplichting naar voren gehaald in de landelijke prestatieafspraken. Dit betekent dat we daar in 2023 al mee beginnen. Het gaat om ongeveer 600 huizen. Uitdaging is wel of het ook echt gaat lukken. Onze contractpartners hebben te maken met tekort aan personeel en materiaal. Dit is een landelijk probleem. 

Onze huizen hebben gemiddeld energielabel B. Toch hebben we ook nog huizen met slechte energielabels (E, F en G). Dit zijn er ongeveer 800. Deze werken we versneld weg. Vanaf 2026 hebben we geen slechte energielabels meer. Daarvoor wijken we af van de natuurlijke momenten om met een huis aan de slag te gaan. Daar waar de betaalbaarheidsrisico’s het hoogst zijn, beginnen we met het verduurzamen van het huis. Dit kan betekenen dat we het onderhoud van huizen naar voren halen in de planning. 

We gaan aan de slag met verduurzamen op afroep. Dit doen we vooral bij bewoners die wonen in een niet goed geïsoleerd huis en door de hoge energiekosten in de financiële problemen komen. Daar zetten we een stap extra om meer maatwerk te kunnen leveren. We gaan bij ze langs om te kijken wat we op korte termijn kunnen doen om het huis te verduurzamen. 

We willen dat bewoners van hoogbouw ook voordeel hebben van zonne-energie. Na een aantal proefprojecten met het plaatsen van zonnepanelen op een woongebouw weten we hoe we dit gaan doen. Vanaf 2023 gaan we echt aan de slag. Bewoners krijgen hun ‘eigen’ set zonnepanelen op het woongebouw. Zo profiteren ze er het meeste van. We hopen in 2023 zo’n 700 huizen op die manier aan te sluiten op zonne-energie. Daarbij zijn we afhankelijk van de geschiktheid van het dak. Is het dak niet geschikt? Dan kijken we naar andere manieren van besparen. 

Het jaar 2022 is een bijzonder jaar omdat onze meerjarige afspraken aflopen. Dat schreven we vorig jaar ook al in de begroting. De gemeenten maken daarvoor eerst nieuwe woonvisies. Daarin beschrijven zij wat de doelen zijn op de woningmarkt. Samen bepalen we dan wat de doelen zijn voor de sociale huursector. We hebben goed meegedacht met de nieuwe woonvisies in Coevorden en Emmen. En denken op het moment van het schrijven van onze begroting mee met de visie van Hoogeveen. 

Maar dat betekent ook dat we nog geen prestatieafspraken voor de komende jaren hebben. Die ronden we pas in december 2022 af. En in Hoogeveen zelfs pas begin 2023. Dat betekent natuurlijk niet dat we niks meer doen. De vorige jaren zijn veel van de afspraken naar tevredenheid van huurders en gemeenten opgepakt. Met die plannen gaan we gewoon verder:

• We blijven bouwen en verduurzamen.
• We proberen niemand uit huis te zetten op basis van een huurachterstand.
• En we blijven een bijdrage leveren aan leefbare wijken. 

De nieuwe afspraken verwerken we in 2023 ook in onze plannen en begroting. Volgend jaar geven we dus weer een overzicht van onze plannen per thema.