3. Thema's

We doen er van alles aan om het wonen zo prettig mogelijk te houden. Ook hiervoor hebben we onze samenwerkingspartners nodig. Daar schuilt wat ons betreft ook wel een probleem. Iedereen heeft het druk. Gemeenten krijgen steeds meer taken op hun bordje. Of er is niet genoeg personeel om alles op te pakken. Daarom maken we keuzes. Onze partners zien de toegevoegde waarde van onze samenwerking maar herkennen ook dat de capaciteit onder druk staat. We willen allemaal graag minder reactief werken maar liever het echte probleem oplossen. Dit blijft een aandachtspunt.  

We zien dat de samenleving verhardt. Mensen zijn steeds meer op zichzelf. En de onderlinge verschillen liggen vaak onder een vergrootglas. Alle aandacht gaat naar de druk op de huizenmarkt, asielzoekers, vluchtelingen, de hoge energieprijzen, inflatie enzovoort. Iedereen vindt hier wel iets van. En dat wordt gevoed door alles wat er in de media speelt. Dit zorgt voor meer gemor in de samenleving. Het lontje wordt korter. En dat heeft invloed op onze wijken. Ook dit jaar merkten we dat. Hoe goed we ons best ook doen, we kunnen het nooit voor iedereen goed doen. 

Om het wonen zo prettig mogelijk te houden, zijn we zichtbaar in de wijk. Zo weten we wat er speelt. Collega’s in de wijk legden ruim 1.500 huisbezoeken af. Daarbij ging het meestal om de tuin en overlast. Maar we zijn ook op andere manieren zichtbaar in de wijk. Daarbij stimuleren we ontmoeting tussen bewoners. Ook dit jaar organiseerden we weer veel activiteiten in onze buurten en woongebouwen. Dit deden we samen met bewoners en samenwerkingspartners.

Zo organiseerden we een schoonmaakactie van het achterpad aan Het Hoosvat in Elim, waren er diverse opruimdagen op verschillende plekken in ons werkgebied, vierden we Burendag bij de Eendrachtshof in Coevorden en De Bentepol in Schoonebeek, was er een Halloweenfeest aan de Rolderbrink in Emmen, bakten we oliebollen aan de Jan Steenstraat in Coevorden… en heel veel meer. Met alle activiteiten zorgen we voor meer verbinding in de wijk, straat of buurt. Bewoners voelen zich gehoord en gewaardeerd. 

We staan hieronder kort stil bij een paar mooie bijeenkomsten:

We waren ook in 2023 partner van Kansrijk Opgroeien. Dit is een netwerk in de gemeente Coevorden dat generatiearmoede wil doorbreken. Een programmamanager van de gemeente is trekker. Omdat daar sprake was van een wisseling van de wacht,  was het voor ons een ‘rustig jaar’. Op de website kansrijk-opgroeien.nl staan mooie voorbeelden van leerervaringen en activiteiten. 

Iedere 3 jaar maken we wijkanalyses voor al ‘onze’ wijken en dorpen. Daarmee bepalen we waar we de komende jaren extra op gaan inzetten. In 2023 waren we heel druk met de nieuwe wijkanalyses, waar een nog belangrijkere rol voor data is weggelegd. De wijkanalyses zijn nog niet klaar. We zijn hard aan het werk om er alle goede data in te krijgen. We verwachten ze in 2024 af te ronden. En dan kunnen we ze gemakkelijker actueel maken én houden. Een grote winst vergeleken met de ‘oude’ wijkanalyses die we maakten.

In 2023 kregen deze wijken extra aandacht van ons: 

We doen veel om het wonen betaalbaar te houden. Dat doen we al jaren, ook in 2023. Denk daarbij aan het aanbieden van budgetcursussen en de VoorzieningenWijzer, het inzetten van bespaarcoaches, de huurprijscheck enzovoort. Daarnaast brachten we woonlasten naar beneden door huizen goed te isoleren en zonnepanelen op het dak te leggen. En daar waar het moest, keken we of maatwerk een oplossing was voor een huurder die geldzorgen had. 

Elk jaar doen we mee aan de Aedes benchmark. We scoorden voor het 3^e jaar op rij op alle onderdelen van Betaalbaar & Beschikbaarheid goed en daar zijn we trots op. Onze gemiddelde huurprijs is met € 531 een stuk lager dan het landelijk gemiddelde (€ 578). Van alle huizen die we opnieuw verhuren is 93,6% betaalbaar voor mensen met een laag inkomen. In deze tijd van financiële onzekerheid waarin alles duurder wordt, is dat een mooi resultaat. 

Er is bij ons veel mogelijk. Huurders kunnen heel veel hulp krijgen als ze dat willen. Maar we zien ook dat ze dit niet altijd doen. Soms omdat ze niet weten hoe het moet. Of omdat ze niet weten dat het er is. Het is lastig om deze groep in beeld te krijgen. Een belangrijk rol ligt daarvoor bij de huismeesters en wijkbeheerders. Zij zijn vaak de eersten die merken dat er iets aan de hand is. Ook dit jaar trokken zij regelmatig aan de bel. Daarnaast hopen we de huurders te bereiken door zichtbaar te zijn in de wijk. Meer lees je daarover in hoofdstuk 3.1. 

Er zijn veel mensen die ervaring hebben met bijvoorbeeld armoede en sociale uitsluiting. Zo’n ervaringsdeskundige kan ons helpen. Zij weten als geen ander wat werkt (en vooral niet werkt) als je in zo’n situatie leeft. Zo vertelde een ervaringsdeskundige wat je kunt doen als je dreigt in betalingsproblemen te komen. Dit was bij een bijeenkomst die door de huurdersvereniging in Hoogeveen was georganiseerd. 

We sluiten bewust (steeds) meer aan bij initiatieven van anderen. Zo doen we mee met:

• Alliantie van Kracht
• Regiodeal Zuid- en Oost-Drenthe
• Kansrijk Opgroeien

Aan de Alliantie van Kracht doen ruim 30 organisaties mee. Samen met bewoners gaan we de uitdaging aan van het doorbreken van overerfbare armoede in de Veenkoloniën. Dit is niet iets dat je ‘zo maar even oplost’. Het vraagt om een lange adem en daarom is besloten om te gaan voor een inzet van 20 jaar. 

Ook in 2023 gingen de bespaarcoaches weer aan de slag. In december 2022 deelden we energiebesparende producten uit aan onze huurders. Ze konden toen ook laten weten of ze hulp nodig hadden bij de aanvraag energietoeslag. Maar ook of ze in gesprek wilden met de bespaarcoach. De mensen die alleen hulp nodig hadden bij de aanvraag energietoeslag verwezen we door naar onze samenwerkingspartners. Voor de gesprekken met de bespaarcoaches meldden zich ruim 230 huurders aan. Omdat dit te veel was om in korte tijd te doen, werd er tijdelijk een extra bespaarcoach aangenomen. Zo konden we de huurders sneller bezoeken. 

We zetten de VoorzieningenWijzer al jaren in. Ook in 2023 haalden we weer mooie resultaten. Bij de inzet van de VoorzieningenWijzer gaat het niet alleen om het financiële voordeel. Uit onderzoek blijkt ook dat deelnemers zelfstandiger zijn en meer mentale rust hebben. De resultaten laten zien dat de VoorzieningenWijzer een belangrijk instrument is om het wonen betaalbaar te houden. We blijven dit dan ook in 2024 inzetten.  

We zijn al jaren heel actief bezig met wonen en zorg. Zorgpartners waarderen wat we doen en weten ons steeds beter te vinden. We zijn zelf ook altijd in gesprek met zorgpartners of andere partijen om te kijken hoe we ons zorgvastgoed kunnen uitbreiden. Daarbij houden we vast aan onze visie op inclusief wonen. Een zorggebouw moet vooral plezierig zijn om te wonen. Het moet passen in de wijk en uitnodigen tot ontmoeting. 

In 2023 maakten we opnieuw een risicoanalyse van ons zorgvastgoed. De uitkomsten zijn waardevol. Zo werd inzichtelijk dat er steeds minder zorgpersoneel beschikbaar is. Dit bevestigt ons idee dat er gekozen moet worden voor andere oplossingen, zoals onder meer naoberschap en mantelzorg. In de risicoanalyse was nu voor het eerst ook aandacht voor technologische innovaties en wijkzorg/ambulante zorg. Dit past bij het langer in de wijk wonen. 

Ruim de helft van onze huurders is 65+. We vinden dat het huis voor niemand een belemmering moet zijn om prettig oud te worden. Ook als je ouder wordt of je op een andere manier minder goed zelf kunt redden, blijft je huis een thuis bij Domesta. Onze medewerker Langer Thuis Wonen helpt huurders daarbij. Ook in 2023 ging hij weer bij huurders op bezoek.

In 2023 waren we druk met het maken of uitvoeren van onze plannen voor mooie (zorg)projecten. We staan stil bij een aantal van die (zorg)projecten:

Op de plek van een oude school aan de Anjerstraat in Hoogeveen zijn we gestart met de bouw van 14 huizen voor starters en senioren. De huizen zijn naar verwachting in de zomer van 2024 klaar. 

Het pand aan de Lomanlaan 123 in Hoogeveen kochten we van de gemeente Hoogeveen. Dit was vroeger een school. De gemeente wil het pand houden als gezichtsbepalend gebouw. We zijn druk met de voorbereidingen van ons plan om het pand te verbouwen naar 4 eengezinshuizen en 14 kleine appartementen. Dit wordt een bijzondere woonvorm voor jonge gezinnen, alleenstaande ouderen en jongeren met een rugzakje. Deze nieuwe vorm van inclusief wonen maakt het mogelijk om zelfstandig te wonen door elkaars talenten te gebruiken. 

Het bestaande woongebouw aan de Eisenhowerstraat hebben we gekocht. Een bouwteampartner is geselecteerd. Op dit moment werken we aan de uitvoering. We verwachten in de 2^e helft van 2024 echt te gaan bouwen. Het gaat om 102 appartementen in het hoofdgebouw en 9 duurzame appartementen in de naastgelegen zusterflat. 

Het woonzorggebouw Holtingerhof dateert van 1976. En dat is te zien. Het ademt de stijl van de jaren 70 uit. Kleine kamers, smalle gangen en een donkere aanblik. Daarom onderzoeken we of we moeten verbouwen of nieuw bouwen. We laten onze plannen aansluiten bij de plannen van de gemeente Emmen voor het centrum van de wijk Bargeres. In 2023 zijn we verder gegaan met het uitwerken van de plannen. 

Deze hoek van Coevorden heeft een frisse blik nodig. Hier is ruimte voor 3 eengezinshuizen aan de Kromme Elleboog. En aan de Sallandsestraat kunnen 6 á 9 appartementen gerealiseerd worden. We zijn in gesprek met alle partijen.

In lijn met haar woonvisie wil de gemeente Coevorden meer ruimte maken voor starters op de woningmarkt en flexbewoners. Daarvoor heeft zij Ossehaar C op het oog. Dit was eerst nog een opvanglocatie voor Oekraïense vluchtelingen. Deze locatie is eind 2023 ontmanteld. Het stedenbouwkundig ontwerp is klaar. Deze wordt begin 2024 gepubliceerd. Plan is dat er ongeveer 80 huizen komen. De helft is koop en de andere helft is voor sociale huur. Het idee om dit gebied ook te gebruiken voor flexwonen is van de baan. Daarvoor hebben we in overleg met de gemeente een andere locatie gevonden. 

Op deze locatie komen 30 flexhuizen. Dit plan is ontstaan door de krapte op de huizenmarkt en de behoefte aan sociale huurhuizen. Met deze flexhuizen willen we ervoor zorgen dat meer inwoners die moeilijk een huis kunnen vinden, geholpen worden. Het gaat hierbij om huizen met 1 of meerdere slaapkamers die in 2 of 3 woonlagen worden gebouwd. Wij gaan de huizen verhuren. Samen met de gemeente proberen we ervoor te zorgen dat de huizen in 2024 klaar zijn. 

In 2022 besloten we om Weideheem te kopen van een andere corporatie. Het gaat om 100 appartementen in de categorie ‘betaalbaar laag’. We zijn blij dat we deze 100 sociale huurhuizen voor Hoogeveen konden behouden. In het voorjaar was de overdracht.

Spoed via Thuiskompas

De urgentiecommissie van Thuiskompas kreeg 517 aanvragen voor urgentie. Daarvan kregen 120 woningzoekenden urgentie. Daarnaast waren er 705 kansadviesgesprekken. Tijdens dit gesprek horen mensen of het kansrijk is om een urgentieaanvraag in te dienen

Op 31 december 2023 hadden we 11.004 eenheden in bezit. Deze zijn als volgt verdeeld over de gemeenten.

In dit hoofdstuk blikken we terug op 2023 en wat we toen deden op het gebied van energiezuinig wonen. Dat doen we met mooie aansprekende successen en projecten. Maar ook in hoofdstuk 3.3 staan mooie voorbeelden van projecten waar we onze huizen hebben verduurzaamd.  

Met het verduurzamen van onze huizen kijken we niet (meer) naar de energielabels. We richten ons op het terugbrengen van de warmtevraag. Dit bereiken we vooral door onze huizen beter te isoleren. Daarmee verlagen we niet alleen de energielasten. Ook dringen we de CO₂-uitstoot van onze huizen terug. Het eerste geeft onze huurders ruimte in hun portemonnee. Met het tweede dragen we bij aan een beter klimaat. 

Bij alle onderhoudsplannen voor de buitenkant van onze huizen staat de warmtevraag altijd centraal. Dit jaar maakten we mooie stappen. De gemiddelde energieprestatie van onze huizen is verbeterd. En de CO₂-uitstoot kwam zelfs onder de streefwaarde van 2.500 kg per jaar uit. De gemiddelde warmtevraag wijkt nog wel af van de norm die we in 2050 moeten halen, maar we scoren beter dan gemiddeld vergeleken met andere corporaties. 

Nieuwe huizen zijn heel erg geschikt om volop in te zetten op een lage warmtevraag. We hoopten in 2023 onze allereerste passiefhuizen biobased* te bouwen. Dat is niet gelukt, maar de voorbereiding voor de bouw is wel bijna klaar. Het gaat om 8 huizen in Nieuwlande waarover je in hoofdstuk 3.3 al meer kon lezen. Een passiefhuis is een zeer energiezuinig huis. Zo’n huis heeft bijna geen energie nodig om te verwarmen.

Vanaf 2026 zijn hybride warmtepompen de standaard voor het verwarmen van huizen. Dat betekent dat als de oude cv-ketel vervangen moet worden, mensen moeten overstappen op een duurzamer alternatief, uitzonderingen daargelaten. In de landelijke prestatieafspraken is deze verplichting voor corporaties naar voren gehaald. Dit betekent dat we daar in 2023 al mee zijn begonnen door het plaatsen van 31 hybride warmtepompen in Schoonebeek. 

De aarde warmt op. Ook onze huizen worden steeds warmer door de oplopende temperaturen in de zomer. Dit jaar schreven we beleid voor het treffen van maatregelen om deze oververhitting te temperen. Zo houden we nu bij renovaties bij het ontwerp al rekening met oververhitting. Ook is er een jaarlijks budget voor het treffen van maatregelen. Daarbij kijken we altijd eerst naar passieve zonwering: hoe houden we de hitte buiten. Denk daarbij aan een grote boom, screens, zonwerende folie of uitvalschermen. Alleen in uitzonderingsgevallen plaatsen we een airco.

En omdat lang niet iedereen weet hoe je de opwarming van je huis tegengaat, was er in de zomerperiode een korte adviescampagne. Daarin gaven we tips over het juist ventileren en beschermen van het huis als het warm is. Deze campagne gaan we elk jaar herhalen als het buiten erg warm is. 

In Dalen onderzoekt* Intergas samen met onder andere Enexis de invloed van warmtepompen op het stroomnet. Zij onderzoeken bij ongeveer 100 huizen hoe ze een piek op het stroomnet kunnen voorkomen, zonder dat bewoners dit merken in het wooncomfort. Dat doen ze door het slim aansturen van de warmtepompen. Wij besloten om mee te doen met 25 huizen. Begin 2024 worden daar de warmtepompen geplaatst. 

Onze huizen hebben gemiddeld energielabel B. Toch hebben we ook nog huizen met slechte energielabels (E, F en G). Dit zijn er eind 2023 ongeveer 305, een daling vergeleken met 2022 toen we nog 448 huizen met slechte energielabels hadden. We werken de slechte energielabels weg volgens planning. Als het nodig is, kunnen we versnellen.

Vanaf 2028 mogen we geen huizen met slechte energielabels meer hebben. Dat lukt net niet als we de huidige planning aanhouden. Er zijn dan nog 9 huizen met een E, F of G-label. We weten om welke huizen het gaat en daar waar het kan gaan we ze eerder verduurzamen. 

We zijn gestart met het verduurzamen op afroep. Dit doen we vooral bij bewoners die wonen in een niet goed geïsoleerd huis en door de hoge energiekosten in de financiële problemen komen. Daar zetten we een stap extra om meer maatwerk te kunnen leveren. We gingen bij ze langs om te kijken wat we op korte termijn konden doen om het huis te verduurzamen. Een paar voorbeelden:

• Bij een huurder in Erica plaatsten we een elektrische boiler en pasten we kierafdichting toe. Om ervoor te zorgen dat de boiler niet te veel energie gebruikt, is geregeld dat de overtollige zonne-energie in de boiler wordt opgeslagen. Zo werkt de boiler als zonneboiler. De temperatuur die te laag is, wordt door de cv-ketel bijgestookt. En in de woonkamer plaatsten we een radiatorventilator. 
• In Weiteveen was er bij 3 huizen na-isolatie van de gevels. Ook brachten we isolatiekorrels in de kruipruimte aan. 
• In Coevorden centrum is ook kierafdichting toegepast bij een huis. 
• Verder bezochten we een aantal huurders waar we alleen tips en advies gaven. 

We willen dat bewoners van flats en woongebouwen ook voordeel hebben van zonne-energie. Na een aantal proefprojecten met het plaatsen van zonnepanelen op een woongebouw weten we hoe dit het beste kan. En zo kregen de bewoners van de flats aan de Jan Steenstraat en Vermeerstraat in Hoogeveen als eerste hun ‘eigen’ set zonnepanelen. Dat betekent dat de zonnepanelen zijn aangesloten op de meterkast in elk huis. Zo profiteren ze er het meeste van. De komende jaren komen alle geschikte daken aan de beurt. Is het dak van een woongebouw niet geschikt? Dan kijken we naar andere manieren van besparen.