5.1 Actualiteiten
Eind 2021 werd bekend gemaakt dat het heffingspercentage voor de verhuurderheffing voor woningcorporaties per 2023 naar 0% gaat (“de afschaffing van de verhuurderheffing”). Daarmee verwachten we komende jaren geen geld te hoeven uitgeven aan de heffing. Tegelijkertijd beseffen we dat dit geen einde is van de wet over verhuurderheffing. Het weer moeten betalen van verhuurderheffing is relatief eenvoudig geregeld.
Het afschaffen van de verhuurderheffing komt niet zonder verplichtingen. Van Woningcorporaties in het algemeen en voor Domesta specifiek wordt verwacht dat we meer gaan doen voor verduurzaming, betaalbaarheid en het bouwen van huizen. Meer investeren en sneller investeren.
Tegelijkertijd met de aankondiging rondom de verhuurderheffing kwamen er ook enkele aanpassingen in de fiscale regelgeving rondom vennootschapsbelasting (VPB). Zo is de beperking van renteaftrek (ATAD) strikter geworden. De rente die we betalen over de leningen, die we gebruiken voor het bouwen en verduurzamen van huizen, is minder aftrekbaar van de fiscale winst. Hierdoor betalen we meer belasting.
Door de stijgende huizenprijzen komt Domesta de komende jaren in een betalende positie voor de vennootschapsbelasting. Hierdoor is de verwachting dat we het geld dat we niet meer hoeven uit te geven aan verhuurderheffing nu uitgegeven moet worden aan vennootschapsbelasting.
5.2 Financieel beleid
Door goed financieel beleid zorgen we ervoor dat we nu en in de toekomst financieel gezond blijven, we zorgen ervoor dat binnen de grenzen van onze interne normen blijven. Dat zijn we naar onze huurders toe verplicht. Tegelijkertijd willen we ons vermogen zoveel mogelijk inzetten voor onze taak, het bouwen, onderhouden, verduurzamen en betaalbaar houden van onze huizen. Daar willen we ver in gaan. Het financieel beleid geeft kaders waarbinnen we moeten blijven. Het stelt een grens aan de financiële ruimte die er is om ingezet te worden voor het bereiken van onze doelen. Hierbij gebruiken wij in eerste instantie ons eigen beleid en kijken we ook naar de financiële kaders van het Aw en WSW.
In het beide kaders komen drie ratio’s terug die we al jaren kennen. Deze worden continuïteitsratio’s benoemd.
ICR (Interest Coverage Ratio): in hoeverre zijn we in staat om vanuit onze ‘normale’ activiteiten de rente op onze leningen te betalen?
LtV (Loan to Value): in hoeverre financieren we onze huizen met leningen?
Solvabiliteit: zetten we niet teveel leningen in om onze activiteiten te kunnen betalen?
| Ratio | DAEB | Niet-DAEB | Enkelvoudig/ |
| geconsolideerd | |||
| Continuïteitsratio’s: | |||
| ICR | 1,4 | 1,8 | 1,4 |
| LTV | 85% | 75% | 85% |
| Solvabiliteit | 15% | 40% | 15% |
De grenswaarden zijn het afgelopen jaar niet gewijzigd. De waarden van de continuïteitsratio’s worden voor het lopende boekjaar en de eerste vijf prognosejaren bepaald. De uitkomsten van deze ratio’s voor deze begroting zijn te lezen in hoofdstuk 7.2.
Voor de waarden van het toezichtkader geldt dat deze grens voor individuele corporaties geldt. Als alle corporaties op deze grens uitkomen, komt het borgingsstelsel onder druk.
Verantwoord investeren
Ons strategisch portefeuilleplan is een vertaling van wat we willen (onze ambities) en wat gewenst is (de maatschappelijke opgave die we afleiden uit ontwikkelingen vanuit de markt (demografie, woningmarkt en politiek)).
Het doel van het plan is een beeld te krijgen van de gewenste vastgoedportefeuille op de langere termijn. We kijken kritisch naar onze huidige huizen en bepalen dan wat we moeten doen om te komen tot de gewenste vastgoedportefeuille. Dit kan zijn nieuwbouw, investeringen in renovatie, herontwikkelingen en het verduurzamen van onze huizen.
De realisatiegraad van onze voorgenomen projecten ligt vaak lager dan we willen. Dit is iets dat in de hele corporatiesector speelt. Soms zijn externe factoren de oorzaak en soms ook interne factoren. Realistisch begroten is hierin belangrijk, tegelijkertijd kunnen we niet alle ontwikkelingen voorzien. In deze paragraaf geven we aan hoe we kijken naar onze verwachte realisatie voor 2023 en 2024.
Investeringen in nieuwbouw
De realisatie van nieuwbouw staat best onder druk. Dit komt mede door externe invloeden zoals besluitvorming bij gemeenten, zorgpartijen en mogelijke zienswijzen en/of bezwaren. Dit vertraagt soms ook onze interne besluitvorming. Alle projecten voor 2023 en 2024 zijn concreet, er zijn geen projecten die geen specifieke plannen of locatie kennen (zogenaamde “NTB”- projecten).
In 2022 zijn al aantal besluiten rondom nieuwbouwprojecten 2023 genomen, waarvan we de capaciteit van aannemers al hebben geclaimd. Dit geldt reeds voor de projecten Bernardlaan (8 woningen), Batavierstraat (8 woningen), Kromme Elleboog (3 woningen).
Het zorgproject de Eisenhower heeft te maken met diverse (externe) partijen die een rol hebben in de totstandkoming en goedkeuring van het project. Deze trajecten kennen een langere doorlooptijd dan verwachten, waardoor het project waarschijnlijk pas laat in 2023 zal kunnen starten.
De levering van materialen blijft ook voor nieuwbouw een onzekere factor, en wellicht nog onzekerder dan bij onderhoudsprojecten. Langere levertijden en tussentijdse prijsverhogingen zijn niet uitgesloten en kunnen leiden tot een vertraging of zelf uitstel van projecten.
Investeringen in bestaand bezit
Voor projecten >€500.000 is in 2022 reeds besluitvorming opgehaald van het bestuur. De financiële gegevens in het fasedocument zijn op basis van een onderbouwde begroting van de uitvoerende aannemers. De RVC heeft de begroting 2023 reeds goedgekeurd waardoor er in een vroeg stadium capaciteit geclaimd kan worden bij onze partners. De eerste opdrachten voor 2023 worden in 2022 al verstrekt.
Het planmatig onderhoud is in 2022 regisserend aanbesteed. De ROG partners hebben de gegevens aangeleverd op basis van Quick scans en onderbouwde begroting. De partners hebben de werkzaamheden al in ingepland voor 2023. We zijn met onze partners voor komende vijf jaar verzekerd van voldoende capaciteit voor de uitvoering van werkzaamheden.
De levering van materialen blijft echter een onzekere factor. Langere levertijden zijn niet uitgesloten en kunnen leiden tot een vertraging of uitstel van projecten.
Treasury
In 2023 loopt de schuldpositie naar verwachting op tot € 353 miljoen. De schuld per verhuureenheid loopt hiermee op van € 31.200 naar € 34.100. Op zich is dat geen probleem bij een gemiddelde beleidswaarde van € 60.000. We zien op termijn wel de terugverdientijd (in hoeveel jaar kunnen we onze schuld terugbetalen vanuit onze operationele kasstroom) oplopen van 25 jaar in 2023 tot boven de 30 vanaf 2028, met als laatste uitschieter in 2032, 37 jaar.
Door de opgave van Domesta zien we de financieringsbehoefte toenemen, hierdoor worden we dan ook gevoeliger voor rentewisselingen.
Zoals vorig jaar verwacht heeft de negatieve rente zich nog een poos doorgezet in 2022. Echter vanaf de zomer zien we de rentes op de variabele hoofdsomleningen fors stijgen. De prijzen zijn gestegen in 2022, waardoor we momenteel te maken hebben met een historisch hoge inflatie. Middels het rentebeleid wordt geprobeerd de inflatie en prijsstijgingen te beteugelen, dit heeft als effect dat wij als woningcorporaties weer een stuk duurder zullen moeten gaan lenen.
Niet-DAEB
De niet-DAEB is op schema met het aflossen van de interne lening. Verder zijn er in beperkte mate activiteiten begroot en daarmee is geen financiering nodig. Indien mogelijk verkopen we nog enkele panden.
Meten is weten
Het hebben van kaders en ratio’s is belangrijk maar alleen nuttig als we deze ook volgen. In 2023 blijven we om die reden aandacht besteden aan de monitoring van de nieuwbouw- en onderhoudsprojecten en willen we projectcontrol verder professionaliseren.
