2. Ontwikkelingen

Om goede keuzes te maken, moet je weten wat er om je heen gebeurt. Daarom kijken we elk jaar in de begroting naar de relevante ontwikkelingen. In de wereld, in Nederland en in onze eigen regio. In 2022 maakten we een uitgebreide omgevingsanalyse. In dit hoofdstuk beschrijven we de belangrijkste ontwikkelingen.  

Meer 65+ alleenstaanden en paren

Dat er nauwelijks extra vraag is, betekent niet dat er niks verandert. Het aandeel alleenstaanden en paren van boven de 65 neemt sterk toe. En het aandeel gezinnen en alleenstaanden onder de 65 neemt sterk af. Dit zien we in alle gemeenten. 

Veranderde vraag

Vroeger dachten we dat senioren graag een appartement willen huren. Inmiddels weten we dat dit niet altijd zo is. Ze willen meestal graag gelijkvloers wonen. Dat is iets anders, want dat kan ook in een huis met een tuintje zijn. Maar dan wel met een slaap- en badkamer op de begane grond.

Nieuw woningmarktonderzoek in 2023

Hoeveel huurhuizen we precies nodig hebben, hangt af van verschillende (onzekere) factoren. Het gaat niet alleen om de ontwikkeling van het aantal huishoudens en de economie. Maar ook extramuralisering, langer thuis wonen, vluchtelingenstromen vanuit elders uit de wereld en (beleids)wijzigingen in toewijzing spelen een belangrijke rol in de ontwikkeling van de vraag naar sociale huurhuizen. De vluchtelingenstroom door de Russische inval in Oekraïne is nog niet in deze onderzoeken meegenomen. In 2023 wordt er een nieuw woningmarktonderzoek uitgevoerd om nieuwe cijfers te krijgen. Daar worden de laatste ontwikkelingen weer in meegenomen. 

Naweeën van Corona

Tot slot over de naweeën van Corona: mensen kunnen meer thuiswerken. Het beeld bestaat dat er een grote trek vanuit het Westen van het land naar het Noorden is. Met name in de koopsector zeggen makelaars dit. Het aantal actief woningzoekenden buiten Drenthe nam toe van 5.158 in het eerste kwartaal van 2021 naar 5.982 in het eerste kwartaal van 2022. In beide gevallen gaat het om 38% van het totaal aantal actief zoekenden. Van deze groep komen de meeste reacties uit Groningen, gevolgd door Overijssel en Friesland. Dat is niet verrassend, omdat een aantal van de Drentse corporaties ook huizen hebben in deze 3 provincies. De ‘vlucht’ vanuit het Westen zien we in de sociale huursector in Drenthe dus niet terug.  

Tekort aan materiaal en personeel

Een belangrijk gevolg van de lockdown hier en elders in de wereld, gecombineerd met de oorlog in Oekraïne, zijn materiaaltekorten. Die komen bovenop de personeelstekorten. Daardoor wordt bouwen en verbouwen steeds duurder. Zo werd hout sinds 2019 meer dan 30% duurder, hardschuim isolatie bijna 40% en metselstenen meer dan 40%. 

Stijgende energieprijzen

Daarnaast stegen de energieprijzen sterk. En als de energieprijzen stijgen, wordt alles duurder. De inflatie schommelt al maanden rond de 10%. Terwijl de inkomens niet zo hard meestijgen. Dat betekent dat mensen met elke euro steeds minder kunnen kopen. Mensen met een laag en middeninkomen hebben hier meer onder te lijden. Er zijn grote zorgen over hoeveel mensen bij de eindafrekening hun energie niet meer kunnen betalen. En dit geldt niet alleen voor onze huurders. 

Stijgende rentes en afschaffing verhuurderheffing

De laatste economische ontwikkeling is financieel: de stijgende rentes en de afschaffing van de verhuurderheffing. Hoewel het nu weer stabiel lijkt, stegen de rentes in de eerste maanden van 2022. Dat zorgt voor hogere kosten. Tegelijkertijd betalen corporaties straks minder belasting, omdat de verhuurderheffing wordt afgeschaft. Voor ons betekent dat jaarlijks € 5,5 miljoen minder belasting. Maar door een andere belastingmaatregel wordt de last alweer €1,5 miljoen hoger. Daarnaast moeten corporaties in 2023 huren verlagen. Dit kost naar verwachting ook circa € 1,5 miljoen per jaar. Als we dat optellen bij de stijgende bouwkosten, is er nauwelijks ruimte voor extra ambitie. 

We kunnen het niet alleen

Deze ontwikkeling zet zich vooralsnog door. We kunnen de problemen niet alleen oplossen, maar worden er wel mee geconfronteerd. Tegelijkertijd heeft een deel van onze samenwerkingspartners niet altijd genoeg geld en personeel om in de wijken de juiste dingen te doen. Daardoor worden problemen nog groter.

Kloof tussen arm en rijk

In onze regio is het lastiger om flink te groeien in inkomen dan in andere regio’s. Daardoor gaan mensen met een laag inkomen er minder op vooruit dan mensen met een hoger inkomen. Tellen we dit op bij een dalende koopkracht (zoals hierboven beschreven), dan wordt de kloof tussen arm en rijk steeds groter. Ook tussen verschillende gebieden in Nederland. 

Stip op de horizon

Het Klimaatakkoord geeft ons een duidelijke stip op de horizon: een CO₂-neutrale woningvoorraad in 2050. Op dit moment zijn overheden, nutsbedrijven, maar ook corporaties druk bezig om in te vullen hoe ze daar komen. In de ene wijk kan een warmtenet het meest geschikt zijn, terwijl in de wijk daarnaast een all-electric oplossing het beste is. De concept-warmtetransitievisies van gemeenten zijn inmiddels gereed. De oplossingsrichting per wijk moet nog wel komen. We sluiten ons duurzaamheidsplan hier zo goed mogelijk op aan en blijven met gemeenten in gesprek. We zijn namelijk afhankelijk van deze keuzes. 

Steeds duurzamer

Qua elektriciteit zijn we steeds duurzamer. Op dagen dat het hard waait en de zon veel schijnt, wekken we meer energie op dan we gebruiken. Daarmee komt het stroomnet vol te zitten. Innovaties om lokaal energie op te slaan zijn dus hard nodig. Zo kunnen we door met de verduurzaming. 

Stikstof zit onze projecten niet in de weg

Tot slot is er de stikstofdiscussie. Op 29 mei 2019 deed de Raad van State een uitspraak over het Programma Aanpak Stikstof (PAS). Het PAS mag niet meer gebruikt worden als basis om toestemming te verlenen voor activiteiten die leiden tot een stikstoftoename in Natura 2000-gebieden. Het dichtstbijzijnde gebied voor Domesta is Bargerveen in de gemeente Emmen. Vooralsnog lijken projecten ver genoeg verwijderd van deze gebieden om door te kunnen gaan. 

Landelijke prestatieafspraken

Deze afspraken zijn gemaakt in ruil voor de afschaffing van de verhuurderheffing. Ze gaan over:

• betaalbaarheid
• beschikbaarheid
• leefbaarheid en 
• duurzaamheid

Zoals je hiervoor al kon lezen, is met slechts 1 afspraak al bijna de hele besparing van de afschaffing van de verhuurderheffing ingevuld. Het is dus nog de vraag hoeveel ruimte er is voor extra ambities. Op de andere onderdelen zullen de afspraken de komende tijd vertaald moeten worden in plannen. Dat zien we in de komende begrotingen terug.

Voor 2024 was er een huurverlaging aangekondigd voor mensen met een laag inkomen die wonen in een huis van een corporatie. Dit is naar voren gehaald. Dit betekent dat deze eenmalige huurverlaging naar € 550 al in 2023 wordt uitgevoerd. Dit maakte het kabinet tijdens Prinsjesdag 2022 bekend. 

Urgente woonvragen

Er is grote politieke druk op verschillende urgente woonvragen. Of het nu gaat om de opvang van vluchtelingen, huisvesting van statushouders, mensen uit beschermd wonen: gemeenten moeten het allemaal regelen. Corporaties zijn daar dan een belangrijke schakel in. Het resultaat is dat de ‘reguliere’ woningzoekende daardoor langer op een huis moet wachten. Het moet dus altijd in balans zijn.

Geen politieke aardverschuivingen

In maart 2022 zijn er gemeenteraadsverkiezingen geweest. Lokale partijen wonnen in Drenthe veel zetels. Er zijn geen politieke ‘aardverschuivingen’ geweest qua colleges of coalitieakkoorden. 

Niet genoeg mensen werken in de zorg

Om zorg (thuis) te leveren, moeten er voldoende mensen in de zorg werken. Op korte termijn is er een hoog verloop en ziekteverzuim in de zorgsector. Op lange termijn lijkt dat door de vergrijzing in de sector niet beter te worden. Tegelijkertijd neemt het aantal mensen dat zorg nodig heeft, toe. Dit is een belangrijke opgave voor de komende 10 jaar. 

Efficiënter door technologie

Daar staat tegenover dat zorg efficiënter geleverd kan worden door technologie. Die ontwikkelingen gaan snel. Zeker nu meer mensen eraan wennen dat zorg thuis of op afstand geleverd wordt. Corona is hierin een vliegwiel geweest. Het is nu veel normaler om via een videoverbinding met je huisarts te bellen. Ook het huis kan hierop aangepast worden.