7. Financiële meerjarenbegroting

We zetten de komende jaren fors in op verduurzaming van ons bestaande bezit. Deze inzet zien we niet terug in de financiële ratio’s van nu, maar wel in de ontwikkeling van de ratio’s naar de toekomst.

In dit hoofdstuk geven we de ontwikkeling van onze ratio’s weer op basis van ons beleid en verwachte ontwikkelingen.

De meerjarenbegroting is opgesteld en berekend aan de hand van de uitgangspunten in de Kadernotitie 2023. Hierin staan zowel de voorgeschreven parameters van het AW/WSW als onze eigen beleidsvoornemens. Een verkorte samenvatting van deze uitgangspunten staan in bijlage 11.

In hoofdstuk 7.1 gaan we in op aanvullende uitgangspunten. In hoofdstuk 7.2 staat de verwachte ontwikkeling van de financiële ratio’s voor de komende 10 jaar en in hoofdstuk 7.3 gaan we in op het effect dat mogelijke risico’s hebben op de ontwikkeling van de ratio’s.

Nationale prestatieafspraken

Afgelopen juni heeft Aedes de Nationale Prestatieafspraken volkshuisvesting getekend met de Woonbond, VNG en het Rijk. De afspraak zijn nationaal vastgelegd en worden vertaald naar onze eigen provincie. In hoofdlijnen (nationaal) gaat het over:

• Verdubbeling van de bouw van sociale huurwoningen
• Verantwoorden huurstijging en -verlaging voor lage inkomens
• Versnelde verduurzaming van woningen met een E, F of G label uiterlijk 2028.

 In deze begroting levert Domesta haar bijdrage aan deze afspraken.

Verhuurderheffing

Het kabinet kondigde, in relatie tot de nationale prestatieafspraken, aan dat het tarief van de verhuurderheffing is vastgesteld op 0%. Domesta rekent daarom in de prognose geen verhuurderheffing meer in.

Vennootschapsbelasting

Het tarief van 25,8% is ongewijzigd. Wel is de maximale renteaftrek verlaagd van 30% naar 20%. Dit kost ons de komende vijf jaar ongeveer € 4,0 miljoen aan extra belasting.

ICR

De ICR (Interest Coverage Ratio) voldoet naar verwachting voor de komende 10 jaar aan de externe en interne signaleringsnorm.

De ICR ontwikkelt zich ten opzichte van vorige begrotingen in de dalende trend. De extra inzet op nieuwbouw, verduurzaming en verbeteringen leidt ertoe dat er meer geld geleend gaat worden. Hierdoor stijgen de rente uitgaven ten opzichte van eerdere begroting. Dit leidt langjarig tot een lagere ICR.

De rente in de markt is stijgende, we verwachten dat deze trend zich in 2023 doorzet. Daarnaast gaan we de komende jaren leningen herfinancieren. Onze ICR is gevoelig voor de ontwikkeling van de rentestanden. In onze risicoanalyse (hoofdstuk 7.3) zien we dat bij 2% rentestijging de ICR binnen de 10-jaarperiode tegen de externe norm aan komt.

Loan to Value (LtV) op basis van beleidswaarde

De Loan to Value heeft ten opzichte van de begroting 2022 een positieve ontwikkelingen gemaakt. Dit zagen al ten tijde van het opstellen van de jaarrekening. De reden is het wegvallen van de verhuurderheffing, hier hielden we bij het opstellen van de begroting 2022 nog rekening mee. 

In het verloop van de loan-to-value is duidelijk terug te zien dat de ambities qua investeringen hoog zijn. Domesta zet haar vermogen in voor duurzaamheid, betaalbare huren en extra woningen.

Om op de langere termijn een duurzaam bedrijfsmodel te houden, vertellen de ratio’s niet het gehele verhaal. Zowel in de ICR als in de LtV wordt geen rekening gehouden met afschrijving en/of veroudering/sloop. Op termijn zullen we toch de leningen terug moeten betalen. Een indicator om inzicht in de afloscapaciteit te krijgen is de terugverdientijd. We verwachten dat deze zich als volgt zal ontwikkelen:

De terugverdientijd loopt in eerste instantie terug naar 20 jaar in 2025. Dit komt door oplevering van grote projecten in dat jaar. In 2025 wordt veel nieuwbouw opgeleverd, dat leidt tot een hogere operationele kasstroom. Daarna loopt de terugverdientijd op naar 37 jaar in 2032. De rentelasten als gevolg extra leningen en hogere rente lopen dan harder op dan de operationele kasstroom.

Een waarde boven de 35 is reden voor toezichthouder WSW om een verdiepend onderzoek te doen.

Verder houdt een financieel gezonde exploitatie van het bestaande bezit in, dat er niet structureel meer geld aan wordt uitgegeven dan er binnenkomt.

Op de korte termijn investeren we meer in het bestaande bezit als wat er aan kasstroom uit de normale exploitatie binnenkomt. Daarna lopen de uitgaven aan verbetering terug, waardoor het saldo positief is.

Solvabiliteit op basis van beleidswaarde

Net als bij de loan-to-value zien we hier een soortgelijke ontwikkelingen als bij de begroting 2022 en een duidelijke trendbreuk ten opzichte van de begroting 2021. We zien in het verloop van de grafiek dat we meer van ons  vermogen gaan financieren met leningen. Dit is nodig om de opgave die er ligt voor nieuwbouw te kunnen bekostigen.

In paragraaf 7.2 staat hoe de verwachte ontwikkeling van de financiële ratio’s eruit ziet wanneer onze verwachtingen over economische ontwikkelingen,  overheidsbeleid en onze eigen beleidsvoornemens uitkomen.

In deze paragraaf laten we de ontwikkelingen van de ratio’s zien als de economische ontwikkelingen of het overheidsbeleid anders zijn dan onze verwachtingen. Daarnaast wordt het effect van een lastenstijging in de organisatie zichtbaar gemaakt.

1. Toename organisatiekosten 

Door de toenemende complexiteit van de omgeving waarin we werken nemen onze organisatiekosten met € 500.000 per jaar toe. In de beleidswaarde stijgt de beheernorm met 50 euro per eenheid.

2. De huur kan niet meer betaald worden 

We zien dat energiecrisis veel impact heeft op onze huurders. Als dit zich doorzet zullen meer huurders het moeilijk krijgen om de huur te betalen. Mogelijk dat dit leidt tot meer afboekingen in de huuropbrengsten. We houden in dit scenario rekening met 3% extra huurderving.

3. Meerjarige huurbevriezing 

In 2021 hebben wij te maken gehad met een huurbevriezing, in 2023 gaan we huren boven € 550 voor inkomen tot 120% van het sociaal minimum inkomen verlagen. Tezamen met de ontwikkelingen in de energieprijzen is veel aandacht vanuit het Rijk voor de betaalbaarheid. Voor de komende 5 jaar (2024-2028) wordt een huurbevriezing op de woningen doorgevoerd.

4. Rente 

De rente kent sinds de zomer van 2022 een stijgende lijn. In komende jaren zal Domesta nieuwe leningen aantrekken en ook de rente van bestaande leningen moeten herzien. Hierdoor kunnen rentelasten sterker stijgen dan nu begroot. We houden in dit scenario rekening met 2% extra rente.

5. Ontwikkeling bezitswaarde

De afgelopen jaren zagen we een sterke stijging in de waarde van onze huizen, dit had een relatie met een sterke economie en de overspannen woningmarkt in het algemeen. We krijgen de eerste signalen van een dalende woningmarkt, er wordt minder over de vraagprijs heen geboden. We houden rekening met een daling van 10%.

6. Vennootschapsbelasting

Als gevolg van overheidsmaatregelen worden de lasten voor vennootschapsbelasting hoger. We houden rekening met de stijging van 25%.

7. Bouw- en onderhoudskosten hoger

De verwachte stijging van bouw en onderhoudskosten zijn zo’n 3,4% (bouw) en 1,4% (onderhoud). In het proces van projectontwikkeling nemen we hogere prijsstijgingen waar. Deze lopen soms op tot 15%. We houden in dit scenario rekening met een aanvullende prijsstijging voor bouw- en onderhoudskosten van 10%.

8. Loonkostenontwikkelingen

De verwachte stijging in 2024 van loonkosten zijn 2,9%. Recentelijke CAO-onderhandelingen in andere sectoren laten grote stijgingen zien en ook prijsstijgingen in het algemeen zijn hoog. De CAO voor woningcorporaties loopt tot en met 2023. Mogelijk zullen de prijsstijgingen ook in de CAO woningcorporaties in 2024 verwerkt zal worden. We houden in dit scenario rekening met aanvullende loonstijging in 2024 van 10% extra.

9. Combinatie van scenario’s

Bij het publiceren van leidraad economische parameters gaf de Autoriteit Woningcorporaties het volgende aan:

De verwachte ontwikkeling van economische parameters, zoals opgenomen in deze publicatie, is met de nodige onzekerheden omgeven. Dit jaar geldt dat nog meer dan anders als gevolg van de turbulente macro-economische ontwikkelingen.

Het AW vraagt meer dan andere jaren aan corporaties om uitgebreid in te gaan op mogelijk andere economische verwachtingen dan voorgeschreven. In voorgaande scenario’s behandelen we de losse gebeurtenissen, in dit scenario voegen we scenario’s 1, 2, 4, 5, 7 en 8 samen.

Effecten

Er zijn veel scenario’s, de uitkomsten liggen soms dichtbij de begroting. We tonen de scenario’s met de grootste afwijking ten opzichte van de begroting. Het effect op de ratio’s Loan-to-Value en Solvabiliteit is in onderstaande grafieken weergegeven: 

Als de onderliggende scenario’s uit het combinatiescenario uitkomen dan wordt de externe norm in 2026 overschreden. Het scenario met sterk stijgende bouw- en onderhoudskosten zorgt voor een overschrijding van de interne norm in 2030.

In de ICR zien we dat behalve het combinatiescenario ook het rentescenario leidt tot een overschrijding van zowel interne als de externe norm. Het rentescenario overschrijdt beide normen in 2029.

De uitkomsten van alle scenario’s beschouwend zien we dat Domesta het meest gevoelig is voor schommelingen in de rente en stijgen bouw- en onderhoudskosten.