6. Financieel

Alle kengetallen voldoen aan de normen die de toezichthouders gebruiken. De kengetallen zijn berekend op basis van de richtlijnen van de Aw/WSW. 

In de meerjarenbegroting 2024 is te zien dat de ontwikkeling van de ICR naar verwachting op een voldoende niveau zal blijven. Door middel van monitoring van uitgaven via rapportages als het gebruik van een duurzaam bedrijfsmodel en bijsturing op afwijkingen is er voldoende waarborg dat dit gerealiseerd zal worden. 

Marktwaarde

Ons vastgoed waarderen we op marktwaarde in verhuurde staat. Het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (BTIV) geeft in artikel 31 nadere uitwerking van de verplichte waardering. In dit besluit is het ‘handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ opgenomen oftewel het waarderings­handboek. Om er zeker van te zijn dat het waarderingshandboek leidt tot een ‘aannemelijke marktwaarde’ wordt het handboek jaarlijks geactualiseerd en op juistheid gecontroleerd. De actualisatie bestaat uit jaarlijkse aanpassingen van de normen en parameters in het handboek. Bij het valideren van het handboek wordt gecontroleerd of de verkregen marktwaardes leiden tot een logische en herkenbare marktwaarde voor alle corporaties in alle provincies en voor alle typen vastgoed.

Het handboek kent 2 waarderingsvarianten: de basisversie en de full-versie. Wij gebruiken de basisversie van het handboek voor eengezinswoningen, meergezinswoningen en parkeergelegenheden. De full-versie gebruiken we voor studenteneenheden, woonwagens en standplaatsen, bedrijfsmatig onroerend goed, maatschappelijk onroerend goed en intramuraal en extramuraal zorgvastgoed. Dit type vastgoed is onderling moeilijk vergelijkbaar en daarom is de basisversie minder geschikt. Om tot een ‘aannemelijke marktwaarde’ te komen van dit type vastgoed, is het inschakelen van een taxateur noodzakelijk.

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde 

 Het jaar 2023 kenmerkt zich als een roerend jaar op de woningmarkt. Onzekerheid en de snel oplopende rente waren hiervan de grootste boosdoeners. Prijzen begonnen te dalen, maar bij een ontransparante markt als die van vastgoed kost dat tijd. We zien deze lichte daling ook terug in de marktwaardeontwikkeling van onze portefeuille.

De totale omvang van de portefeuille daalde met € 27,5 miljoen tot een waarde van € 1.192 miljoen. Dit is een waardedaling van 2,26%. Deze mutatie is onder te verdelen in drie deelportefeuilles, namelijk wonen, parkeren en BOG MOG ZOG. De woningportefeuille is in 2023 met 2,55% gedaald, parkeren is met 2,66% gestegen en de BOG MOG ZOG portefeuille is gedaald met 0,9%.

De prijzen in de koopmarkt stijgen in het eerste deel van 2023 nog een tijdje door. In de loop van 2023 zagen we een stijgende rente, waardoor kopers minder financiële mogelijkheden hadden om een huis te kopen. Dit nam de druk wat weg en leidde tot dalende prijzen. Dit dempte de waardeontwikkeling van onze woningen en andere verhuurde eenheden.

Aan de bouwkant blijven bouw- en milieubesluiten ervoor zorgen dat het moeilijk is om geschikte grond te vinden om op te bouwen. Dit resulteert in een leegwaardegroei per m2 van onze vastgoedportefeuille. De huurprijsontwikkeling van het sociale vastgoed had een matige invloed op de waardeontwikkeling. Dit is het gevolg van ons huurbeleid. Hiermee geven we invulling aan onze maatschappelijke taak op het gebied van betaalbaarheid.

Het jaar 2023 kenmerkt zich door een woningmarkt met verschillende signalen ten opzichte van 2022. Enerzijds blijft de behoefte aan een eigen woning groot door een tekort aan woningen, anderzijds neemt de mogelijkheid tot het kopen van een woning af door gestegen rente.

Dit zorgde voor een lichte daling van de marktwaarde van onze portefeuille ten opzichte van eerdere jaren.

Verloop marktwaarde in 2023

De mutatie van de marktwaarde in verhuurde staat bedraagt afgerond -€ 28 miljoen. Deze mutatie wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de marktontwikkeling (+ € 17 miljoen), de validatie van het handboek (- €72 miljoen), objectgegevens (+ € 45 miljoen), voorraadmutaties (+ € 11 miljoen) en methodische wijzigingen (- € 28 miljoen).

Wij lichten het verloop van de marktwaarde in 2023 toe aan de hand van de volgende twee overzichten. Onder de overzichten lichten wij de cijfers verder toe.

Toelichting op verloopoverzicht

Voorraadmutaties, positief effect € 11,1 miljoen 

Onder voorraadmutaties zien we het effect van de verkochte en gesloopte huizen, opgeleverde nieuwbouw en de aankopen over 2023. De marktwaarde van de nieuwbouw en aangekochte objecten (waaronder Weideheem in Hoogeveen) is hoger dan de marktwaarde van de verkochte en gesloopte objecten. Hierdoor is de marktwaarde gestegen.

Methodische wijzigingen, negatief effect € 27,6 miljoen 

Het handboek schrijft voor hoe de marktwaarde moet worden berekend, oftewel de rekenmethode. In het handboek voor 2023 zijn de overdrachtskosten verhoogd naar 11,4% in de eindwaarde, deze is in 2022 al verwerkt in de eindwaarde. Dit leidt tot een neerwaartse bijstelling van € 27,6 miljoen.

Mutaties objectgegevens, positief effect € 44,5 miljoen 

De mutaties in de objectgegevens hebben in 2023 een positief effect op de marktwaarde. Het effect komt vooral door de stijging van de WOZ-waarde.

Mutaties validatie handboek en mutaties waarderingsparameters marktontwikkeling, negatief effect € 55,7 miljoen 

Naast de jaarlijkse actualisatie wordt het handboek jaarlijks gevalideerd. Bij de validatie wordt gecontroleerd of de verkregen marktwaarde door toepassing van de basisversie van het handboek inderdaad leiden tot een aannemelijke marktwaarde voor alle corporaties in alle provincies en voor alle typen vastgoed. De gemiddelde disconteringsvoet ‘doorexploiteren van woningen’ is gestegen. Ook is de gemiddelde disconteringsvoet ‘uitponden van woningen’ is gestegen. Daarnaast zijn de markthuren naar beneden bijgesteld. De mutatie van deze parameters heeft een negatief effect op de marktwaarde. 

De waarderingsparameters staan in het handboek en worden jaarlijks geactualiseerd naar aanleiding van de marktontwikkelingen. De uitgangspunten waarmee moet worden gerekend, zijn veelal negatief bijgesteld.  

Per saldo is de ontwikkeling op de marktwaarde positief, deze stijging bestaat uit zowel dalingen als stijgingen. De voornaamste dalingen op de marktwaarde zijn de disconteringsvoet (- € 24,9 miljoen), instandhoudings-en mutatieonderhoud (- € 18,7 miljoen), historische leegwaardestijging (- € 11,3 miljoen) en macro economische parameters (- € 10,8 miljoen). De voornaamste stijgingen komen voort uit markthuur (€ 47,3 miljoen), reguliere huurstijging (€ 18,2 miljoen), markthuurstijging (€ 7,7 miljoen) en liberalisatiegrens (€ 5,8 miljoen).

De leegwaarde wordt gebruikt als uitgangspunt voor verkoop. Om de leegwaarde voor de toekomst te kunnen inschatten, houden we rekening met de verwachte waardestijging van een huis. Deze waardestijging wordt nu een stuk lager ingerekend dan vorig jaar, dit zorgt voor lagere verkoopopbrengsten in het “uitpondscenario". 

Dit impliceert dat circa 65% van het totale eigen vermogen niet of pas op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.

De beleidswaarde laat zien hoe we onze middelen inzetten op de beleidsterreinen beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit (onderhoud) en efficiency in beheer. Doordat we ons bezit niet verkopen, maar beschikbaar houden voor de verhuur, realiseren we € 26,5 miljoen minder waarde. Hier staat tegenover dat we geen overdrachtsbelasting hoeven te betalen, dat levert ons € 177,5 miljoen waarde op. Omdat we dat bezit vervolgens niet voor een marktconforme prijs verhuren, maar beschikbaar houden voor de sociale huisvesting vermindert het verdienpotentieel nog eens met € 395,1 miljoen.

Ons onderhoudsniveau ligt hoger dan bij een commerciële partij. Dat vermindert de verdiencapaciteit met € 266 miljoen. In hoeverre dat dit een maatschappelijke prestatie (betere kwaliteit) is of dat er sprake is van inefficiency, wordt met deze benadering niet direct duidelijk. De afslag voor onderhoud ligt hoger dan in 2022, dit heeft te maken met de gestegen onderhoudsnormen in de begroting en dit leidt tot een lagere beleidswaarde. De hogere onderhoudsnorm ten opzichte van 2022 komt voort uit een hogere ambitie op onder meer het gebied van kwaliteit en duurzaamheid. Onze beheerlasten zijn ook hoger dan bij een marktpartij. Daarmee investeren we nog eens € 33,3 miljoen. Uit de Aedes benchmark blijkt dat we op onze bedrijfslasten een [C] scoren ten opzichte van onze collega’s in de sector die gemiddeld (B) scoren.

Het resultaat voor belastingen is een verlies van € 71,5 miljoen, tegenover een positief resultaat in 2022 van € 35,6 miljoen.  Dit is een verslechtering van het resultaat van € 107,1 miljoen. De grootste oorzaak voor deze verslechtering van het resultaat betreft de waardeverandering van onze vastgoedportefeuille, voor een bedrag van € 101,3 miljoen. Als we deze waardeverandering buiten beschouwing laten is ons resultaat €5,8 miljoen lager dan in 2022. De belangrijkste oorzaken hiervan zijn een stijging van de algemene kosten (€ 2,7 miljoen), door hogere personeelskosten en inzet van externe medewerkers, hogere onderhoudskosten (€ 7,2 miljoen, exclusief de interne doorbelasting). De hogere onderhoudskosten komen voort uit een hogere ingezette ambitieniveau op kwaliteit en duurzaamheid in 2023. Daarnaast viel het dagelijks- en mutatieonderhoud hoger uit door meer vraag. Met name op het gebied van het vervangen van badkamers, douches en toiletten was de vraag hoger dan verwacht. Tegenover deze hogere lasten staan hogere huuropbrengsten (€ 1,6 miljoen) door reguliere huurverhoging en in exploitatie nemen van aangekocht vastgoed. Ook is de verhuurderheffing vervallen (€ 3,8 miljoen). De waardeverandering van de vastgoedportefeuille heeft geen invloed op de kasstromen. 

De huuropbrengsten zijn onze grootste inkomstenbron. Met dit geld kunnen wij de onderhoudskosten betalen. We betalen met de huuropbrengsten € 10 miljoen aan belastingen en heffingen. Met het resterende bedrag betalen we de beheerkosten (personeelskosten, leefbaarheid, huisvestingskosten) en rente.   

Het geld dat overblijft (batig saldo) gebruiken we om de investeringen in ons bezit en aankopen te financieren en leningen af te lossen. Onder investeringen verstaan we sloop- en nieuwbouwprojecten, renovaties en de uitgaven die we maken voor het verduurzamen van onze huizen.

Het batige saldo is niet voldoende om alle investeringen en aflossingen te betalen. Daarvoor gebruiken we de inkomsten uit de verkopen van huizen, gebruikten we geld dat we nog hadden en hebben we nieuwe leningen aangetrokken.

Onze fiscale strategie is op hoofdlijnen ongewijzigd toegepast. Door de waardestijgingen van ons bezit is Domesta vanaf het boekjaar 2017 in een betalende positie terechtgekomen voor de vennootschapsbelasting. De in het verleden verantwoorde waardedalingen moeten nu door de waardestijgingen teruggedraaid worden en dit resulteert in forse aanvullende (fiscale) winsten bovenop de resultaten uit de gewone bedrijfsvoering. Op onderdelen van de toepassing van wet- en regelgeving is in 2020 (aangifte 2018) een discussie ontstaan met de belastingdienst. Het gaat over het apart afschrijven op zonnepanelen, die niet als onderdeel van het dak van een woning zijn gemonteerd. De discussie is daarna verder gegaan, maar heeft nog niet tot een oplossing geleid. In mei 2023 is er een uitspraak van de rechtbank gekomen die de fiscus in het gelijk stelt. Domesta is het niet eens met de argumentatie en gaat hierop in beroep.

Door de uitspraak van de rechtbank acht Domesta de kans op een positieve uitkomst in deze discussie kleiner in dan in de vorige jaarrekening. Om die reden is de fiscale positie aangepast en zijn de aparte afschrijvingen op de zonnepanelen teruggedraaid. Dit leidt in de jaarrekening tot een correctie van ongeveer € 3,6 miljoen in de actieve latentie en een aanpassing van € 1,2 miljoen in de belastinglast.

Aan het eind van 2022 verwachtten we dat de energieprijzen verder zouden stijgen. Gelukkig zagen we de energieprijzen in 2023 stabiliseren. Desondanks is de vraag van onze huurders naar energiemaatregelen voor hun huizen groot. In 2023 zagen we ook de ontwikkeling van de bouwkosten voorzichtig naar een stabilisatie toe groeien.

In de meerjarenbegroting 2024 zijn de Nationale Afspraken verwerkt. We zijn de komende jaren voornemens fors meer te investeren in onze huizen. Zowel het aantal huizen als de kosten daarvan zullen toenemen, dit zien we in de meerjarenbegroting. Het gewenste programma met investeringen in nieuwe huizen en het opknappen van bestaande huizen is dusdanig groot dat we zien dat we dit op de langere termijn niet volledig kunnen betalen. De rente, de bouwkosten en de uitgaven aan belastingen drukken te zwaar op onze portemonnee.

We maken in de begroting 2024 de afweging tussen zoveel inzetten voor huurders en onze huizen en de draagkracht die we daarvoor hebben. Nu alle financiële middelen gebruikend leidt dit, bij gelijkblijvende omstandigheden, op termijn tot het moeten maken van moeilijke (financiële keuzes). 

We zetten ons de komende jaren in voor verduurzaming van ons bezit, blijvende betaalbaarheid en beschikbaarheid van de woningen. Daarin nemen we de prestatieafspraken die wij met gemeenten hebben gemaakt en de Nationale Prestatieafspraken mee. De omvang van de duurzaamheidsinvesteringen voor de komende vijf jaren bedraagt circa € 63,0 miljoen (begroting 2023: € 57,5 miljoen). In de begroting is doorgerekend dat wij deze investeringen kunnen dragen. Daarnaast zoeken wij naar de mogelijkheden om onze portefeuille met zorgcomplexen uit te breiden.

Investeringen in renovatie en verduurzaming leiden nauwelijks tot een stijging van de beleidswaarde (ons vermogen). Dat betekent dat onze financiële kengetallen hierdoor verslechteren. Dit is een bewuste keuze. We maken de eerdergenoemde afweging en willen zoveel mogelijk van ons vermogen inzetten voor onze doelen. Toch hebben we voor de langere termijn keuzes moeten maken, zodat we binnen de financiële normen blijven. Door binnen die normen te blijven, hebben we een goed uitgangspunt voor het aanvragen van de benodigde financiering en daarmee het realiseren van onze plannen. 

Door de hogere ambitie voor nieuwbouw, verduurzaming en onderhoud gaan we de komende jaren meer lenen. De leningenportefeuille zal naar verwachting oplopen.

De economie is momenteel erg turbulent, waar verwachtingen in het verleden redelijk uitkwamen is dat nu lastiger in te schatten. In de meerjarenbegroting zijn we terughoudend geweest met het inschatten van de ontwikkeling van de rente, bouwkosten en de overige kosten.

Onze ambities vragen om zorgvuldig onderzoek en afwegingen. In onze afwegingen kijken we wat we kunnen realiseren met onze investeringen. Wat betekenen deze investeringen voor de doelstellingen van Domesta en wat zijn de consequenties van deze investeringen voor de (financiële) positie? Bij de financiële beoordeling van deze investeringen hanteren we onder andere ons investeringsstatuut en de kaders uit onze financieringsstrategie. 

Domesta zal de komende jaren niet bezig zijn met activiteiten rondom onderzoek & ontwikkeling. De ontwikkelingen in de markt wordt samen met de partners gevolgd. 

Op het gebied van personeel herzien we in 2024 de strategische personeelsplanning. Belangrijke onderwerpen in dit plan zijn digitalisering, krapte in arbeidsmarkt en de aanstaande pensionering van een aanzienlijk deel van onze collega's. Daarnaast wordt er steeds meer expertise gevraagd over meer uiteenlopende onderwerpen. Meer inzet van (extern) personeel is dan nodig. 

We kijken ook naar alternatieve (economische) scenario's om te beoordelen of we in alle omstandigheden ons programma kunnen uitvoeren. Dat is, in tegenstelling tot eerdere jaren, niet in alle gevallen zo. Als het scenario met hogere rente zal doorzetten zal onze financiële positie onder druk komen te staan. De ICR is onze meest gevoelige indicator als het gaat om gebeurtenissen die kunnen plaatsvinden. We zullen in 2024 en verder deze ontwikkelingen nadrukkelijker volgen en op onze besluitvorming betrekken.

In de meerjarenbegroting 2024 is een gezonde ontwikkeling van de ICR te zien. Daarnaast zullen scherpere keuzes over de financierbaarheid van renovaties leiden tot een verdere verbetering van de ICR. Dit zal bij het opstellen van de begroting 2025 zichtbaar worden. Door deze verwachte ontwikkeling hiervan voor de komende jaren, is te zien dat er voldoende ruimte is om financiering aan te trekken. Domesta verwacht de komende jaren de leningenportefeuille dan ook uit te breiden, teneinde de middelen in te zetten voor de regionale opgave.

De financiële ruimte die we hebben zetten we in om de doelen ten aanzien van duurzaamheid (routekaart) en het portefeuilleplan te halen. We kijken steeds scherp naar ons eigen huishoudboekje. We blijven er in de komende jaren naar streven ons vermogen zoveel mogelijk in te zetten voor de volkshuisvesting.

Op bovenstaande risico’s (én op niet vermelde risico’s) nemen we maatregelen om de risico’s weg te nemen of te verminderen. Externe omstandigheden zoals economische ontwikkelingen en overheidsbeleid liggen buiten onze invloedssfeer. De impact van de benoemde risico's zijn op onderdelen van de strategie groot, maar op de strategie als geheel beperkter. Het risico van overheidsingrijpen is voor Domesta beperkt beïnvloedbaar en wordt om die reden geaccepteerd. Het risico van sociaal activisme heeft impact op de leefbaarheidsdoelstellingen en is beperkt beïnvloedbaar en wordt om die reden geaccepteerd.

We prioriteren verduurzaming daar waar dit voor de huurder het meestal voordeel is. Indien noodzakelijk temporiseren we onze duurzaamheidsinvesteringen, waarbij we kosten en effecten tegen elkaar afwegen. In het jaarlijkse begrotinsproces maken we dan actuele afwegingen.

Daarnaast ziet Domesta cyberrisico's als strategisch risico. Cyberrisico's zijn geen technologisch probleem meer, het zijn voortdurend veranderende risico’s geworden die actief moeten worden beheerd. Het risico is de laatste jaren groter geworden door het werken op afstand, onderlinge connectiviteit van de toeleveringsketen, digitaliseringsdruk en kwetsbaarheden in de kritieke infrastructuur. Dit blijkt tevens uit de toenemende omvang, frequentie en economische impact van cyberincidenten. De mogelijke impact op de bedrijfsvoering is groot.

Met bewustwordingsacties voor de interne organisatie, logisch toegangsbeheer voor zowel het pand als software en het beoordelen en leveranciers worden maatregelen genomen om de kans dat een dergelijk risico zich voordoet zo klein mogelijk gemaakt.

Het bestuur van Domesta heeft het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening over 2023 opgemaakt. Dit voorstel ging naar de Raad van Commissarissen (RvC) om goed te keuren.
In de RvC-vergadering van 26 juni 2024 zijn de jaarstukken besproken. 

Het bestuur van Domesta verklaart dat het jaarverslag over 2023 een betrouwbaar beeld geeft van de primaire activiteiten. Ook verklaart het bestuur dat alle uitgaven zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting.

Emmen, 26 juni 2024

B.S. Moormann, bestuurder                                            P.A.C. Tazelaar, bestuurder